觀點指數·2019年1-4月中國房地産企業權益銷售金額TOP100

觀點指數發布的2019年1-4月房企權益銷售金額TOP100榜單顯示，今年前4月，TOP100房企實現23540億元的權益銷售額，環比前3月增長了43.7%，略低于全口徑銷售額45.9%的增速。

若分梯次來看，TOP10、TOP20、TOP30、TOP50房企權益銷售額占比值，均稍遜于全口徑銷售額占比值；而5個梯次的平均權益比例分别為0.76、0.75、0.72、0.76、0.79。這更進一步證明，在尋求話語權的過程中，規模的擴大一定程度上降低了銷售權益比例；權益比例最低的Top20至Top30之間的房企，也正好處于規模訴求最為強烈的階段。

數據來源：觀點指數整理

在2016年、2017年前後，由于核心城市地價的迅速上漲，許多房企不得不采取合作的姿态，與他方合作拿地；而在規模追逐的過程中，為了把握進入新城市的機會，更促使它們不斷擴大合作半徑。由此，房企的合營、聯營公司逐漸增多，總體的項目權益也随之降低。

但房企運營的終極目標還是實現利潤，合作項目數量的上漲，必然不利于企業周轉效率的提高，以及淨利潤的結轉。

此前相關機構統計數據顯示，全國發布2018年年報的40多家房企中，70%的企業利潤額明顯上漲，其中A股企業平均利潤額上漲22.6%，但淨利潤率平均為10.8%，卻比2017年的11.3%有所下降。

營收的上漲一定程度上來源于此前兩年較熱的房地産市場，而淨利潤率的下降，除了各項成本費用的增多之外，還與項目權益比重的降低有關。

目前部分房企已意識到項目並表的重要性，某千億房企甚至提出了原則上杜絕合營、聯營的想法。過去一年，該房企毛利率、淨利率有所下降，存貨周轉率也從0.58降到0.47，淨負債率則不斷走高。另有一家房企也提及並表項目要達到八成的目標。

加強項目的控制權，能給銷售回款提供助力，增加貨币資金的儲量。這在調控持續的大環境中，顯得尤為重要。

在房地産開發到位資金中，3月份房企的定金及預收款累計為1.23萬億元，同比增長10.5%；個人按揭貸款累計為5645億元，同比增長9.4%；增速較2月份均有上漲。而兩者之和占總體到位資金的比例為46.08%，環比2月份的44.19%有所提高。

假若将定金及預收款、個人按揭貸款，作為窺探房企的回款情況的指標，那從中可以發現，房企正在努力通過自身周轉獲取資金，並取得了一定的成效。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

但僅依靠經營現金回流還遠遠不夠，對外融資也必不可少。

觀點指數重點監測40家房企的融資數據顯示，2019年4月份，國内房企計劃新增融資總額總計約人民币884.6億元。其中美元債金額所占比例最大，為55.28%，合計72.7億美元；而中期票據、公司債則分别占比9.16%、7.46%。

數據來源：觀點指數綜合整理

值得注意的是，本月份，美元債的平均利率為7.8%，雖相比以往有所降低，但相對于其他融資方式來說，仍是“昂貴的金錢”。于是，除了中期票據、公司債之外，低成本的配股融資仍在持續，許多房企甯願通過折價的方式，也要從股權融資中獲取真金白銀。

顯然，為了獲得項目營運資金和償還債務，房企在“外借”與“内生”中找到杠杆平衡，配股融資不失為一種相對合适的選擇。但事物總有兩面性，股權融資會在一定程度上攤薄股東的持股比例。