股東會見聞錄丨投資者“十問”新城

觀點地産網 “未來是否有打算進入前三挑戰恒大、碧桂園的地位？”“對比起萬達，你們有什麼優勢？”

一季度結算收入下降和A股收到問詢函的新城在度過了4月的風口浪尖後，在股東會上聽到了投資者們的呼聲。

5月8日上午9時30分，新城發展控股有限公司的股東會準時在香港中環中心召開，這是新城在港股的上市平台。

有趣的是，與一個月前在内地召開的A股股東會不同，董事會主席王振華並未現身本次股東會，由行政總裁呂小平率領一衆董事出席。

本次出席的股東大約有不到20位，與此前A股的股東會60多人形成了較大的反差。

此外，現場氣氛也比4月3日召開的A股股東會更為輕松，彼時新城控股剛在4月2日收到了上交所的問詢函，讓投資者與股東們顯得有些措手不及。

由于參會人數較少，加上王振華的缺席，該次股東會的節奏很快，在10多分鐘内就走完了10項決議案。

“我有10條問題，想大概了解一下。”一位香港投資者緩緩舉起了手，管理層對這突如其來的10個問題顯得有些意外。

“穩住前10的位置”

“公司今年2700億的銷售目標是不是能夠完成，去化率大概是多少？”這位投資者先抛出了一個關于公司業績層面的問題。

“今年公司的推盤量大概是5000億，按照2700億的銷售目標是可以達成的，去化率可以達到55%，公司上一年的去化率達到了70%。”公司秘書及資本市場部總經理張峰介紹道。

據新城公告披露，一季度内集團累計合同銷售金額約人民币467.14億元，同比增長23.36%，若按2700億元目標計算，集團第一季度僅完成目標約17.3%。

“但是你們頭四個月？”投資者依然對于今年開年新城發展表現不理想的現狀緊追不舍。

張峰表示：“房地産有周期性，不能按照每個月判斷，一般是前低後高，随着時間發展，市場和量（的轉好），公司全年2700億銷售目標是可以的。”

另一位股東也提出：“我看到公司一季度的表現有點驚訝，因為此前公司的表現一直都是向好的。”

據公告披露，新城控股今年一季度報告淨利下降了42%。

管理層回應補充道：“季度業績不重要，一季度交付項目少，結轉少，全年是可以維持的。”

“新城發展現在排名很高，未來是否有打算進入前三挑戰恒大、碧桂園的地位？”投資者接下來這個問題，也讓在場不少股東發出了笑聲。

管理層回應稱：“目前公司沒打算，目標是穩定發展，穩住前10的位置，過去幾年新城作為一匹黑馬進入前10，在這個層面已經比較難以繼續前進，每年大概20%-30%的增長已經是很厲害的了。”

新城通過前幾年的飛速發展，一舉進入了前10的排名中，在觀點指數發布的2018中國房地産銷售金額TOP100中，新城排在了第8位。

在高速擴張中帶來的負債、規模、利潤之間的平衡問題，也給了新城發展一個逐漸“慢”下來的理由。

商業地産則是新城另一個着力注重發展的産業，吾悅廣場逐漸成為了新城的另一個標簽。

“關于吾悅廣場你們（管理層）有沒有什麼具體的目標？”這位投資者繼續開出了自己的下一槍：“對比起萬達，你們（新城）的優勢在哪里？”。

“目前是有106座吾悅廣場，42座已經開業，今年會再開業22座，剩下的會之後再開，到明年年底就可以達到100座的水平，萬達目前還是行業内的領頭，我們還是有差異化的優勢。”張峰回應稱。

以宅養商是萬達以前的策略，利用住宅的利潤釋放來貼補商業項目運營的需要。而新城的吾悅廣場也被投資者認為是虧錢的，包括選址邊緣化和出租率的不穩定，都是吾悅廣場的問題。

“每座租金都可以大概提供1億左右的收入，經歷完整一年後，100座就是100個億，收入還是很可觀的。” 對于投資者關注的租金和回報方面的問題，管理層做出了更多的解釋。

拿地方面，呂小平作出了相關介紹：“今年前三月市場較低，3月後市場價格較高。房地産市場對新城來說是一個長期的投資，短期的市場波動不會有影響。”

“以常州市場為例，一個市中心的項目拿地均價在16000元，而當地平均房價才在15000元。而新城拿地很謹慎，不會搶地王，地王套在手上很難受的。由于新城每年有幾百個項目，所以一兩個項目的波動對公司影響不大，利潤是可以持續向好的，而且會根據市場拿地。”他繼續介紹。

“适當時候會考慮發新股”

在公司市值管理方面，是股民和管理層十分關注的重點，而新城有A股“新城控股”以及H股“新城發展”兩個上市平台，股價方面也互相影響，投資者的重點慢慢回到了此前關于A股平台收到的上交所問詢函。

截止5月8日收盤，新城發展跌破了9港元，定在了8.97港元/股，下滑了3.03%。

“A股和H股目前的市值很好，會持續這樣的表現。目前沒有增持A股的計劃，而對于一些保險行業和銀行的收購計劃也是沒有的。”管理層對于新城發展的未來還是趨于肯定。

對于A股問詢函對H股的影響上，首席财務官陸忠明回應稱：“這只是上交所的慣例工作，對于年報早、業績好的公司，出于某種原因抽到了（新城）。”

他繼續補充：“對于公司股價來說，短時間内會有影響，現在已經消除了。公司通過正常處理，補充披露達到了交易所的要求。”

投資者們普遍對于新城今年很滿意的原因除了業績增長以外，就是王振華在派息分紅方面的大方。

“對今年的末期派息很滿意，會不會持續或者有更大的進步呢？”這位股東在發言的時候點了點頭，帶着一種贊許的目光。

據公告披露，2018年新城發展将派發年末股息每股0.3元，同比增長85.3%。新城派息大約在38%，而行業大哥萬科的派息率在35%左右。

首席财務官陸忠明稱：“（派息）會盡量保持在房地産行業一個中等偏上的水平，具體會看情況。”

投資者對于是否會配發新股也很在意，因為這會稀釋他們手上的股權並傷害投資者的信心。

對此陸忠明也表示：“籌集資金主要還是通過境内債、境外債、票據和銀行的一些渠道，目前可以滿足需求。負債率也得到了控制，目前沒有考慮發股的計劃，在适當時候會考慮發新股。”