再試重資産 樂乎為什麼拿下北京新機場租賃公寓項目？

觀點地産網 炫目的燈光，悠揚的樂曲，婀娜的舞姿，星光熠熠的舞台......臨近春節，各大公司開始緊鑼密鼓的籌備年會。

在樂乎公寓的年會上，創始人及CEO羅意全程笑容滿面，畢竟這家長租公寓運營機構剛剛中標北京新機場的租賃用房項目。

據媒體1月14日消息，長租公寓運營機構北京樂乎公寓物業管理有限公司中標北京大興國際機場G-02-02地塊，規劃建設為5.8萬平方米的青年公寓項目。

随後，觀點地産新媒體向樂乎公寓求證，該公司人士表示，樂乎的确拿下了北京新機場五萬八千平方米的公寓項目。

有業内人士提到，該項目作為機場樓前區域的租賃項目，未來新機場通航後，入駐率、租金等肯定都會齊齊飙升，或許樂乎正是看中了這一點。

但是，以輕資産為主要模式的樂乎公寓，一改常态加碼重資産，的确也讓人有點捉摸不透。

入駐北京新機場

“樂乎不給自己設限制”，在2018博鰲房地産論壇上，羅意這樣來評價自己一手創立的樂乎公寓。

半年後，這個不設限的公司又因一場競標進入人們的視線。

據媒體1月14日消息，北京樂乎公寓物業管理有限公司中標北京大興國際機場G-02-02地塊，規劃建設為5.8萬平方米的青年公寓項目，項目占地面積約2.05萬平方米，建築數量不限。

根據規劃，該項目建成後所提供的客房（包括房間和居室）設施裝修與服務標準應符合長租式或服務式公寓内各業态所涉及的政府監管及公認的行業標準，為租戶提供綠色環保、衛生健康的安全居住環境，建成後所提供的客房或居室套内面積占比不小于總建築面積的60%。

“北京新機場”這個自帶流量的名詞，與近年來大火的“長租公寓”似乎發生了某種化學反應，一時間，這個消息就在市場上傳播開來。

有業内人士評論稱：“項目的地理位置的确比較吸引人，加之招標的項目是租賃用地，長租公寓中標此類項目，其實也是各取所需，各展所長”。

另據觀點地産新媒體獲悉，北京大興國際機場，又稱北京新機場、北京第二機場，位于北京市大興區榆垡鎮、禮賢鎮與河北省廊坊市廣陽區的交界處，距北京市中心46公里，定位為“大型國際樞紐機場”，近期規劃目標年為2025年，按照年旅客吞吐量7200萬人次、貨郵吞吐量200萬噸設計。

2018年9月，國信招標集團股份有限公司受首都機場集團公司委托，對北京大興國際機場首批旅客過夜用房項目進行國内公開招商，而了樂乎公寓中標的項目正是此次招標的標段二——5.8萬平方米的青年公寓項目。

對此，樂乎城市青年社區聯合創始人、副總裁于洪胤接受觀點地産新媒體采訪時表示：“這個項目是在新機場，是中國的新國門的位置，它有很好的品牌展示性。”

另外，以前的機場、高鐵，或者這一類規劃項目中，很少有單獨規劃出這麼大面積的租賃用房，樂乎也希望在這樣的項目中，獲得相關部門的認可，于洪胤提到。

上述業内人士說道，該項目作為機場樓前區域的租賃項目，未來新機場通航後，入駐率、租金等肯定都會齊齊飙升，或許樂乎正是看中了這一點。

樂乎輕重之間

樂乎公寓考量的似乎並不僅僅是這一點。

觀點地産新媒體注意到，招標公告中對項目合作模式的表述是：本次招商内容為各標段項目自項目正式運營日起算20年（期滿根據《經營權轉讓協議》續期10年）的經營權。

並且，在未出現提前終止的情況下，簽約投資人或由其組建的項目公司應在經營權轉讓期到期後将標段項目設施設備無償地移交給招商人或招商人指定的單位。

也就是說，樂乎公寓拿下的5.8萬平方米的青年公寓項目，在經過前期的規劃、設計、建設後，最多有30年的經營權，以獲取投資回報，經營權轉讓期到期後，該項目則将無償移交相關單位，不再歸樂乎公寓所有。

“這有一丁點像PPP模式，但不完全是。”于洪胤向觀點地産新媒體表示：“綜合來看，這個項目實際上是重資産模式。”

但在樂乎公寓創業之初，就曾吃過重資産的虧。

彼時，樂乎公寓準備在北京拓展第二家門店，但當時樂乎僅有幾百萬的投資能力，而新門店的拓展，上上下下加起來得有兩千多萬，面對眼前的資金問題，樂乎通過高杠杆的模式最終解決。

但那時，羅意就提到，“重資産模式不适合樂乎的基因”。因此，2015年伊始，樂乎公寓不再“負重前行”，正式定義為輕資産運營機構。

企業采用輕資産模式可以減少資金周轉的壓力，而采用重資産，能獲得更高的毛利率，而今，樂乎公寓重提重資産模式，不免引發外界對樂乎盈利模式的猜疑。

于洪胤則表示：“對樂乎來講，其實是輕資産為主，但是樂乎在全體繫和全鍊條的能力，也是一直在建設的。”

對于新機場項目，樂乎還是采用托管的模式，從前期的設計、規劃，到後期的建設、投資，都由樂乎牽頭來做，但也會引入一些合作夥伴，“這個項目，對樂乎的全體繫能力，是一個很好的檢驗和證明”。

但業内人士表示，樂乎操盤的北京新機場項目，不是完整意義上的重資産，也不能算輕資産，更多采用的是輕重結合的模式。

盡管在一定程度上規避了“負重前行”的資金壓力，同時越過了“輕車簡行”的低回報，但樂乎公寓想在北京新機場起航，還有很長的一段路途。

一方面，樂乎公寓中標的北京新機場項目包含前期的規劃、設計，到中期的建設，後期的運營等等，前期的投入資金比較大，項目開發的周期較長，使得資金回流速度降低，即使項目引入了合作方，但這對一個創業公司來說，無疑是塊難啃的骨頭。

另一方面，首都機場集團為了吸引民營資本的進駐，在項目招標中明确提出最多給予中標企業30年的經營權，也就是說，機場集團並無法保證該項目的收益率，樂乎公寓必須自擔風險。同時，由于樂乎公寓引入了合作方和投資方，還必須考慮投資方的收益問題，對樂乎公寓來說，也是不小的壓力。

“自重者人恒重之，自輕者人亦輕之”，對樂乎公寓來說，輕重之間是更多是對未來的探索與嘗試。