新鴻基羊城再入場 南沙綜合體初探與TOD内地復制

觀點地産網 朝着廣州地鐵五号線獵德站B口方向，經過一條近200米的自動人行通道，無需出地面，就能直接到達IGC天匯廣場——這是廣州乃至華南開通的首條商場自動人行道。

2007年12月，新鴻基地産加入獵德地塊項目，與富力、合景泰富聯合開發；2016年10月，IGC在廣州珠江新城正式落地開業，這也是新鴻基地産以TOD模式發展的大型綜合發展項目。此後幾年，新鴻基在廣州有些寂靜無聲。

4月25日，新鴻基地産第三代少帥郭基煇，南中國區總經理黎祥掀，與一衆高管一同現身IGC。

當天，新鴻基帶領了三十余名香港媒體抵達與香港並不太遠的廣州。除參觀IGC項目外，更為重要的，是前往離市區還有近一小時路程的南沙慶盛項目。

南沙項目對于新鴻基的意義不言而喻，這是“斷糧”近十年後，新鴻基在廣州的再次補倉。在郭基煇的圖譜里，南沙慶盛項目将采用TOD開發模式，發揮項目交通樞紐綜合體的作用，打造優質的廣州香港兩地“一小時生活圈”。

從香港的沙田新城市廣場、九龍站綜合項目，到内地的廣州天匯廣場、上海國金中心，到如今的南沙慶盛項目，新鴻基地産正在把它的TOD經驗“内地復制”。

南沙項目初探

自IGC項目後，新鴻基在廣州已許久未有地塊入袋。

2018年5月，新鴻基再入羊城，”馬甲”統京有限公司以2.64億元摘得南沙慶盛樞紐區塊2018NJY-4地塊；今年2月，再以11.89億元拿下南沙慶盛樞紐2019NJY-1地塊，兩幅地塊面積逾10萬平方米，總建築面積逾32.7萬平方米，将統一打造成綜合商業發展項目。

不同于位于珠江新城的天匯廣場、位于體育西的天環廣場，這次新鴻基在廣州的布局外拓至最南端的南沙慶盛。

觀點地産新媒體了解，南沙位于國家自由貿易區内，制造業和高新産業的基礎良好，區内有汽車和人工智能等高新企業；而根據廣州市規劃，南沙将會建設成為廣州唯一的城市副中心。

值得一提的是，于今年2月21日發布的《粵港澳大灣區規劃綱要》，其中多次直接提及南沙或慶盛，包括建設南沙成為粵港澳全面合作示範區，支持慶盛成為科技創新産業基地等等。

“一個城市的發展就是這樣的，土地缺少、資源稀缺的時候就會向外擴張了”,黎祥掀解釋新鴻基選擇南沙的根本原因。黎祥掀指出，目前廣州核心商圈的空余地塊稀缺且價格高，相較而言，南沙地價較為便宜且具有不小的發展前景。

具體到此次落子的慶盛區塊，黎祥掀一口氣念出了一串交通線路名：“南沙大橋、深中通道、慶盛高鐵站、地鐵4号線、22号線、18号線……所有的（交通線路）都在規劃建設中了。”

南沙慶盛項目所擁有的交通條件确實是一大亮點。

觀點地産新媒體現場了解，項目地塊緊貼已開通的廣深港高鐵慶盛站、地鐵4号線慶盛站，而規劃中的地鐵22号線和知南線也會在該處設站，實現了“四線交匯”。同時，站在地塊位置，背靠慶盛高鐵站，往右前方望去正是于4月2日通車的大灣區重要基建項目南沙大橋。

其中，在慶盛站乘坐高鐵到廣州南站只需13分鐘，到深圳只需30分鐘，到香港西九龍高鐵站則只需一小時，便可直達新鴻基地産另一項目——香港環球貿易廣場（ICC）。

至于項目規劃，郭基煇介紹稱，根據目前的構思，南沙慶盛樞紐綜合體項目将涵蓋辦公、商場及公交樞紐，具體包括地標性寫字樓、大型商場、公共綠化休憩平台，将無縫連接高鐵和地鐵慶盛站，並另外設有交通換乘大堂、長途客運站、公共交通總站等設施。

其中，商場建築面積約8萬平方米，寫字樓約22萬平方米，公共建設則約2萬平方米。項目預計于2023年分階段落成，第一期拟建商場，整個項目預計在5至8年完成，總投資額在60億元左右。

從郭基煇和其他高管的描述中，可以明顯感受到南沙慶盛項目對于新鴻基的意義。畢竟，相較起在華東區域“織網”般的商業布局，新鴻基在華南版圖略顯薄弱，其中在廣州已有十年沒有落子，兩年多沒有新項目面世。

對于外界猜測的放慢華南發展的看法，黎祥掀直言：“並不是放慢華南（的發展）。”其指出，新鴻基這幾年一直是有看新的項目，有看到合适的一定會買下來。

“新地也有在了解深圳，在中國的一線城市北上廣深，就差了深圳。”

TOD模式再造

南沙慶盛項目的意義並不局限在再入華南，對于新鴻基而言，這還是其引以為傲的TOD項目打造經驗的再一次實踐。

據了解，TOD（Transit Oriented Development）指的是以公共交通為導向的開發模式，是規劃一個居民區或者商業區時，使公共交通的使用最大化的一種規劃設計方式；其中，公共交通主要是指地鐵、輕軌等軌道交通及巴士幹線。

極為重要的是，這種模式協調了城市發展過程中産生的交通擁堵和用地不足的矛盾，這對于面臨人口密度增大、交通擁堵、迅速發展擴張的城市而言，意義不言而喻。

新加坡、哥本哈根、東京、多倫多等城市，都是踐行並受惠于TOD模式的典型城市。其中，香港可以說是TOD模式的典範城市。

“香港土地資源稀少，如果我們将土地攤平開發是很不效率、很不便捷的，會讓土地價值不能完全釋放。”黎祥掀表示道。

其進一步指出，在土地資源稀少的情況下，TOD模式可以将高密度發展需求集中在高價值地塊，使得一個地塊的價值不只是頭兩層，而是一個垂直式的發展；這種模式便需要依附大衆交通，包括軌道交通，公共交通。

發展至今，目前香港基本上有45％的人口是在地鐵線的每一個站點的500米之内生活的，尤其在九龍、港島比例高達65％，達到了購物中心、寫字樓、酒店、住宅、城市公園各業态間無縫對接。

而新鴻基，則在香港做TOD項目長達20多年。截至目前，新鴻基在香港多個鐵路沿線的新市鎮建設了20多個TOD大型綜合體項目，包括早期的沙田新城市廣場和近年的九龍站綜合項目。

“最新的例子，西九龍站ICC，一千萬呎的總體發展、全香港最高的樓，近期通車的高鐵也是一個很好的推力，此前都是地鐵推動，加上高鐵，TOD項目就會進入新紀元”，黎祥掀介紹道。

據了解，西九龍原先只是貨運碼頭旁邊的一塊地，以“髒亂差少偏”著稱。如今，在新鴻基等其他房企介入並發展TOD模式下，西九龍搖身一變成為如今香港豪宅的代表。于去年9月，廣深港高鐵正式開通，香港的始發站便是在西九龍。

有了成就和經驗的新鴻基，謀劃着将香港的TOD發展經驗搬到内地。

其中，2015年，新鴻基地産和上實城開聯合開發的莘莊站體復合城天荟TODTOWN被認為是上海第一個真正意義上的TOD項目，建于上海闵行區莘莊地鐵站上蓋，總建築面積達50萬平方米，将地鐵、高鐵、公交等集于一身。

此外，新鴻基還建設開發了天匯廣場、上海陸家嘴國金中心等TOD項目，而建設開發當中的上海ITC項目同樣位于地鐵上蓋，是三條現有及兩條拟建地鐵線的交匯處。如今，新鴻基再次将TOD的做法復制到南沙慶盛項目上。

根據規劃，慶盛樞紐區塊内大部分面積處于TOD核心範圍圈，無縫連接高鐵和地鐵慶盛站，具有顯著的TOD開發優勢，未來将形成南沙北部地區的交通樞紐，與廣州大學城、珠三角地區及香港的交通極其便利。

“在規劃方面，我們将充分考慮到高鐵、城軌、地鐵線的不同換乘需求，建造更方便乘客快速接駁的換乘大廳，匯聚各種公共交通樞紐，滿足便捷的出行需求。”郭基煇說道。

新鴻基的TOD野心還不止于“從香港到内地”。

黎祥掀指出，在TOD項目上，新鴻基最重要的經驗，便是将所有東西都搭在一起做無縫連接，就如ICC一樣，無論外面風雨交加，顧客不用雨傘就能回到回到酒店、回到公寓住宅。

“在廣州南沙這個項目上，也希望可以帶到一些經驗回去香港。”