股東會見聞錄 | 管理層和股民眼中的大悅城未來

觀點地産網 5月7日下午2點半，大悅城控股集團股份有限公司在深圳召開2018年年度股東大會，審議多達18項議案，通過現場及網絡渠道投票的股東未帶來阻力，全部議案均以接近100%的贊成比例獲得通過。

實際上，大悅城控股的股東更在意的或許不是2018年甚至更早期經營業績。

去年12月，中糧地産重組整合大悅城地産宣告完成，此後正式更名“大悅城控股”，因此，“明天”的光景才是資本界最關心的話題。

據觀點地産新媒體了解，當天參加大悅城控股股東會現場投票的股東及股東授權代表共計7人，有4位股東獲得了與管理層交流的機會。

“（我）能感覺到重組以後公司各項工作在提速，作為個人股東還是比較滿意的。”一位中年股東頓了頓，朝着坐在對面的周政補充一句：“尤其是對兩三個月比較滿意。”

這位股東在會前曾盯着大悅城控股跳動的股價，心滿意足地念叨“今天還漲了6個點……”

若聯想到5月6日A股大幅下跌，5月7日股市有所反彈，包括萬科、保利等漲幅不及大悅城控股，便不難理解他那句話的未言明之意。

數據顯示，2019年一季度，大悅城控股營業收入84.19億元，歸母淨利潤11.97億元，同比分别增長77.99%、27.83%；對比之下，2018年全年該公司營業收入約141.20億元，歸母淨利潤13.89億元。

對于首季度取得的現象級業績，公司管理層在股東會現場提及是“年内新增合並了大悅城地産所致”，但不少股民仍感到驚喜，這多少滿足了他們對重組後“1+1>2”的期待。

但投資者總是抱有期待的，這位股東轉而說道：“希望（公司）步子還要再邁大一點，再快一點。尤其是深圳土地的盤活，要抓住粵港澳（大灣區）的有利契機。寶安那麼多舊工業區，當年我們買入股票也是看中這個，但是兩年過去了……”

他沒有繼續說下去，而是選擇再次建議：“希望步子再邁大一點。”

實際上，關于上市公司提速發展、擴大規模及控制風險等，同樣引來其它股東的關注。這些面孔背後反映的也是他們對近年來日益增長的投資焦慮：在國内房地産造富速度放緩的同時，頭部房企的市場占有率日益集中，自己所投資的房企向何處去？

根據年報披露數據，2018年大悅城控股住宅類項目簽約面積128.86萬平方米，簽約金額398.64億元，同比分别增長50.93%、52.39%。有股民就問管理層：“行業龍頭集中化，大悅城有哪些後發優勢？”

“這位股東提的問題非常好！”周政並未對投資者的話語感到不舒服，相反時不時會對股東表達類似這樣的贊美。

作為大悅城控股的董事長，周政過去多年和公司管理層一直推動着重組發展。他在3月份接受觀點地産新媒體采訪時還形容說公司“實現了階段性的夢想”，他和其它管理層顯然對下一階段有了新的盤算。

周政回應股東疑問時表示，中糧集團非常重視大悅城控股的重組，並在改革力度、政策、股東引進等方面能給予很多支持，希望推進大悅城控股的專業化、市場化，實現“穩健、高質量發展”。

具體支持舉措，概括下來包括但不限于：引入戰略股東優化股權結構，他透露有“很多投資者踴躍參與、希望認購股票”；以及包括推進股權激勵約束機制等；産業協同，中糧集團的糧油食品産業與地産優勢結合，形成拓展土儲的主要競争力之一。

“整合創新能力”也是大悅城控股在年報中列舉的首個核心競争力，其余分别是“精準投資能力”及“良好的品牌美譽度和影響力”。整合是指業務覆蓋住宅、商業、産業地産等領域，“持有+銷售”並行，並依托現有資源及運營能力在部分城市老舊城區重構城市區域。

周政還糾正了股東的問題：“（房地産）集中度提高只是開發業務，開發銷售到一定時間，發展空間就很有限。”他轉而把話題從開發業務引開，表示大悅城控股作為專業化公司，不僅僅賣樓，更重要是做城市資産運營，而很多大型房企都在往這個方向轉型。

“商業、産業開發和運營，可能中糧是走在前面的，現在一般企業還很難追上。”

數據顯示，大悅城商業項目截止目前共有13個開業項目、11個在建項目，産業地産則有小鎮、工業地産、科技園區等20多個項目，總建築面積近200萬平方米。大悅城控股管理層透露，大悅城商業項目租金回報率基本在8%以上，他們還數次強調“商業品牌不是一天兩天能打造的”。

走産業整合發展道路與華夏幸福、招商蛇口等房企的模式多少有些相似，它的特點決定了“片區綜合開發”将是主要的拿地方式。周政同樣表示，大悅城控股“基本是通過這種方式拿地”。他甚至表示，公司已經産生整合效益，“在這個基礎上我們在全國還要多拿點地”。

周政似乎感到說得過于絕對，又補充說：“房地産開發，當然我們也加快速度，同時我們也考慮未來的可持續發展，進一步增加土地儲備。”他還表達了對武漢、西安等發展中省會城市的看好，認為它們是“窪地地區”。

此後不久，周政又贊美了另一位股東的問題，那個問題是擔憂在連萬科都高喊“活下去”的情況下，大悅城控股如何管控風險。他在回答時列舉公司經營方針“堅持精準投資、科學運營、力控風險、良好回報”例子，再度表明“高質量發展”的出發點不變，並進而強調對土地投資的謹慎性。

“控風險首先是投資環節控風險，大悅城沒有到三線城市發展，包括對二線城市我們都是慎之又慎。”周政再度強調，大悅城控股要在精準區域、精準城市、精準時機投資，很多地方政府邀請拿地，但公司不會“天女散花”，“最後會根據戰略來走”，還要求項目持有比例30%左右以保證持續發展。

據觀點地産新媒體不完全統計，今年以來土地市場回暖，主流房企重新大規模溢價拿地，而大悅城控股只在三亞斥資5.61億元獲得一宗土地。該公司董事、總經理曹荣根在股東會上也提及，公司自2017年起實行大運營策略，旗下各區域公司以現金流和利潤為標杆排名，同時進行問責。

“投資決定風險，不能機會驅動，不能沒想好，機會性的（土地）符合戰略就幹，不符合戰略就不幹。”

末了，周政又概括他理想中大悅城應有的樣子：“穩中求進，進中求好，好中求快。”