現場 | 五礦地産：在市場狂熱時冷靜，低位時出擊

觀點地産網 “今天剛開完董事會，明天就回北京。”

3月21日，剛剛發布業績後，在香港尖沙咀五礦大廈18層的辦公室，我們再次見到了五礦地産董事長何劍波。這次，他帶着财務總監鄧英傑、高級經理林曉莉與我們做了長達一小時的交流。

觀點地産新媒體了解到，2018年，五礦地産經營業績持續增長實現收入109.3億港元，實現淨利潤約17.5億港元，淨利率由上年的12.1%升至16.1%，毛利率由上年的34.3%升至35.6%，每股基本盈利27.9港仙。

過去幾年來，五礦地産業績提升顯著，毛利潤復合增長35%，核心利潤復合增長57%，股東應占溢利復合增長50%，並在2018年達到了近幾年來最好的水平。且2018全年派息8港仙/股，派息金額在過去幾年來穩步提升，派息比例也提升至29%的水平，當前股息收益約5.3%。

從采訪中可以感覺出，相比起規模，作為央企的五礦地産更看重盈利能力和穩健經營。

“銷售釋放期将到來”

據現場介紹，截至2018年末，五礦地産上市公司部分的土地儲備為456萬平米，以面積劃分，一線城市占比9%，二線城市占比37%，三線城市占比31%，對應的貨值近900億元且69%的貨值集中在一二線城市。

投資買地方面，過去三年間，五礦地産秉持優中選優的投資策略，購置的土地集中在香港、南京、廣州、佛山、武漢、廊坊六個城市。

2018下半年開始，五礦地産在大灣區頻頻落子，斥資超過35億元在廣州拿下三宗地塊，增加土地儲備約35萬平米。公司于2016年以40億港元購入的香港九龍油塘地塊一直按照計劃在推進，現在已經做完基礎工程，開始做上蓋，計劃在2020年第三季度推出。

在投資區域上，五礦也顯然打算将重心放置在大灣區内。“大灣區的條件最好，在中國的幾大經濟帶里是首屈一指的。”據介紹，截至目前，五礦已進入大灣區内的廣州、香港、佛山和惠州四個城市，按現有的土地儲備算，占比為43%。

總體來看，五礦今年還是堅持“4+X”的布局。即深耕華北、華東、華中、華南區域已經有牢固業務基礎的城市，再加上其他的一些新的區域。

同時，五礦也在積極推進並落地了包括成都大邑“未來生态城”項目和惠州客運北站TOD二級開發項目在内的産城結合、高鐵新城建設的新拿地模式，預計能為将來的發展提供優質、穩定且較為低價的土儲。

“公司将結合控股股東五礦集團的産業優勢及與政府的良好關繫，繼續開拓新拿地模式。”

“2016-2018年我們都在大灣區積極儲貨，對下一步的發展打下很好的基礎。”何劍波預計，由于前幾年的“積累”，五礦地産2020-2021年的銷售将會有比較大的增長。

“五礦地産上市公司部分2019年簽約銷售目標定在100億人民币，由于銷售釋放期的到來，2020年銷售目標為250億元，2021年将實現300億元的銷售。”

“市場狂熱時冷靜，低位時出擊”

規模擴張往往與負債率提升相伴而行。财報中顯示，期内，五礦地産的淨負債率約為76%，相比起上年的62.4%有較大幅度的提高。何劍波将其歸因于上年末2宗地的地價交付，且此負債率水平在房企里面處于穩健的水平。

“沉住氣、優中選優、踩準行業周期”是五礦的投資策略。“在市場狂熱時冷靜，低位時出擊。”何劍波分享稱，在市場火爆地價高的2018上半年，五礦對市場的預測是，政策從2016年開始生效，大概兩年時間一定會發生作用，所以地價肯定會往下走。因此公司保持理性、按兵不動，直至下半年土地市場趨冷時才主動出擊並于去年12月才在廣州以底價摘得長嶺居和茅崗路兩地塊。

何劍波稱，随着2019年部分政策的邊際松動，他也認同房屋回暖也會導致土地市場上行。2019年公司計劃動用權益資金60億元進行投資買地，並會一如既往尋求其他合作方共同開發，且推進過程中會根據市場和機會的好壞做出調整。此外，公司的産城結合創新拿地模式也将為公司逐步分批鎖定低價土儲。

觀點地産新媒體也了解到，在2019年，房企的融資成本和流動性有所改善，發債利率明顯低于2018年。

觀點地産新媒體又于五礦地産的财報中獲悉，在融資冰凍期的2018年，五礦也通過多種融資渠道獲得多筆融資，發行了2億美元永續債以及3億美元高級債；獲得35億港元俱樂部貸款；獲得22.8億港元循環貸款協議，且利率保持在合理水平。于期内，五礦融資成本為4.75%，短期債比占總債務的比例為6.7%。

另于3月22日，五礦地産公告稱，剛獲授15億港元循環貸款額度。得益于央企的背景，五礦地産發債的利率能夠低于同行。而市場還要看的，是一家企業财務報表的健康狀态。

财報顯示，五礦期内資産負債率為68%，淨負債率為76%，處于行業較低水平。

“今年大家會更有信心”

還記得，上年末與何劍波的訪談聊起調控的十字路口。那也是市場不明朗，房企在政策、融資環境下艱難前行的一個時期。

但2019開年，房企們卻稍稍松了口氣。“從中央經濟工作會議到年初的兩會，方向都是‘穩地價、穩房價、避免大起大落’不同于去年‘堅決遏制房價上漲，往下打’的概念”。

何劍波認為，“穩”其實才是企業最好的經營環境。

另一方面則在于貨币政策，政府工作報告中明确将繼續實行穩健的貨币政策，保證流動性合理充裕。所以，他認為，雖然整體宏觀形勢處于下行通道，但形式更明朗了些，大家也更有信心。

融資環境整體向好，何劍波也認同今年的資金面會比較寬松，他從内外兩方面進行分析。

從内部環境看，貨币政策在放寬；從外部環境看，美元今年不加息，将在今年9月停止縮表。所以，接下來會有一段時間的寬松期。

但是，在行業集中度上升的市場中，這家追求“穩健”的企業能否突圍，還需要時間給出答案。