業績會直擊 | 越秀房托迎交易量最大一年 林德良談資産淘汰制(實錄)

觀點地産網 與往年一樣，越秀房托在三月份業績會高峰期到來前，先一步交出了自己的成績單。

2月25日，主席、執行董事及行政總裁林德良，執行董事及副行政總裁程九洲，财務總監關志輝以及投資者關繫總監姜永進，一同現身在香港太古香格里拉酒店召開2018年業績會。

對于2018年的成績，管理層率先用了“非常好”“穩定”來形容。數據顯示，越秀房托去年收入合計人民币20.31億元，同比2017年上升9.60%；物業收入淨額14.69億元，同比2017年增長11.76%。

分派方面，越秀房産基金于2018全年向每個基金單位分派約0.2765元，總分派收入增加2.8％，年度分派收益率約6.4％。

稍顯突出的是，越秀房托去年期末借貸成本為38.7％，比同期36％略微上升；期末融資成本為4.04％，比年初3.16％上升88bp。

對此，林德良解釋稱，增長88bp已是越秀房托采取主動管理的結果，事實上因中美貿易戰、美元加息因素，去年Libor和Hibor分别增長115bp和94bp，而越秀房托則通過将一些港币、短周期的貸款置換成美元、長周期的貸款等等手段，最終使得融資成本增長幅度較小。

在财務數據外，當天業績會上的關注焦點無疑還是放在了越秀房托旗下的資産上。

資産末位淘汰制

截至2018年12月31日，越秀房産基金旗下物業組合共有8項，包括位于廣州的白馬大廈、财富廣場、城建大廈、維多利廣場、廣州國際金融中心，位于上海的越秀大廈，位于武漢的越秀财富中心、星匯維港購物中心，以及位于杭州的維多利中心，總出租率達90.8％，物業組合市值約339.7億元。

其中，越秀房托于2018年底 “前後腳”進行的出售、收購動作引起了關注。去年末，越秀房産基金以11.78億元出售越秀新都會，價格較評估價溢價約5.8%；同時，又補倉購入杭州維多利商務中心2幢及315個地下車位。

對于為何集中在年底進行資産操作，林德良在業績會上對觀點地産新媒體表示，新都會的出售與杭州的項目進入是一貫以來的投資策略，“有進有出”。其進一步指出，越秀房托每年都會評估旗下的物業，哪個資産的指標排在最後一名的可能就會選擇出售。

具體到評估指標，林德良表示，一共有增長率、物業估值、NPI回報率三個指標去進行資産評估，如果三個指標都排在最後一兩名，就會出售。“今年也會繼續做所有物業的評估，排在最後的資産有機會我們就會拿出來賣，但是現在不方便透露是哪一個。”

而對于新購入的杭州維多利中心，林德良表示，杭州是公司重點關注的1.5線城市，與前年進入的武漢一樣，都是進入國内萬億GDP俱樂部的。其透露，目前杭州項目出租率是83%，公司預期到今年年出租率可提升至95%以上。

另悉，此次出售越秀新都會所得款項，用于支付基金收購武漢物業的遞延代價。林德良也于業績會後對觀點地産新媒體表示，公司在出售和投資資産的時間點會進行一定的配對，避免出現閑置資金。

此外，白馬大廈仍是當天業績會的焦點之一。觀點地産新媒體了解，由于電商的沖擊、生産地的内遷、服裝采購商的分流等等，近幾年白馬大廈的成績並不如意，在2017年年末更是成為唯一一個收入同比減少的項目。

最新數據顯示，經過去年在産品線上的“雙百計劃”、8層樓的全部改造完成以及營銷創新，白馬大廈2018年的經營收入同比增0.4％至3.67億元，在總收入中占比18％，出租率、租金收繳率100%，人流量同比增3％。

雖成績有所上升，但相比于其他資産的增長率，白馬大廈還是讓林德良感歎“的确是挺難做的”。程九洲表示稱，對于白馬大廈而言，今年以來不僅将解決傳統批發方面的問題，還将在批零電這三者的融合上面臨非常大的挑戰。

“盤想做到多大？”

在資産的進進出出間，市場對于這個基金的資産規模也不免關注。

早在2016年12月，林德良曾在活動上透露，越秀房托計劃打造“千億房托基金”目標；在當年業績會上，管理層稱如果遇到好項目，這個夢或許在未來五到十年可以實現。

但據了解，這幾年越秀房托的資産規模均在300億的台階。在2月25日的業績會上，關于規模的疑惑又提上了台面，媒體直問：“盤想做到多大？”

對此，林德良回應稱，除了盤是不是要做大，投資者還關心交易量是不是大。其進一步指出，越秀房托基金去年是上市以來交易量最大的一年，在香港10只房地産基金里排第二名，在恒生REITs指數里的比重與另一基金並列第一。

“所以盤大盤小，關鍵是流通性，這是比較好的指標。”林德良說道。

雖然沒有具體規模指標與時間表，但對于資産的投資，林德良直指，大股東的項目會關注，第三方的也會關注。對于漸為火熱的大灣區，林德良透露道，公司在去年為此成立了“拓客小組”，大灣區内的不少項目都有在關注接洽。

對于是否考慮進入深圳，林德良笑稱：“深圳真的不錯，像前海就是一個熱土，這些都是不錯的投資機會。”

針對今年行業的收購機會，林德良也于業績會後表示，由于去年美元加息等因素，資産出價壓力大；今年有研究預測加息幾率低于10%，這對于資産出售是更有利的時機。

“好多人想賣項目給我們，等的時間越長，價格更好。”林德良笑着說道。具體對于資産的選擇標準，其表示，一是看成長性的項目，除了成熟，還要具有成長空間；二是屬于萬億俱樂部的城市物業，具有足夠體量的第三産業發展。

臨近業績會的尾聲，當主持宣布業績會結束時，主席林德良拿過話筒，開玩笑稱：“怎麼不留時間給我做總結？”對于2019年越秀房托的增長點，林德良主動表示，房地産的基金公司不同于開發公司，並沒有要求說做得多大，關鍵是經營基本面。

其表示，越秀房托的增長主要看業态的不同成長，如寫字樓的租金到期增長，零售商業的業态調整，酒店公寓的資産改造，“我給每一個業态的增長都下了指標”。

以下為越秀房地産投資信托基金2018年全年業績發布會問答實錄：

現場提問：去年底公司集中出售了新都會大廈，又購入杭州維多利中心，為什麼會集中在年底進行？這兩筆交易之間有什麼聯繫？

林德良：其實新都會大廈的出售和杭州的項目進入是一貫以來的投資策略，有進有出。

我們每年都會評估旗下的物業，排在最後一名的，可能我們就選擇出售。新都會大廈是在2017年評估得出屬于需要出售的一個項目，所以在2018年我們一路安排這個計劃。談判從4月份，談到9月、10月，最後12月份成交。

杭州的話，因為杭州是我們重點關注的1.5線城市，和前年的武漢一樣，都是進入國内萬億GDP俱樂部的城市。杭州的确是屬于快速成長的城市，在G20峰會之後，我們統計了一個很有趣的數據，每一年新進入杭州的企業有20%的增長，對寫字樓的支撐相當大。

像我們收購的杭州維多利中心，進駐有孵化器的企業，有加速器的企業，有IPO的企業，對整棟樓的租戶結構貢獻相當大。現在這個項目出租率是83%，我們預期到今年年底，按照隔壁一些樓盤的情況，相信可以做到95%以上。所以有進有出，是我們一貫的策略。

現場提問：剛才提到中美貿易戰和美元加息，因為越秀房托境外融資占比較高，請管理層根據去年的融資情況，談下怎麼應對融資環境，下一年的融資策略是什麼？

林德良：貿易戰下怎麼面對融資問題，主要是四個字——“主動管理”。舉一個例子，中美貿易戰下Libor和Hibor分别在過去一年增長了115個點和94個點，但最後通過我們主動管理，我們只增長88個點。

怎麼做呢？公司原來有一筆3年期的美元債貸款，我們将其置換成5年期的港币貸款，通過這樣置換，從短周期做成長周期，而且因為本身Hibor比Libor低所以也省了成本。此外，2019年公司大概有16%的債務到期，我們也會提前做一些針對性的部署。

現場提問：剛才看到公司除稅後淨利下降32.7%，借貸比率和期末融資成本都有一定上升，想請管理層解釋一下這幾個數字。

林德良：關于淨利潤下跌超30%，其實這個指標不影響分派，房産基金一般是看兩個指標。第一個看經營基本面有沒有上升，去年公司經營基本面、經營收入增長9.6%；第二個是看成本控制行不行，去年NPI，也就是物業淨收入增長12%，成本控制還是可以的，這一塊增加了，肯定是做了很多經營方面的改善、努力等等，例如寫字樓怎麼做續期的提升，商業零售怎麼做業态的調整提升等等。

淨利潤的下降之所以不影響分派，是因為它不産生現金流的影響。下降的原因一個是估值的上升，一個是匯率的貶值導致，這一數據每年都會波動，所以這一部分在香港房托基金里面規定這一部分不進行分派。

借貸比率方面，現在是4.04%的借貸成本，但是真正的付息成本大概是3.8%；未來一年，因為沒有武漢項目8.2億元的利息，這一部分也會省一千萬。此外，因為公司去年整個基金續租率達到80%，增長了7%，所以和銀行談好，60%的保證金可以用來還貸，這也是2019年在融資方面整體安排的一部分，還是這一句話，主動管理。

現場提問:剛才管理層介紹說，賣新都會大廈是因為比較舊。是不是舊一點的資産，有機會都會想賣出去？

在杭州買了物業之後對于基金的影響有多大？因為根據年報，杭州項目的收入是少于賣出去的項目的收入。

林德良： 關于杭州的項目，要看經營基本面，即收入的總值和關鍵NPI的回報率。可以這麼理解，現在杭州項目的NPI回報率一點都不差，超過4%，如今要找到一個超過4%的NPI回報率項目是比較少的。

而且杭州項目有很好的成長周期，我們更看重三個字“成長性”。判斷一個項目是否具有成長性，我們必須看這個城市的增長，而且杭州的項目就在錢江新城，在這麼好的城市、這麼好的位置上，我們既然要捕捉到這個增長的機會，就會有整個項目增長的可能。

至于項目舊或是不舊，公司有三個指標去衡量，一個是看增長率是不是排在最後一兩名，第二個看物業估值是不是排在最後一兩名，第三個是看NPI的回報率是不是排在最後一兩名。經過評估新都會大廈的确是三個指標都排在最後，所以拿出來做出售。接下來每年都會做所有物業的評估，排在最後的資産，可能我們都有機會拿出來賣，但是不方便透露是哪一個。

現場提問：上海的越秀大廈和廣州的白馬大廈，這兩個物業今年的到期租約都比較高，接近5成，這比較少見，公司在租期的安排方面是怎樣考慮的？

林德良：到期租約到底是好還是不好？舉例子，IFC（國金中心）為什麼安排5年期多的租約，其實是有意為之的，因為當時旁邊有一棟巨無霸，所以前後兩年IFC到期的比例才15%-16%，但過完這兩年，IFC到期的租約就會增多。

為什麼上海越秀大廈的租期屬于短周期，因為上海做到了租金的上漲。上海項目在2015年簽的租約都是3年期為主，2016年、2017年每年的租約都可以升20%左右，去年也不差，雖然上海去年供應很大，但我們比市場做得更好，整個項目租金升8%。所以，短的租約可以捉到這個市場租金提升的波浪。

換句話說，我們一定要做租務的平均租期的管理。每一次公司都對租約有這樣的管理，所以並不是租約多或者少就是好，關鍵是對這個市場的判斷。

現場提問：剛才說一進一出，以及現在如果集團有成熟優質的項目就可以準備給你們，看時機而已。但看到公司的盤維持在300多億很多年了，會不會考慮想把盤做到多大？

林德良：其實一直以來，公司的投資策略就是大股東的項目都會關注，外面也會關注，我們選擇項目的原則都是一樣的。第一，看成長性的項目，除了成熟，還要成長性的項目。第二，在乎項目未來的增長。

所以說未來是不是有很多項目，的确是有很多機會，包括大灣區都有不少項目，現在都有關注。坦誠來說，我們有去前海這些地方去看，現在的确是熱土，所以是不錯的投資選擇機會。

還有一個指標，大家可以關注一下。除了盤是不是要做大，投資者還關心我們的交易量是不是大，越秀房托基金去年是上市以來交易量最大的一年，排在香港十只房地産基金的第二名，在恒生REITs指數里面，我們的比重和另外一個大家所知道的巨無霸一樣都是並列第一。因為公司基金每天的流動性相當好，所以很多機構投資者喜歡。所以盤大盤小，關鍵是流通性，這是比較好的衡量指標。

現場提問：港元會不會再找對沖？有沒有大的方向？

關志輝：在利息方面，因為公司的債比較長，息口都是相對的，所以我們希望可以做固息的動作，有浮息和固息，無論市場利息變化，公司都會有很多方面可以抵禦，不會一面倒。

今年的話，未來利息會升得比較溫和一點。但相對來說，固息的價錢相對來說是低很多，未來也可以做得到。