與戴德梁行葉國平對話：他們都看好中國

觀點地産網 2019年開年，凱德中國便宣布與一家非關聯第三方公司成立合資公司，27.52億元收購上海浦發大廈。

外資、上海、收購、物業……哪一個都是吸引眼球的字眼。

而在凱德成功收購的背後，是一家知名的房地産服務商為其操盤，它就是全球領先的房地産服務公司戴德梁行。

實際上，收購上海浦發大廈並不容易。戴德梁行大中華區資本市場總裁、中國資本市場主管葉國平對觀點地産新媒體表示，對上海浦發大廈有收購興趣的買家非常多，有境内的，也有境外的，但最終還是選定了凱德。

原因在于，上海浦發大廈之前已經做了REITs，業主方是一群投資人，所以要和很多人去談，過程復雜。另外，該項目還要先從REITs中退出，然後才能進行交易，步驟較多，耗時也較長。

葉國平表示，在這樣的收購中，外資其實有一個非常好的優勢，“他們的錢已經在市場上募集好了，他們有很多銀行額度，還有銀行都願意作為他們的融資銀行。”

葉國平在戴德梁行工作25年，最初十年以香港市場為主，近十多年頻頻參與内地物業交易，絕對是業内資深人士，對于物業投資的市場和環境理解深厚。

事實上，凱德收購上海浦發大廈，只是近年來外資在中國內地諸多交易中的一宗最新案例。

統計顯示，2018年上海大宗投資市場持續火熱，交易金額超過1050億元，連續3年突破千億交易規模。

2018年北京大宗交易的買家中，外資比例占到17%，2017年這一比例僅5%。

葉國平稱，2018年全國大宗交易額約3000億，外資比重日益加大的原因是多方面的。

首先，從全球經濟來看，目前美國、歐洲的回報率其實一般，亞洲其他地方的政治風險比較高，相對而言中國比較穩定，而且經濟增長在全球還是屬于高位，因此外資願意将資金投向中國。

“人民币貶值、中美貿易摩擦這些，他們覺得都是很短期的波動，並不影響對中國長遠的看好。”葉國平表示。

從賣方來看，這兩年國内市場銀根緊縮，人民币基金融資較為困難，而外資的資金比較充裕，賣家大多願意選擇和外資交易，因為确定性高，成功率高。

“人民币基金的模式是先找項目，然後拿着項目去融資，銀根緊張的時候這種模式會比較困難。”由于人民币基金和外資是不同的運作邏輯，也使得外資在整體市場困難時更具優勢。

不過，和前幾年不同的是，外資進入中國內地對回報的要求更加理性了。

葉國平表示，五、六年前外資進入中國內地，覺得這里是新興市場，風險高，因此要求的投資回報率也比較高，一般都是20%甚至更多。但現在他們看到中國內地市場情況穩定，回報率的要求也慢慢越來越現實，ROI的要求維持在10%-15%之間。

至于2019年，葉國平預計，外資依然會非常活躍，繼續成為内地大宗交易的主要買家，而一線城市也将更受歡迎。

他特别指出，除了此前一直交易頻繁的北京、上海外，大灣區也成為外資最新關注的區域，比如深圳、廣州、東莞、中山、佛山、珠海等地方。

以下為觀點地産新媒體對戴德梁行大中華區資本市場總裁、中國資本市場主管葉國平先生的采訪實錄：

觀點地産新媒體：戴德梁行最近促成了凱德收購上海浦發大廈，這個交易外界都比較關注，能透露一下更多的情況嗎？

葉國平：這個項目确實很受投資人的關注，很多投資人都非常有興趣，但因為這個項目比較復雜，不是單純的買賣項目，之前已經做了REITs，需要先退出然後再做交易，所以步驟比較多，時間比較長。

這個項目我們很早就開始談，有意向的買家也有很多，境内的、境外的買家都有，但是境内買家都碰到一個問題，就是在今天這個市場環境里做融資沒那麼容易，銀行的内部審批需要花很長時間，要等銀行同意，我們交易的節奏和方法就很難了。

但對外資來說有一個非常好的優勢，他們的錢已經在市場上募集好了，他們有很多銀行額度，還有銀行都願意作為他們的融資銀行。外資做這種比較復雜的、時間比較緊張的並購很有優勢，我們找了幾個買家之後，業主方還是決定和凱德談，因為凱德有很多優勢。

當然，價格不是唯一的考慮因素，還有很多其他因素。

觀點地産新媒體：這個收購的關鍵點在于之前是一個類REITs項目，所以要先完成退出，這是交易中最關鍵的問題？

葉國平：沒錯，這不像一般的單一項目買賣，或者只有一個業主方，一個買家這麼簡單。

因為之前做了REITs，業主方是一群投資人，我們談判的時候不是跟某一個業主談，而是和一批業主談，每個人有不同的意見，都很難談下去。

當然，買家也不是單純的一個買家，而是一個外資組合。所以在談判過程中增加了很多不确定和復雜的因素，但因為買家很專業，業主方也很好交流，最後順利交易。

觀點地産新媒體：上海從去年下半年到現在有很多這樣的外資大宗交易，之前戴德梁行的報告也提到，去年上海大宗交易中外資占比有很大幅度的上升，為什麼現在外資對于國内市場的投資會這麼看好？

葉國平：我覺得内資和外資一直都在中國大宗交易市場中很活躍，只是有一段時間政策和環境對内資比較有利，所以内資看起來比較活躍。但其實兩邊一直都想争取在市場中占多一點比例，不同的時間有不同的情況。

過去兩、三年人民币基金買家數量比較多，因為那時很多外資的PE方高管辭職出來以後成立了人民币基金，他們有自己的人脈關繫，很容易在市場上募集到一些資金，所以那時人民币基金非常積極，市場上買了很多項目。而且他們對內地比較熟，去市場找機會有一定的優勢。

後來因為銀根緊縮，人民币基金融資的時候遇到困難，因為人民币基金的運作模式是先找項目，找到項目以後再募集資金，在銀根緊張的時候這種模式會比較困難。而外資已經在全球運作了很多年，現在來內地找項目，很多缺錢的業主選擇買家的時候都會選擇外資，所以和外資交易的确定性會是最高的，就算他們價格不是最高的，但交易的成功率仍是最高的。

再加上很多外資像新加坡凱德在內地經營很久了，對內地很熟悉，現在有機會的時候他們反應都很快。這些公司有很成熟的資管團隊，在國際上面也有經驗，所以他們買了以後，會給項目帶來增值，而不是買了以後，根據市場變化一年後再賣出去。

他們買回來以後會花很大精力進行改造，然後運營，過兩、三年再賣出去，這是外資在並購的過程中做增值的優勢。

觀點地産新媒體：有沒有統計過現在外資進入到國内，除了一線城市還有其他哪些區域是新增的投資熱點？

葉國平：全國的大宗交易約3000億，上海占了超過1000億，占了全國40%的成交額。除了上海以外，北京是投資人第二最喜歡去的地方，問買家哪些城市最喜歡，一般都會說一線城市，尤其是一線城市里面的上海和北京。但成交量方面上海比北京多很多，原因是什麼呢？

上海是比較成熟的市場，比較市場化，有投資價值的項目比較多，一般每個月起碼有一、兩棟寫字樓在進行交易，北京一年則可能有幾棟。

不是投資人不想去北京，而是北京可以進行買賣的項目不算多，要麼是國企持有的，要麼是政府持有的，在民企或房地産基金手中可以作為交易的項目不多，所以上海的買賣一直是最多的，然後是北京，再來是深圳和廣州。

深圳和廣州過去一直是投資人比較想去的，但很可惜這兩個市場可投資的機會不是太多，不過随着大灣區政策出台，很多人跑去深圳、廣州找項目，這一兩年在深圳和廣州有很多項目成交。

我們在廣州賣了兩個商場，在深圳賣了一些寫字樓，買家都是外資，他們對這兩個城市未來的前景充滿信心。

觀點地産新媒體：現在投資國内的外資基金或金融機構對于回報率的要求是什麼樣的水平？

葉國平：五、六年前投資人覺得中國內地是新興市場，他們覺得風險高，要求的投資回報率都比較高，那個時候一般要求的内部回報率都是20%，甚至20%以上。

ROI不是單純指租金收益，是租金收益加增值部分，再根據持有時間來計算，那個時候的投資回報率大概是20%到25%。

但他們今天都明白，中國內地要這麼高的回報率是不可能的，他們現在願意折扣10%到15%的ROI，投資回報率要求慢慢變得現實了，所以也可以買到更多合适的項目。

但純租金收益達不到回報率要求，如果買一些可以作為增值的項目，比如寫字樓、城市更新，舊寫字樓改造、物流或商場改造等項目，回報率十幾個點的還是可以找到。

從全球經濟來看，美國、歐洲回報率一般，亞洲很多地方的政治風險很高，中國相對比較穩定。雖然我們感覺經濟發展有點放緩，但比較亞洲和全球其他國家，我們的增長還是高的。

外資的錢背後都有很多投資人，可能是退休基金、主權基金，這些金主以前投中國的比例很少，可能只占資産總值里面的1%，或者零點幾，但今天他們要分散風險的時候，哪怕投資從1%增長到2%的比例，對整個中國地産的影響還是會很大。

觀點地産新媒體：去年以來人民币貶值，包括中美貿易因素，都沒有影響他們對于中國市場的投資判斷嗎？

葉國平：他們覺得這是短期的波動，但對中國長遠的經濟發展還是很有信心。比如人民币貶值問題，去年年初的時候确實是個很大的問題，那時很多人都非常擔心。

因為外資之前來中國投資，都是用美元做境外銀行貸款，再換成人民币來投中國內地的項目。那個時候人民币只會升值，不會貶值，他們相當于賺了兩部分的錢，一部分是人民币升值的利益，還有美元對人民币利率差。

但去年年初的時候，大家突然發現反過來了。之前沒有考慮人民币貶值的風險會影響回報率，當時很多投資基金都加快速度要賣項目，不然會達不到投資回報率要求。但到年中看到政府有信心把人民币穩定下來，現在有一些基金會在内地做人民币貸款，變相把匯率風險減少了。

通過不同的方法，他們對人民币貶值的問題不是那麼害怕了。

另外，中美貿易問題他們認為這是一個世界環境的事情，兩個大國的貿易行為對房地産影響不會太劇烈。

完全沒影響嗎？肯定不可能。但這會影響在中國內地的投資嗎？也不會，他們不會把這個當成非常重大的事情去考慮。

觀點地産新媒體：外資機構對中國的投資都是抱着長遠持有的想法進行的？

葉國平：人民币背景投資者年限比較短，他們一般看兩、三年，買過來以後可能什麼都沒做，持有一、兩年以後馬上散售賺錢，屬于短線投資。

但外資投資年限比較長，他們可以持有三年到五年，有一些主權基金甚至可以不賣。他們會比較關注項目的增值，看經濟的增長，他們對中國長期穩定和經濟增長很有信心。

反過來，他們覺得所謂的貿易問題、人民币貶值給了他們一個窗口，可以找到好的項目，可以加大投資節奏。

觀點地産新媒體：戴德梁行之前一個報告寫到，中國内地物業投資中境内資金比例仍然比較大，但現在整個房地産行業的融資都比較難，那麼這些資金來源是來自哪里？

葉國平：外資背後的金主是全球投資人，有一些是美國的，有一些是中東的，有一些是歐洲的，不同地區的投資人都有。比如買家是新加坡的房地産基金，但錢是全球投資人的錢，可能是從韓國募集過來的等等。

全球化以後很難再做比較準确的統計，因為這些錢轉了很多次之後，也不知道背後的金主到底是誰。

觀點地産新媒體：境内資金主要來源于什麼渠道？

葉國平：境内基金一般都是保險公司和銀行的錢，還有一些金融機構的信托和金融産品，但是金融産品和信托管得比較緊，保險公司現在看項目也比較謹慎，所以這也是為什麼内資投資表現沒以前那麼積極。

觀點地産新媒體：如何總結2018年大中華區物業的投資交易特點？

葉國平：我們的成交每一年都有增加，但一線城市還是主力。寫字樓還是最主要的投資領域，還有商業物業，物流地産。

2018年受去杠杆政策的影響，很多開發商願意出售比較好的商業物業。但他們過去一直覺得住宅賣得這麼好，不會賣商業地産，留着作為非住宅銷售的收益平衡以後的财務健康，在住宅賣得不好的時候沒辦法，一定要出售一些核心商業地産。

外資在2019年會加快投資速度，加大在中國區的投資，他們都看好中國的長遠發展。最近看到他們很積極，選擇加大力度在上海、北京等一線城市進行投資。

二線城市的成交還是會主要集中在一些内資有自用的需求，他們買寫字樓一部分用于自用，一部分投資，但是二線城市純投資比例在今年可能會小一點。

觀點地産新媒體：您的主要辦公地點從香港調整到上海，是不是意味着戴德梁行在外資交易和物業投資方面，未來中國内地市場會成為最重要的區域？這個調整的背後是什麼樣的考慮？

葉國平：我自1994年于香港大學畢業後即加入戴德梁行，至今為公司服務25年了，前面十年都是做香港的投資買賣，後面這十多年都是做內地的買賣居多。作為中國資本市場主管，我每一周都飛來飛去，今年大部分外資都說上海是他們首選的地方，所以今年我會坐鎮上海，借用我們大中華區平台，集中發展兩大投資重鎮，加強上海、北京與香港的互動。

沒有說內地的發展一定比香港好，香港的全年資産交易2000多億，內地2600多億，所以香港的規模很大，香港還是個非常重要的市場，我們很看重。因為我要管理內地20個分公司，坐鎮上海管理起來會更加方便。

觀點地産新媒體：您經常在兩地來往，現在國内市場和香港市場物業投資階段和情況會不一樣嗎？大家對于投資香港和投資内地的考慮因素各方面有什麼區别嗎？

葉國平：投資人看香港和看內地完全不一樣，他們考慮風險的因素也完全不一樣，所以對兩個市場回報率的要求也不一樣。

還有兩個地方的稅費、政策、交易方法都很不一樣，所以投資人不會說如果要投資中國會把香港放在里面，如果要投資香港就一定要把上海放在里面，他們會獨立區分兩個市場。

而且內地的市場很大，上海有上海的特征，北京有北京的特征，廣州有廣州的特征，深圳有深圳的特征，他們看內地的時候會分得很細。

但他們覺得香港市場不算太大，如果他們選擇香港，市場上有什麼項目都會去看。

香港的稅率很低，沒有土地增值稅等稅項，所以香港的回報率雖然看起來不高，但是實際回報比內地很多項目更高。

為什麼兩、三年前很多内地開發商去香港買地蓋住宅？原因就是香港回籠資金很快，政策風險比較低，比較市場化。有些時候正回報率在香港可能更高，因為香港的融資成本很低，如果用美元融資，銀行利率只有2%到3%，買一些回報率有15%的項目就很不錯了。

香港市場流動性更高，項目如果要賣，很快就可以收到回復。因為香港買賣雙方的類别比較多，有開發商是業主的，也有基金是業主的，也有家族企業，還有一些是個人投資者，他們可以是長期投資者，也可以是炒家。所以買賣雙方的種類都很多，香港投資的流動性很高，而且非常透明，這是香港市場的好處。

當然，去香港投資要克服心理障礙，因為香港的單價很高，那些豪宅都是每平方米一百萬人民币，寫字樓都是每平方米三四十萬人民币，很多内地投資人覺得單價很高，過不了心理這一關。

國際投資人不同，他們比較倫敦、紐約、新加坡之後，覺得香港的單價雖然很高，但是出租率很高，整體回報率是可以的，這是香港不一樣的地方。

觀點地産新媒體：從物業持有方來講，對于出售的原因是不是也很不一樣？現在國内很多業主是因為資金緊張，住宅業務這兩年不是特别好，所以需要資産出售進行現金回籠，但是香港很多業主不是因為資金緊張的原因，而是為了物業增值以後獲取盈利空間。

葉國平：香港市場非常成熟，像歐美地産市場一樣，業主方出售很多時候不是因為不看好資産價值，而是為了追求利潤，他們覺得項目就是買賣，買了一定要賣，這樣才可以賺取利潤，才可以給股東交代。

香港很多房地産基金買了東西以後，持有兩、三年增值以後，有利潤的時候就賣出去，一邊買、一邊賣，這樣才能争取回報，給股東交代。家族企業有一些覺得賺了很多，也可以把項目賣出去。

現在香港業主賣項目不是因為缺錢，因為香港業主方一點都不缺錢，他們的融資成本很低，杠杆率也很低，沒有去杠杆的問題，賣項目是為了追求利潤。

觀點地産新媒體：近段時間有很多政策出台，這些對于2019年商業和資産市場會有什麼樣的影響？2019年除了一線城市之外，是否還會有其他地方可以關注和投資，您覺得2019年整個物業市場會出現什麼樣的發展趨勢？

葉國平：我們預測2019年去杠杆還會繼續，很多開發商會出售核心的商業物業，所以賣家的數量會增加。但是去杠杆這個問題有利有弊，如果去杠杆太厲害，買家的數量不一定會增加，因為買家也需要融資才能買項目。

要看去杠杆的力度是不是太大，如果是合适的力度，整個市場都會活躍起來，如果去杠杆力度太大，對市場成交量會有比較大的影響。外資有足夠多的融資渠道，他們的融資方法也很多，所以對外資的影響會相對比較小。我們預測2019年外資會持續活躍，會是主要的買家。

受政策的影響，住宅市場方面，以前很多買家會整棟購入，然後散售營利。但是住宅市場今年不會是重點，我們的買家還是會看一些可以改造的項目，比如酒店改其它用途，工業區改其它用途，舊的寫字樓改造以及城市更新，來賺取合理的回報。所以，這種可以改造的項目會是很多投資人希望看到的。

我們還是覺得一線城市會更受歡迎，上海、北京，還有大灣區。大灣區有比較好的政策，投資人會開始看深圳、廣州、東莞、中山、佛山、珠海這些地方。還有一些二線城市都可以尋找新的機會。

國内的房托會持續市場化，未來如果房托做到市場化，對商業地産會起到非常正面的作用，但這個需要靠政府去推動。