重磅發布 | 觀點指數·2019年1-4月中國房地産企業銷售金額TOP100

“小陽春”勢頭延續 房企存貨周轉率稍降

作為第二季度的首月，4月份向來是商品房銷售旺季的開端，疊加融資邊際的放寬以及地市溫度的上漲，樓市重拾信心。于是，以“穩”為主的調控基調中，從3月份開始的“小陽春”勢頭似乎還在延續。

觀點指數·2019年1-4月中國房地産企業銷售金額TOP100數據顯示，今年前4月，百強房企累計銷售額為31269億元，同比增長15.21%，相比前3月的增速有所上升；4月單月，百強房企實現了9729億的銷售額度，同比上升了33.3%。

數據來源：觀點指數整理

2019年已走過三分之一的路途，截至4月份，已有5家房企跨過了千億門檻，比上月增加了1家企業。前3月，融創實現798.7億的銷售額，4月單月銷售390億，進入了千億陣容，但第四名的保利仍保持着一個身位的領先。

前三甲中，碧桂園、萬科、恒大排名與上月相同。總體而言，前五的格局依舊穩定。

在各梯次中，TOP20房企銷售額占比56.48%，TOP50房企銷售額占比82.34%。集中度的存在，使得中小房企的空間不斷收窄，但仍有許多房企在進行規模挺進，如電建地産、協信控股等，都在4月份單月取得了較高的規模增速。

從觀點指數統計的數據來看，一季度26家A股上市房企的平均存貨周轉率有所下滑，從去年的0.05次降到0.04次。雖然包含了一定的季節因素，但作為企業購、産、銷平衡效率的尺度體現，該指標的下降也從側面反映了房企在一季度的周轉相對滞緩。

年初業績會上，許多房企紛紛表示将繼續推行高周轉的策略，以便用資金回流來滿足滾動的投資需求。部分城市購地潮的出現，表明房企在盡力把握拿地的窗口期；但毫無疑問，在投資、推貨之間，房企還需掌握兩者之間的平衡。

一二線與三四線 房地産市場結構調整轉向

一季度的數據變化，也成為窺探此後行業走勢的風向標。

2019年前三月，全國商品房累計銷售額27039億元，同比增長5.6%，增速提高2.8個百分點。從單月來看，3月份全國商品房銷售額為1.42萬億，同比增長8.31%；該銷售額度已超過了去年的“銀十”，只略遜于去年的“金九”，同比增速也比去年增加了兩個百分點。

若細究等級城市的不同姿态，則可以發現，一二線城市也随着樓市的回暖而環比走高。以北京為例，觀點指數統計數據顯示，自3月中旬以來，雖然該城市的銷售均價只是呈現小幅度的上下波動，但銷售面積已走出了2月的“低位”；在4月份的某一周内，銷售面積達到了23.06萬平方米的高點。

數據來源：觀點指數整理

放大視角來看，3月單月，一線城市商品房銷售1751億元，同比增速97.83%，為2018年以來的新高；二線城市商品房銷售3546億元，同比增長22.38%。這相比于全國單月8.31%的總體增速，要高出許多。

數據來源：觀點指數整理

盡管在上個月份，非一二線城市商品房銷售額占比80.4%，仍然是全國樓市的主力軍，但一二線銷售增速的活躍，卻在一定程度上映襯了三四線城市銷售增長的乏力。

顯然，一二線城市作為人口主要流入地和高端産業聚集區，房地産市場的韌性程度較高，吸附消費的“磁場”更強。反觀三四線城市，在棚改貨币化退潮、商品房居住屬性進一步強化等因素的作用下，本來就不具備人口和産業優勢的它們，則相對陷入低潮。

對于這一點，各方市場主體都做出了相應的對策，比如部分房企增強對一二線的加碼，更比如嗅覺靈敏的金融機構，它們正在調整按揭貸款利率的天平。

相關數據顯示，2015-2018年，銀行在三四線投放了大量按揭貸款，購房杠杆資金合計達到13.2萬億，而在此前四年中，每年三四線購房杠杆資金都低于1萬億。該放貸結構存在着一定的風險，于是銀行開始重新向一二線傾斜。

數據來源：觀點指數綜合整理

基于此，我們看到了按揭利率的變化。數據顯示，2019年2月，一線城市首套按揭利率下降11bp，二線城市下降16bp，三四線城市下降只有5bp。3月份，一線城市中廣州和深圳首套房貸利率繼續下降；二線中武漢、重慶、青島、南京、天津、廈門等城市首套房貸利率環比下降。而4月份，作為二線城市的中山，有四家銀行下調按揭利率，首套房由此前的上浮20%下調至5%。

此外，近期某國有大行發布年報時表态：“審慎把握三四線城市開發貸業務”，也成為了市場轉向的縮影。但並不能因此而評判各能級城市的優劣，在“房住不炒”等的調控基調下，房地産市場的結構調整将更趨合理。

人才引進與落戶 因城施策中釋放利好

在過去幾年中的基本面下行階段，人才引進與落戶政策總是适時出現，許多一二線城市通過政策的出台，以各種方式進行“搶人大戰”。進入2019年以來，各城市的最新的落戶政策主要在對落戶群體要求、房貸利率、社保繳納年限及居住年限等方面放寬條件要求。

4月8日發改委印發了《2019年新型城鎮化建設重點任務》的通知提及，城區常住人口100萬—300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；城區常住人口300萬—500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，並全面取消重點群體落戶限制；超大特大城市要調整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規模。

今年新型城鎮化建設任務，提出了常住人口與戶籍人口城鎮化率平均提高1%以上的具體目標，而“人地錢挂鈎制度”的深化，也為各城市的人才引進與落戶政策做了一層鋪墊。

4月份，海南鼓勵金融機構引進人才發放房貸的利率予以優惠、呼和浩特規定部分本科及以上學歷應往屆生可以半價買房、杭州提及放寬人才直接落戶標準等等，都将成為人口規模流動的推動力。

顯然，一二線城市落戶政策的放寬，必将在一定程度上帶來住房剛需的上漲，但這並不代表房地産行情的無限走高。4月19日中共中央政治局會議就再次提到落實房住不炒、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。而北京、長沙等出台二套房首付比例及契稅等收緊政策，更證明了在适度寬松的環境中，房地産的調控還在持續。

總體而言，落戶政策的推進，将進一步拓寬核心城市市場的規模邊界，而“城市群”與“都市圈”也更加受到關注。除兩會重點提及的京津冀、長三角及粵港澳灣區外，成渝、哈長、長江中遊、北部灣、中原、關中平原、蘭州-西甯、呼包鄂榆等城市群也已被提及。