博鰲傳丨地産英雄間的對話

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2019-05-12 00:23

  • 真理是通過各種意見、觀點之間自由辯論和競争獲得的,而非權力賜予的。

    01 房地産是宇宙的中心

    2012年,備受矚目的“十八大”召開,會議強調要堅持房地産調控不放松,繼續抑制投資投機,完善房産稅等長效機制。

    2012年,備受矚目的“十八大”召開,會議強調要堅持房地産調控不放松,繼續抑制投資投機,完善房産稅等長效機制。

    對房地産看空還是看多?國民經濟需不需要依靠房地産作為支柱?關于經濟下行與房地産的關繫再次在博鰲房地産論壇的精英對話中引起争論。

    陳淮和巴曙松是博鰲的“老朋友”,這里見證了兩人多次唇槍舌戰。從香港來的陳啟宗和内地最早一批地産商代表,任志強同樣對中國經濟、房地産表達了不同的看法。

    “我不知道我們為什麼要順着巴所長挖的坑往里跳,經濟下行你非攬到房地産頭上幹嘛?”作為堅定的看多派,陳淮稱被巴曙松連續“主持”了兩次很郁悶。

    作為回應,巴曙松将國内經濟下行歸結于國際債務出了問題。

    陳淮繼續針鋒相對,将矛頭對準巴曙松:“我們把 4500億美元借給美國人買房子,拿不回來了,金融專家對此沒招了,就來主持房地産了。”

    同為房地産行業的看多派,任志強認為:“如果房地産投資的增速繼續下滑,對經濟往下的拉動作用更大,而不是往上。”

    在他看來,房地産在未來二十年里面仍将大有作為。

    陳啟宗對此尖銳回應:“在任總的看法里面,房地産就是宇宙的中心、中國的中心、經濟的中心,陳淮認為我們中國就是世界的中心。”

    不過,這一年國内經濟和整體環境的變化,令一向精明、喜歡熊市的陳啟宗也開始迷茫。

    在他看來,經濟總是會上浮或下滑,沒有什麼大不了的,作為一個房地産商,擔心的反而是别的問題,或者是因為經濟問題引發出别的社會問題。

    當前路充滿不确定性時,悲觀與樂觀總是同時存在。不過,2012年末房地産市場的逐漸回暖,令一切猜測和迷茫消散。人們再一次興沖沖地投入市場的争奪中,更多千億房企開始冒起,迎接行業的又是新一番房企龍頭之戰。

    02  教父與打工皇帝的财富争論

    憑着對财富的敏銳直覺,胡潤期待在博鰲尋覓到他心中的财富和富豪。

    2002年,博鰲房地産論壇在海南迎接它的第二屆客人。其中,一位英國的年輕小夥備受矚目,他是32歲的胡潤。

    胡潤的演講主題是“福布斯中國首富的斂财秘笈”,其中有一個說法,中國前50名富豪中,一半左右是從事房地産或者相關行業的。

    憑着對财富的敏銳直覺,胡潤期待在博鰲尋覓到他心中的财富和富豪。

    論壇上媒體追逐的大腕任志強和王石,顯然不是他研究的對象。媒體對于任志強的記憶,還限于“年薪 700萬”和“打工皇帝”;王石的“教父”名頭雖然響亮,並不能掩蓋他薪水低過一般企業領導人的尴尬事實。

    人們對财富的好奇心遠遠大過其他,長達3個小時的精英對話中,任志強字里行間流露着重新出發的轉變,而王石癡迷當好一個職業經理人。

    當年任志強帶着支票跑到萬科去收購股權,而任志強和王石兩人對管理層持有股權态度的截然不同,也令他們未來的軌迹有了明顯的分野。

    或許,多年後萬科的股權之争在此刻已初現端倪。

    另一方面,在國内房地産行業從1998年開始市場化後,衆多的房企開始了改制,如何重新組建一個構架更決定了一個公司的命運。

    對話中,任志強直指他與王石的差别,“我是股權的代表人,不是一個完全的經理人,這是我們兩個人的差别。”

    盡管已是國内收入最高的職業經理人,但任志強依舊不掩飾對财富的追求,“不但我覺得掙得少,在座可能都覺得少,凡是職業經理人都少。”

    對于财富,王石顯然更為克制。

    他笑稱自己拿的也不是像媒體報道得這麼少。至于放棄當所有者,王石則說是他的個人志向,是他的情趣,天性浪漫的他不願被财富所累。

    王石說,“中國不缺老闆,缺的就是職業經理人。”

    任志強立場堅定,“不缺老闆也不缺職業經理人,缺的是老闆和職業經理人相結合。”

    公司史上,老闆和職業經理人從來都是相愛相殺。

    兩人的争論至今也沒有明确的解答,另一個不争的事實是,無論是福布斯還是胡潤财富榜上,地産富豪們的數量已較十多年前多出許多,他們故事還在繼續。

    03  從低爬高

    盡管遭受打擊,但變局與契機在這個時期並存。

    2008年,國際金融危機的寒冬中,全球樓市、股市雙雙受挫,中國房地産商們也受到了有史以來最強烈的質疑。

    這一年,綠地的張玉良第一次來到博鰲房地産論壇現場。

    標志性的卷發還未蒼白,戴着無框眼鏡,張玉良坐在孟曉蘇、任志強與陳啟宗之間,似乎還不太習慣精英對話中争鋒相對的氛圍,一向低調的他強調自己不會說話所以少說話。

    汶川地震後,開發商們在慈善方面的動作被放大到聚光燈下,房地産市場化浪潮中賺得盆滿缽滿的房企們被指責不作為,房地産霎時成為中國所有行業中最不受尊敬的行業。

    陳啟宗毫不諱言:“全世界做房地産的都是不被尊重的,不是我們中國特有的,因為行業的特性就是這樣。”

    大多開發商還是滿腹委屈,他們從不認為自己暴利,尤其在當下貨币緊縮的調控環境中,房企們怨聲載道。

    不過,盡管遭受打擊,但變局與契機在這個時期並存。

    張玉良呼籲行業回歸理性,胡葆森則是一個堅定的樂觀派:“城市化是未來二三十年中國進步的主題,在這種大背景下中國的房地産在未來二十年甚至更長時間一定是朝陽産業。”

    與此同時,買房還是買股票成為另一個有趣的話題。有意思的是,幾乎所有的房地産大佬們都不炒股。

    剛當上保險公司董事長的孟曉蘇建議大家買保險,但他認為買股票不如買房子好,“買房子能保值增值,買股票可能大起大跌。”

    陳啟宗則自曝自己從不買股票,不過也不反對别人買,“我要買股票的話還是買那兩家,一家是萬科,什麼時候買萬科我不知道,但是總有一天該入場去買萬科;第二家是恒隆。”

    樊綱比較另類,他既不買股票,也不建議個人買股票,“你沒有時間研究哪個管理層是好的、不好的,買點基金算了吧。”

    可以看見的是,2008年至今,股民經歷了從低爬高,再由5000點跌落2000點的大起大落,而中國的房地産市場卻從未停止腳步。

    04  生于憂患,死于安樂 

    房地産商仿佛走鋼索的人,從現在看來,生于憂患,死于安樂或許才是常态。

    有人說,房地産是躺着賺錢的行業,正因為此,開發商們才從來沒有受到過尊重。

    然而,房企們顯然不這麼認為。

    2015年,移動互聯和社交媒體方興未艾,那時的熱搜不用花錢買,任志強的微博還在更新,怼天怼地怼網友的任總時常成為網友圍觀的對象。

    在博鰲房地産論壇的精英對話上,任志強第一個反對房地産暴利這一說法。在他看來,中國房地産沒出現過暴利。

    “2010年經濟普查,在29個行業中房地産業利潤率排在第18位,是暴利嗎?不是。我看中國一般暴利都是電信、銀行等,這些才是暴利,房地産商從來沒有出現過暴利。”

    同樣直來直往的余英雙手贊成,他否定了房地産黃金時代、白銀時代的說法,更表示在經濟規律和政府調控的作用下,房地産從開始到今天就沒過上多少好日子。

    從深圳來的花樣年主席潘軍顯然正享受着房地産發展的“滋潤”。彼時深圳樓市正在崛起,5000人搶 400套房的案例時有發生,深圳開發商成為全國房企最羨慕的同行,人們擠破腦袋想要進入這片熱土。

    或許暴利與否,對潘軍來說可能根本不是問題。

    陳淮則是一貫的冷靜尖銳,從經濟學家的立場出發,他認為暴利這個詞根本不是一個科學的東西。

    “21世紀資産溢價是最大的财富來源,如果誰還盯着開飯館能夠賣得貴一點,我估計他一輩子就是一個小老闆。”

    不過他不否認房地産商确實賺到了錢,這個利潤一方面來自中國的城鎮化,另一方面則是掙了加杠杆的錢。“開發商換老婆的在中國各個群體里比例是最高的,比貪官污吏還高,怎麼沒過好日子呢?”

    事實上,當房地産市場走過黃金十年,争論是否暴利並無助于令行業繼續健康走下去。而到了2015 年,房企的多元化趨勢初現,如何在當中找到房地産行業的未來或許更有思考價值。

    任志強似乎並不過于擔心,在他看來:“别的行業中小企業可能活不下去,只有房地産的中小企業能活下去。只要從大城市往下退,或者從中小城市再往下退,它就能活下去。”

    從讨論暴利到研究倒閉,房地産商仿佛走鋼索的人,從現在看來,生于憂患,死于安樂或許才是常态。

    05  下行通道

    各項市場數據都表明房地産呈下降趨勢,但作為開發商,沒有人會願意輕易承認房地産在下行。

    2014博鰲房地産論壇就像當時的地産行業一樣,充滿分歧。

    降價潮、救市、融綠風波落幕,行業的調整中開發商們來到博鰲,思考、總結,希望得到啟發。

    2014年,房地産市場化的車輪走過第16年,房地産是否進入下行通道成為貫穿本屆博鰲最重要的話題。經濟學家、學者、開發商組成的精英對話中,分化情緒來到頂端。

    任志強這一天都沒有說話,一直醞釀當晚的亮相,但他抛出的觀點並沒有令人意外:“可能短期來看是一個波動過程,但不一定是長期的,也許過幾個月就變了。”

    衆所周知,任志強從來都是房地産行業的看多派。

    令人意外的是,即将退休的“任大炮”不再張揚,變得有所收斂,不過他的觀點依舊得到了劉曉光、陳啟宗和單偉豹等開發商的一致認同。

    事實上,各項市場數據都表明房地産呈下降趨勢,但作為開發商,沒有人會願意輕易承認房地産在下行。

    劉曉光進一步指出:“房地産可能進入了新的常态,有一些周期性的調整,也有一些分化。”這或許是關于房地産新常态最早的表述之一,如今這已成為行業的共識。

    調控之下,開發商們小心說話,但另外一對老冤家擦出火花。

    在博鰲房地産論壇現場,只要巴曙松和陳淮同時出現,就不缺辯論,兩人的“愛恨情仇”在海南持續數年。

    陳淮直爽,也總是那個挑戰主持人的人:“我們終于沒有用一個媒體的主持人,而用了一個學者主持人,本來是滿懷希望的,結果現在還是失望了。”

    站在經濟學角度,陳淮對金融行業里的短期研究不屑一顧,他認為房地産和城鎮化永遠是長期問題,不能用短期現象來解釋,並對房地産未來抱有信心,“可能我們面對的是未來 10年中國房地産業大發展、大擴張的時期,同時是三分之一的企業要被優勝劣汰調整出去。”

    對于房企,陳淮提醒房企要擺脫對銀行的過度依賴,這是企業和中國房地産業的長治久安之計,“項目債足以替代銀行,而且風險是由投資者承擔,不是開發商承擔。”

    如今看來,這些觀點正在一一驗證。

    06  一個觀點戰勝另一個觀點

    讨論並不一定會帶來正确答案,但它的意義就在于起一個路線圖的作用,至于你是否按照這麼走,那是你的選擇。

    傳播學里有一個概念叫做“觀點的自由市場”,意思是真理是通過各種意見、觀點之間自由辯論和競争獲得的,而非權力賜予的。在學術界,這一觀念影響深遠。

    不過在現實的商業和市場環境中,這一理論恐怕不那麼十分奏效。

    2017年,博鰲房地産論壇走過第17個年頭,地産精英的對話也由最初延續至今。在這個舞台上,上百名經濟學家和企業家唇槍舌戰,各抒己見。看客們圍觀各路嘉賓的觀點碰撞,也沒有人能評判誰的觀點更加接近真理。

    正如巴曙松一語中的:“在觀點的辯論中,一個觀點戰勝另一個觀點,並不是說持有這個觀點的人說服了另外一個觀點的人,而是因為信那個觀點的人被消滅了。”

    這一年,經濟學家和企業家再次對房地産行業的未來發起預測,無論準确與否,當中的争論才是預測這件事最重要的意義。

    這一年,在男性占據主導話語權的地産行業,精英對話的舞台上第一次同時出現了三位女性,她們當中有經濟研究學者的代表林采宜,有資本精英摩根士丹利的李尤佳,也有女性創業的典範羅韶穎。

    作為主持人的巴曙松樂見此景,“這是我主持這麼多場里面女性占比最高的”,他邀請三位美女做評委,評論其余幾位男性嘉賓的回答。

    從黃金時代到白銀時代,多元化和行業整合成為房地産當下的趨勢。

    談及房企多元化,林采宜與陳啟宗不謀而合,在她看來“多元化是一個僞概念,凡是往多元化走的,5年後要麼它走沒了,要麼它走到别的行業了,反正它已經不是地産商了。”

    長期接觸資本市場,對數字更為敏感的李尤佳預測,未來5年Top10的市場占有率将達到45%,比劉愛明提出的40%還更為大膽,她認為市場對未來要敢于去想,“以前1000億不敢想,現在5000億也成了事實。”

    但對于多元化,她則更傾向于将其放在房地産一個維度中,比如開發一些商業,做一些辦公樓,或者做一個綜合類的開發項目。

    最後發言的施永青謹慎依舊,他相信未來幾個大的開發商占比就會很快的上升,甚至超過50%,但同時提醒未來5年将是一個變化很大的5年。

    關于預測、市場與變化,處于不同角色,不同環境的嘉賓各有所見,讨論並不一定會帶來正确答案,但它的意義就在于起一個路線圖的作用,至于你是否按照這麼走,那是你的選擇。

    撰文:黎倩    

    審校:勞蓉蓉



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