通往羅馬的道路 鑫苑物業赴港上市里的“河南人”張勇

觀點地産網 “羅馬只有一個，但通往羅馬的道路有千萬條”，或許這用來形容張勇也不為過。

十二年前，為了做大房地産業務，張勇帶着他一手創立的鑫苑置業走向美國資本市場。只可惜，上市之後，鑫苑置業的發展一直不溫不火。

為了通往心中的羅馬，張勇不斷尋找新的道路。如今，他似乎有了新的方向。

據觀點地産新媒體獲悉，近日，鑫苑物業服務集團有限公司向香港聯交所主闆遞交上市申請，東方融資（香港）有限公司作為獨家保薦人。

值得一提的是，2017年4月20日，鑫苑物業在北京金融街舉行新三闆挂牌儀式，其挂牌名為鑫苑科技服務股份有限公司，但今年1月，該公司就已從新三闆退市。

赴美上市、新三闆挂牌、轉戰港交所......的确，張勇做了很多的嘗試。但銷售增長乏力、全球布局緩慢、物業平台依賴母公司等問題，仍然是鑫苑置業甩不掉的標簽。

通向羅馬的第一條路

張勇是山西人，但在他身上，有一種河南人安穩與保守的氣質。而且，張勇也選擇了河南的省會城市作為掘金房地産的第一站。

1997年，34歲的張勇在河南鄭州創辦了鑫苑置業，從此開始了“以銷定産”的發展策略。在張勇眼中，豐厚的土地儲備容易導致資金承壓，“不囤地、不捂盤、零庫存”才是最穩妥的開發模式。

“零庫存”就意味着鑫苑置業不會大量的儲備土地，有多少地就開發多少，進而實現快速銷售，快速回籠資金的目的。一方面，這種模式占用的資金較少，另一方面，能夠讓鑫苑置業快速獲利，從而避免單一項目開發周期長帶來的不确定性。

在那個遍地黃金的年代，鑫苑置業憑借這種發展策略得以極速擴張。那時，鑫苑置業與建業地産、正商地産、盛潤置業並稱河南四大龍頭房企，風光無限。

2004年，鑫苑置業在鄭州的合約銷售額位列區域榜首，甚至超過了建業地産。随着鑫苑置業的發展與壯大，鄭州早已無法容下張勇。2005年，這家豫繫房企開始走向全國化發展的道路。

兩年之後，鑫苑置業迎來了它的高光時刻。那一年，鑫苑置業成功登陸紐交所，而張勇也邁開了海外擴張的腳步。

在外界看來，張勇是激進的。當胡葆森與建業地産在河南堅守省域化道路的時候，當張敬國與正商地産全國布局，深耕鄭州的時候，張勇已經步入國際化征途。

但張勇也是保守的，從建立鑫苑置業開始，他就采用“拿多少賣多少”的思路，以致于鑫苑置業的土地儲備一直處于貧乏狀态，進而導致了企業擴張的變數。

由于土地儲備量的匮乏，鑫苑置業無法在香港上市。就香港而言，土地儲備是衡量房地産公司的一個重要指標，甚至被認為是直接影響一個房地産企業未來三至五年銷售額的重要因素。

熱衷于“零庫存”模式的張勇，更希望能夠找到志同道合的盟友，找到一條屬于自己的道路，美國紐約就成了他的目標。

2007年12月12日，鑫苑置業在美國紐交所成功上市，公開招股定價為14美元/股，共發行1750萬股，當天就報收于16.80美元，漲幅達到20%，合共融資2.45億美元。

彼時有分析人士認為，鑫苑置業成功登陸美國資本市場，一方面是緣于美國對中國房地産市場前景的展望，另一方面正是得益于其“零庫存”的模式，畢竟這種快速回籠資金的模式，在當時讓鑫苑置業聲名鵲起。

鑫苑美國上市這些年

那是個復雜的時代，大多數開發商想盡辦法走進來，張勇則急着走出去。但出走十余年，鑫苑置業的旅途並不是那麼順利。

2008年，金融危機席卷全球，房地産行業自然也不能幸免。那一年，鑫苑置業的股價腰斬，年末甚至跌到最低值，報價1.27美元/股。

近幾年，随着全球金融市場回暖，房地産市場的升溫，鑫苑置業的股價也逐漸回升。截至發稿當日，鑫苑置業報收4.47美元/股，較2008年的最低值1.27美元/股增長251.97%，但與2007年公開招股定價的14美元/股相比較，這一數字縮水約68%，與此同時，鑫苑置業的總市值也僅剩2.68億美元。

不得不說，十年彈指一揮間，樓市竟已是滄海桑田，當年意氣風發的張勇，如今已是雙鬓斑白，而他一手創立的鑫苑置業，同樣早已布滿歲月的痕迹。

翻看鑫苑置業近五年的财務數據，該公司的營收情況與淨利潤雖逐年增長，但負債情況同樣值得擔憂。

據觀點地産新媒體查閱，2018年全年，鑫苑置業錄得營業收入22.18億美元，比2017年的19.77億美元增長12.19%；實現淨利潤1.06億美元，同比增長32.32%；實現歸屬于母公司股東的淨利潤7303.45萬美元。

2014年，該公司的營收僅為9.19億美元，2015年，這一個數字變為11.63億美元，2016年與2017年，分别錄得15.62億美元、19.77億美元，近五年的年復合增長率為19.27%。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

細看其負債數字，2014年，鑫苑置業的負債總額為22.71億美元，2015年、2016年分别為26.13億美元、33.03億美元，到2017年，這一數字攀升61.28%至53.27億美元，截至2018年度末，鑫苑置業的負債總額為72.88億美元，同比增長36.81%。

至于資産負債率，2014年錄得70.27%，随後，這一數字逐年增長，2015年至2017年，分别錄得73.72%、78.37%、83.44%，到2018年末，鑫苑置業的資産負債率已達到90.72%。

值得一提的是，截至2018年12月31日，鑫苑置業的短期借款為16.92億元，占總負債的23.22%，但經營活動産生的現金流淨額為-2290.19萬美元，現金及現金等價物為6.74億美元。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

或許，十二年前的張勇並不會想到，當年急着走國門的他，如今落得“泯然衆人矣”。

據觀點地産新媒體查詢，2018年全年，鑫苑置業錄得合約銷售額22.65億美元，較2017年的24.66億美元下跌8.15%；合約銷售面積為106.68萬平方米，同比下降22.22%。

以2018年美元兌人民币平均匯率6.6174元計算，2018年全年，鑫苑置業錄得合同銷售額為人民币149.88億元。

不僅如此，在鄭州起家的鑫苑置業，如今在大本營的光環也随着時光的流逝，消失殆盡，取而代之的是一直深耕中原的建業地産。

數據顯示，建業地産2018年全年取得合同銷售總額536.75億元，合同銷售面積743.33萬平方米。

據觀點指數發布的《2018中國房地産銷售金額TOP100》，建業地産位列43名，正商地産位列57名，而鑫苑地産並未列入房地産銷售金額TOP100當中。

通向羅馬的第二條路

時代在變，市場在變，行業在變，而鑫苑置業與“河南人”張勇也在改變。

或許張勇早已發現，過往的道路並不能助力其快速抵達羅馬，因此，近兩年鑫苑置業不斷彌補土儲短闆，大幅納儲。與此同時，張勇也試圖尋找新的方向。

2017年，鑫苑置業開始在智慧科技方面的探索，並提出一主多輔，主輔並進的發展模式；2017年4月20日，鑫苑置業旗下的物業平台——鑫苑物業在北京金融街舉行新三闆挂牌儀式，挂牌名為鑫苑科技服務股份有限公司。

新三闆挂牌不到兩年，張勇再次調整方向。今年1月，鑫苑物業從新三闆摘牌，轉戰港交所，並于近日遞交上市申請。

據港交所披露的上市申請顯示，鑫苑物業成立于1998年，其主要業務是向物業開放商、業主及住戶提供物業管理服務、增值服務、交付前及咨詢服務。

截至2018年12月31日，鑫苑物業已簽約管理的物業覆蓋中國逾28個城市，包括鄭州、濟南、西安、成都、蘇州、北京及上海。此外，截至去年年末，該公司在管建築面積為1565.5萬平方米，在管物業數目達96個。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

與目前已上市的物業公司相比，鑫苑物業在管建築面積處于低位，僅為1565.5萬平方米，全年總收益同樣處于低值，僅為3.93億元。據觀點地産新媒體了解，與鑫苑物業規模相當的濱江服務以及奧園生活、佳兆業物業等企業，2018年的年度總收益均高于鑫苑物業。

值得一提的是，在鑫苑物業逾1500萬平方米的在管面積中，由鑫苑置業集團開發的物業建築面積達1168.4萬平方米，占總在管建築面積的74.63%，數目達61個；來自第三方開發商的物業面積為397.1萬平方米，占總在管建築面積的25.37%。

數據來源：企業數據、觀點指數整理

從鑫苑物業近三年的在管面積來看，2016年，該公司來自集團提供的物業管理面積達到919.3萬平方米，占總在管面積的85.49%，2017年，鑫苑物業的在管面積當中，有1097.6萬平方米來自鑫苑置業提供，占比為80.23%，2018年，這一數字則為74.63%。

與此同時，去年全年，鑫苑物業錄得總收益3.93億元，毛利率達到34.0%，其中，來自物業管理服務的收益為2.62億元，占總收益的66.6%，毛利率為20.7%；來自增值服務、交付前及咨詢服務的收益分别為7765.3萬元、5379.4萬元。

其中，為第三方開發商提供物業管理服務所得收益為4107萬元，占比為15.7%；為鑫苑置業集團提供物業管理服務所得收益為2.21億元，占物業管理服務總收益的84.3%。而2016年與2017年，母公司為其帶來的收益占比達到96.2%、88.9%。

一繫列數字表明，盡管鑫苑物業在不斷的拓展來自第三方的物業，但到目前為止，對母公司鑫苑置業的依賴程度依然不容小視。

而在張勇的眼中，鑫苑物業的前景一片光明，一方面有母公司支撐，另一方面自身經營狀況日益改善，物業市場前景也十分可觀。加之去年接連上市的雅生活服務、碧桂園服務、永升生活服務都受到了資本市場的青睐，鑫苑物業此時從無法融資的新三闆走出，並一腳踏入香港資本市場，的确是個好時機。

但這種過度依賴母公司模式卻也面臨一定風險，因為鑫苑物業服從于母公司的策略，但也無法避免受到母公司各種外在因素的影響，一旦鑫苑置業的房地産開發業務受阻，鑫苑物業亦很難獨善其身。

也就是說，鑫苑物業對母公司的過度依賴，是自身存在巨大的被動性與不确定性。因此，鑫苑物業登陸香港資本市場能否成為張勇“通往羅馬”的第二條道路，依舊充滿未知挑戰。