香港傳真 | 港人灣區味道 上車盤、内房及靈活個稅

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2019-05-05 17:38

  • 吸引香港人到大灣區城市置業,不單單要考慮時間成本,或者金錢成本、生活環境的問題,灣區置業的驅動力其實在于人才流動。

    觀點地産網 列車鑽進長長的地底隧道,玻璃上映出熟悉的面龐。你意識到自己按照車票標明的位置坐定,才是40分鐘以前的事情,一股訝異之情不免油然而生。

    這是舊時難以想象的速度。

    目前,從廣州南站搭乘高鐵去香港西九龍,用時毋需1個小時。“一小時生活圈”正日益完善,這不僅服務了内地客商,對港澳居民來說同樣如此。

    “一房單位入場費低至55萬(人民币,折合64萬港币),同樣價格你可能冇辦法喺哩度搵到(你可能沒有辦法在這里找到同樣的價格)。”一位置業顧問不斷強調,該公司代理的珠海樓盤是多麼地便宜。

    這家全球最大地産代理公司的香港分部,剛于4月下旬同龍光地産簽訂委托協議,為後者旗下三個項目開拓港澳市場。

    到灣區“上車”

    簽約活動舉辦地位于尖沙咀海港城環球金融中心一隅。

    去年開始,該集團便投資了超過1000萬港元,在香港本地及澳門、中山、珠海橫琴等地設立資訊中心,用來辦展覽會宣傳灣區置業。

    發布會現場並不大,剛剛好夠擺下約40張椅子,但來的人明顯比椅子更多。媒體記者們擠在一起拍照,匆匆按下快門後,便要退到後面為其他同行讓位。

    在長槍短炮簇擁下,合作雙方代表簽名、握手,短時間内便完成了流程,随後便是介紹環節。

    此次推出的三個項目分别位于橫琴島以及鬥門區,包括普通住宅及公寓項目。首批單位合共300個,包括20間一房,80間兩房120間三房和80間四房單位。

    價格無疑是最吸引的因素——300個單位最便宜的首付5.8萬人民币起,全款則大概55萬元。

    “55萬起步,我都覺得吸引。”

    同時,住宅項目可承70%按揭,公寓則是50%按揭,“公寓方面,橫琴目前租務回報率較低,僅去到2厘許,出租率約70%至80%,但升值機會好大……”

    台上講到天花亂墜,台下的聽衆顯然不得要領。

    雖然相距不遠,但大多數香港人對灣區内各大城市都不甚了解。有記者就提出:珠海到底是怎麼樣的市場?旁邊亦有客戶小聲詢問:在内地買房究竟需要經過幾道法律程序?

    “珠海一個星期有多少宗住宅成交?是超過1500宗,一個很驚人的數字。”台上地産經紀用略帶驚訝的口吻講出這串數據,似乎要通過證明珠海是一個類似香港般樓市炙熱的城市,來打消大家的疑慮(香港3月份住宅樓宇買賣合約錄得5231宗)。

    其稱:“我不說大家可能都不知道,港澳人士已經可以在鬥門買一套住宅了,能做到網簽,以前就只能在肇慶或者惠州可以買到。”

    事實上,珠海在去年年底就已經放開對外地客的限購,但這條消息看來並未傳達給真正的目標受衆。而在未來可以預見的灣區置業大潮中,香港地産代理行或許扮演了“傳聲筒”和“傳統中介”的雙重角色。

    “以前香港人去内地買樓經常出現狀況,比如項目爛尾、收樓難等……歸根到底在于港澳買家未必熟悉内地發展商……以及内地的房屋買賣具體流程及情況。”所以代理商采取六大措施為港人在内地置業保駕護航,其中最重要的就是有律師樓的保障。

    這位地産經紀最後補充:“其實珠海目前最容易買的盤,不外乎分布在金灣、鬥門、保稅區以及橫琴,龍光都有盤在那里,我們未來也會代理。”

    龍光珠海區域公司總裁陳德才接上話題,表示除鬥門已經放開網簽外,未來金灣區及高欄港經濟區都有望放開。接着他提出了一個宏大的銷售目標:“我們珠海公司今年的銷售目標有望超過100億元。”

    當然這有待港澳同胞出一份力,因為目前龍光珠海樓盤的買家,已經有10-15%是香港人。

    “港人港稅”

    吸引香港人到大灣區城市置業,不單單要考慮時間成本,或者金錢成本、生活環境的問題,灣區置業的驅動力其實在于人才流動。

    關乎人才流動的核心因素之一,是稅制改革。

    德勤會計師事務所近期就召開發布會,花了将近一個半小時探讨了這個問題。

    資料顯示,香港以應納所得額為計稅依據,薪俸稅采用15%的標準或2%-17%實行五級超額累進稅率,利得稅和物業稅則均采用15%的標準稅率計稅。同時,香港沒有規定個人所得稅起征點。

    “總的來說,香港個稅最高15%……”德勤中國稅務總監湯愛倫表示:“而内地的個稅最高可達45%。”

    兩地稅率差别很大,所以,據介紹深圳前海在2013年開始已經對境外高端和緊缺人才個稅超過15%的部分給予補貼;珠海橫琴亦同時落實“港人港稅、澳人澳稅”政策。

    今年3月份,經粵港澳大灣區建設領導小組第二次全體會議,通過的8項政策措施則最新提出:在内地居住滿183天需要繳交全球個人所得稅,但在内地逗留不足24小時不計算1天;補貼與香港稅率的差額的做法,今後将擴大至大灣區9個城市。

    德勤表示,這有望推進大灣區人才政策一體化,更快促進灣區内人才流動。

    内房入港“收成”

    港人想去内地買房,内房打算到香港賣房……内地發展商進軍香港不是新鮮話題。至為什麼現在又提出來讨論,繫因為2019是這批“新晉玩家”收成的一年。

    資料顯示,初步統計今年在香港有新盤推售的房企就有:泛海國際、萬科,以及合景泰富聯合龍光龍湖等……主要項目類别均為住宅。因為住宅比較好賣,從納米樓到千呎豪宅都有需求。

    而且目前香港樓市正在復蘇,匯豐不久前更以“雨後陽光”來形容目前的情況。

    但中國奧園屬于另辟蹊徑的類型,該公司在香港的首個入市項目是一個活化商廈。

    據了解,該項目地處新界葵涌,由奧園于去年6月斥資9.5億港元買下,目前計劃改造成占地面積約1.36萬平方呎,總樓面面積為11.7萬平方呎,擁有12層樓的商廈。

    該項目預計于2020年第一季度落成使用,将提供約210個辦公室及會議室,每個單位面積約180-984平方呎;同時大樓1-2層為商鋪。

    項目樣闆間展示廳位于尖沙咀永安廣場,奧園在這里舉辦了代理簽約記者會,合作方是中原地産。

    “單筆價單達到300萬港元及以上的客戶,将獲得一台最新型号的iPhone XS Max。”中原(工商鋪)董事總經理潘志明左手高舉着一台蘋果手機宣布。

    台下反應不算熱烈,因為這實在算不上是有吸引力的贈品,但奧園事實上還定制了一些更特别的銷售策略:“項目頂層10-11樓會以洽購形式向單一買家發售,一並出售的還有兩層的命名權及4個車位。”

    “如果客戶想認購天台的廣告牌位,都可以談。”他環顧四周尋找支持的目光:“兩層相連的頂層單位,加命名權,再加廣告牌位。我問過身邊很多同事,這樣的設置可謂相當罕有……”

    奧園國際集團副總裁及香港開發總經理黃偉良則表示:“我們總投資額約12億元,現時市值14億元。”他認定項目未來銷售理應相當暢旺,而“我們部分單位已經完成出售了”。

    這樣的信心更多來自于,葵荃(葵涌、荃灣)地區正承接中環核心區外溢的租務需求。低廉的租金、更方便的交通,吸引着越來越多客商。

    中原方面數據顯示,今年第一季度葵荃地區合共錄得約228宗工商廈買賣成交,環比增長18%。工廈及寫字樓平均呎價錄得約1.14萬港元,對比去年第四季7291港元上升56%,其中商廈增幅最為明顯。

    美聯工商鋪在最近舉辦的一場記者會上,也提到葵荃近年來逐漸從傳統工業區轉型成為新興商貿區。港珠澳大橋等大型基建開通後,由葵荃往返澳門及珠海等地只需約1小時。

    “該區指標商廈如新都會廣場呎價只是約1.2萬港元,而南豐中心只有1萬港元,但其他新界區商廈如元朗活化項目The Rainbow 虹方,現時呎價已1.3萬港元。”美聯物業指出。

    可以看到,葵荃的商廈價格仍屬于很低的水平,所以該區今年的商廈租售價格有望同比上升10%。而全港的甲乙級寫字樓價格亦被看好,2019年大概能升5-10%。

    因為美聯儲並沒有如期加息、中港股市低位反彈以及寫字樓供應依然不足等利好因素,仍然在支持市場向上。另外,“近年駐港或者在港交所上市的中資公司與日俱增,我們相信它們将推動寫字樓需求。”

    至于外匯管制措施是否會影響中資的投資熱情?台上幾位資深經紀擺擺手笑稱:“它們就算不買(指大宗交易)也會租的。”

    香港傳真 | 一座城市里的地産漫遊與畫像。

    撰文:劉子棟    

    審校:徐耀輝



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