現場 | 吳建斌：基金是房企上規模重要的途徑之一

吳建斌（陽光控股執行董事、陽光城集團執行副總裁、全球合夥人）：我把資産分成兩類，一類是出租性物業（包括了商業和寫字樓）。可以看到，2016年的出租物業的回報率只有0.24%，2017年只有1.05%，2018年只有1.48%。我們的出租性物業到目前為止一共有15個項目，大概有50萬平米；另外，酒店的回報率也不高，2016年是負4.1%，到2017年稍微盈利，大概0.09%，到2018年酒店方面是負2.57%。

在我們的資産構成里，很顯然，形成的商業物業、酒店占比不大，但也在緩慢的增加，但是它們的回報還是非常低的。這也是我們為什麼一直選擇把住宅房地産作為我們運營的主戰場，或者說是我們的主營業務。大家都是知道的，錢永遠是有限的，一般情況下，哪一個行業能給我們帶來的收益越高，我們就把錢投到哪個行業。另外從中國目前的現實情況來講，住宅房地産行業的回報還是很高的，住宅産業大部分項目的毛利率都在25%以上，相比之下，出租物業及酒店為我們帶來的回報是非常有限的。這就是當前的一個現實。

到底是做住宅産業好，還是把産業里面的酒店、商業做大？我覺得每個企業可根據自身發展歷程的不同，選擇也有所不同。如果一個企業的規模很大，譬如它每年的現金流入有幾千億，每年從中拿出幾百億來做一些酒店或者做一些商業，這樣能保證公司有長期穩定收益，若幹年後，也許會成為這個企業另外的一個盈利增長點。但是對于中小房企來講，譬如陽光城，我認為陽光城目前還屬于中小房企，還不夠大，目前還不允許我們拿出更多的資金做商業、寫字樓、酒店等持有型物業。

但是，作為陽光城來講，怎樣去做好我們的房地産，其中會有衆多因素，但最核心是土儲。我們可以看到現在前20強、30強房地産公司的土地儲備，越排在前面的幾家的土地儲備量就越大，有的公司儲備量已經到了3萬億以上規模，而中小企業可能只有幾百億的規模，陽光城目前的土地儲備也有5000億，以這個貨值要想在房地産市場做得更好，保持良好增長，難度是非常大的。所以土地儲備才是房地産公司發展的核心競争力，沒有足夠的土地儲備，或者沒有高質量的土地儲備，企業發展就沒了動力。

當然，房地産公司的第二個問題則是，不僅要增加土地儲備，還要努力擴大銷售規模。做銷售規模是房地産公司的第一需要，是房地産公司的第一追求。盡管現在有些企業說不在追求規模了，但也就是說說而已，骨子里還是在做規模。實際上，規模能帶來很多好處。這些好處是大家都是知道的。

但是，怎樣能做大規模呢，就涉及到錢從哪里來，負債率如何控制的問題。

從50強房地産公司的财務數據來看，每家公司的總資産負債率都在80%或90%以上，扣除預售帳款之後，負債率也在60%到70%之間，也是比較高的。當然，大家比較關心的是淨負債水平。可能有的企業此指標已經達到百分之幾百，也有好企業控制在百分之三四十，但是，大部分企業的淨負債水平還是比較高的。

對于房地産公司來講，融資往往是财務人員的第一要務，也是公司能否上規模的最重要的保證。

今天我們的主題之一是講房地産基金，或者私募基金，或者叫資管等等，這些機構的存在，都為房地産公司發展或上規模提供了新的融資來源。我統計了陽光城，目前北京、上海、深圳、廣州這些一線城市，也在用在座的一些基金，有幾家基金我們都有合作。

今天在座的基金，既然是房地産企業融資的一個重要來源的補充，可是，現在我們面對的問題是，你們基金自己沒錢，或者說沒有太多錢，你們的錢是找别人投資來的，導致融資成本高，而且高得離譜，然後還想股權投資、債權投資。如果說，你們基金的融資成本很高，又想股權投資，還想債權投資，這樣的錢，房地産企業是不敢用的。所以，有一天你們在座的基金，如果說能把融資成本降到10%之内，若期限可做到3年，5年最好，你有多少錢都可以和陽光城合作，我們非常歡迎。

房地産基金實際上是房企要上規模的非常重要的一個資金來源途徑，特别是現在出了一些新的金融新規之後，所以房地産企業對房地産基金的需求量還是特别大的。

我們今年年初，開始發起成立了自己的房地産私募基金，希望我的基金跟外面的基金聯合起來，大家做一個新的基金，來投陽光城的項目。我們今年大約需要補充土地儲備3000—5000億的貨值，這個規模需要投入大量的資金。我們今年大概的銷售回流現金是1200-1500億，如果沒有基金或者别的方面的資金來源，大概也要拿出700億。如果有基金作為補充，我們的壓力就小了很多。所以，房地産基金是對房地産公司，特别是對中小企業房地産公司來講，是一個重要的補充。所以，今天開這個交流會特别好，特别有用，因為我是發展商，你們是基金，各有所需。

我對中國房地産市場的判斷是這樣的。記得2010、2014年的時候，當時整個行業喊着白銀時代的到來，好像房地産行業就要進入到存量市場，我當時就覺得這樣的提法不妥，在很多場合都呼籲過。中國改革開放40年，真正的房地産能滿足老百姓需要的只有20年，很多需要至今沒有滿足，所以這個市場是巨大的。我們現在有13、14萬億的市場規模，我認為3~5年後，就會到大20萬億的市場規模。因為中國的城鎮化遠沒有結束，人們對美好生活的追求遠沒有畫上句号。這麼巨大的市場足夠我們做的，有做不完的生意，因此，目前仍是一個增量市場。

增量的市場有增量的做法，存量市場有存量的做法，那麼在我們自己認為的增量市場是怎麼做的呢？我們96%以上是做增量，4%、5%左右做存量，這是當前的情況。所以，當下房地産市場，我以為更多的是做增量市場，因為需求量非常大的。比如說，排名前幾的房地産企業，他們的規模已經有幾千億了，他們拿出幾百億做一些存量市場，這是完全可以的。但對中小房地産公司來說，目前最主要的是做增量。為什麼做增量？最主要基于中國的城鎮化根本沒有結束。所以，未來5到10年仍然是一個巨大的增量市場。這是我的一些看法。

再加上房地産市場目前來講，總體利潤率還比較高的，最差的毛利率也有25%，淨利潤也有将近10%左右。所以，基金公司可以把所有的錢給房地産公司用，房地産公司都能消化得了。中小房地産公司可能對于15%的成本有所顧忌，但也能消化得了。當然，我還是希望基金公司盡可能找一些便宜的錢，真的，15%融資成本的錢太貴了，時間又不太長。如果你們拿來的錢成本在10%以下，對IRR有合理期待，那麼，都可拿來投資我們陽光城的項目。

期待今天參會的所有基金，你們如果找到了便宜的錢，既可投我們的住宅産業，也可投我們的商業、長租公寓和酒店産業，大家共同發展，實現雙赢，我相信不動産這個行業長遠來講，仍然有着非常好的發展前景。

謝謝大家。

（吳建斌于2019城市觀點論壇上海圓桌“基金與房地産”所做的主題演講實錄）