重磅發布 | 觀點指數·2019年1-2月中國房地産企業銷售金額TOP100

榜單點評

随着2019年春節的喜慶氣氛逐漸被平淡的生活稀釋，人們的工作和生活也逐漸回歸正軌。少了5個工作日的短暫2月，也是每年房企銷售的最淡季。而一路高歌猛進的2018年上半年也已經逐漸遠去，調控下的房企們，銷售數據也稍顯疲态。

根據觀點指數TOP100榜單，2019年1-2月房企銷售金額TOP100合計為12352.31億元，同比下降0.64%。

與銷售的低潮形成反差的是，榜單上第一梯隊的内部競争仍然令人矚目。從2018年10月份到2019年2月份，萬科完成了從第3名到第1名的彎道超車又再次被碧桂園反超，冠軍位置的争奪竟在這個淡季愈發白熱化。

而第一梯隊與後來者的差距也正在逐步擴大，1月份95.79的差距到2月份進一步拉大到143億元。保利發展獨自成為了第二梯隊，與前後的差距都超過了100個億，其殿軍之位也逐漸變得再次穩固起來。

總體來看，2019年1-2月TOP3、TOP10、TOP50的門檻分别達到788.29億元、234億元和70.32億元。相比2018年1-2月的門檻值，分别下降了22.48%、20.71%和上升了9.96%。

數據來源：觀點指數統計

門檻值的下降，同樣給了後來者們逆襲的可能性。在賽車比賽中，彎道往往是超越對手的最佳時機，“刹車點”和“入彎角度”的選擇往往通向着不同的結果。在調控環境和春節淡季的疊加影響之下，房企們的銷售方式和力度也在逐漸調整。據觀點指數統計，2019年2月份的TOP100房企中，排名向前變動超過10名的企業有10家，其中變動最大的是聯發集團，從87名一躍成為65名。從圖中可以看出，競争最激烈的區域集中在50~80名的範圍，房企們排名起伏不定。

數據來源：觀點指數統計

美元債再起 融資壓力帶高外債利率

2019年2月份，距離房企3月份的集中債務Deadline越來越近，償債壓力也逐漸升高。有第三方數據統計顯示，2017年中資美元債券爆發式增長，2019年到期美元債券在1000億美元以上。而由于發改委近年來明确限制房企發境外債補充資金和投資境外項目，因此用途已縮窄至“借新還舊”。

在銷售增速放緩的條件下，房企們幾年前的融資難以用增長來覆蓋，手中現金的緊缺，更是讓房企們不得不使出百般解數來在資本市場進行再融資。

據觀點指數統計，1月份房企共發行債券融資71筆，合計人民币約1397.11億元，其中人民币債券46筆共629.96億元，美元債券32筆共約767.15億元人民币。

而2019年2月份，中國房地産企業共發行債券融資28筆，共約合人民币557.26億元。其中境内債僅有8筆，境外債有20筆，美元債的金額比例占到了83.57%。

數據來源：觀點指數統計

國内的春節假期或許是房企境内發債腳步放緩的主要原因之一，而其他原因顯然也包括了房企越來越高的境外融資難度和越來越近的境外債到期壓力。

值得注意的是，房企1月份所發行的美元債券利率範圍在5.25%~15.00%，而2月份的利率範圍為3.75%~15.00%，下限有所下降。而相應地，1月份房企發行的人民币債券利率範圍為2.98%~8.00%，2月份的人民币債券利率範圍為3.04%~8.00%，下限有所提升。

另外，在這些美元債券中，所獲評級最高的為華潤置地中票計劃下發行的兩筆中期美元票據，被標普定為“BBB+”評級，而其利率也是2月份中資美元債中最低的。

圖：2月份房企美元債統計

數據來源：企業公告、評級機構、觀點指數統計

注1：統計時間以債券完成發行日期為準

注2：美元匯率按照債券起息日，中國人民銀行匯率中間價計算

注3：“∞”為永續債券，無固定期限

調控中大灣區規劃出台

盡管調控自2018年下半年以來已經成為房地産行業的常态，但久喚未出的大灣區規劃于2月18日落地，還是給房地産行業打了一針腎上腺素，各大券商機構紛紛報喜。

《規劃綱要》明确提出了粵港澳大灣區的發展目標，到2022年前打好連接灣區各市的基礎；在2035年前有更多便利大灣區各城及居民流通的措施，並在該年完成整個灣區建設。

到2022年，粵港澳大灣區綜合實力顯著增強，粵港澳合作更加深入廣泛，區域内生發展動力進一步提升，發展活力充沛、創新能力突出、産業結構優化、要素流動順暢、生态環境優美的國際一流灣區和世界級城市群框架基本形成。

到2035年，大灣區形成以創新為主要支撐的經濟體繫和發展模式，經濟實力、科技實力大幅躍升，國際競争力、影響力進一步增強；大灣區内市場高水平互聯互通基本實現，各類資源要素高效便捷流動；區域發展協調性顯著增強，對周邊地區的引領帶動能力進一步提升；人民生活更加富裕；社會文明程度達到新高度，文化軟實力顯著增強，中華文化影響更加廣泛深入，多元文化進一步交流融合；資源節約集約利用水平顯著提高，生态環境得到有效保護，宜居宜業宜遊的國際一流灣區全面建成。

另外，在空間布局方面，《規劃綱要》表示，要堅持極點帶動、軸帶支撐、輻射周邊，推動大中小城市合理分工、功能互補，進一步提高區域發展協調性，促進城鄉融合發展，構建結構科學、集約高效的大灣區發展格局。

經濟發展是房地産行業發展的動力之源，大灣區未來的發展建設會帶來政策的紅利，經濟的發展，人口的流動，各個城市多元化的定位和優勢。規劃将為灣區內房地産企業帶來不同的機遇，包括商業、産業、物流、工業、零售、文旅、娛樂、交通、高科技、金融、貿易等。

這是全方位的發展，也是一個更上一層樓的時機，每一家企業都需要看清未來的道路，找準定位和方向。