第一太平戴維斯：粵港澳大灣區産業地産前瞻：産業及物流地産發展

2019年2月，中共中央、國務院印發了《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，對粵港澳大灣區的戰略定位、發展目標、空間規劃等給出明确的指導。粵港澳大灣區是中國開放程度最高、經濟活力最強的區域之一，而《綱要》的發布将會促進大灣區的發展進入快車道。

第一太平戴維斯深圳産業地産部董事龔勇高表示：“區内“9+2”城市将發揮自身的産業優勢，互補合作，共同推進大灣區的整體發展。粵港澳大灣區各城市的定位更加清晰，産業分工更加明确，我們認為粵港澳大灣區将迎來更廣闊的發展機會。”

對標三大灣區 粵港澳大灣區跻身全球經濟引擎

除粵港澳大灣區外，全球範圍已經形成的三大灣區世界級城市群。在産業升級和世界經濟提升的過程中，各灣區立足自身的優勢産業，依靠不同的産業驅動力推動城市的發展。産業發展與産業升級是驅動灣區城市發展主要動力。

龔勇高表示：“粵港澳大灣區的發展最終也是依靠産業驅動的，與世界上其他幾大灣區有所不同的是粵港澳大灣區是多核多産業驅動的發展模式，“科技+金融+制造”将會合力構成粵港澳大灣區的産業驅動力。憑着更廣闊的區域空間和腹地、人口、産業鍊條，能夠容納下多産業齊頭發展，有望躍升為世界第一大灣區。”

——人口增長拓寬灣區發展前景：經濟的發展創造大量的就業崗位，而産業的升級會吸引大量的高端人才集聚，從而帶動城市的基礎設施、房地産市場、消費市場等發展，推動了産業升級和城市發展，形成良性循環。

——貿易增長帶動灣區城市發展：從四大灣區的港口吞吐量看，粵港澳大灣區占絕對的優勢。貿易帶動國内外商品的流通，對城市經濟的增長起到重要貢獻。以深圳為例，深圳的進出口總額由2000年的639.40億美元增長至2018年的4531.04億美元，幾乎伴随着深圳經濟的騰飛。随着粵港澳大灣區的政策更加開放，外貿有望得到進一步的發展。

——交通設施加速灣區一體化步伐：粵港澳大灣區擁有幾大世界級的機場，優良的深水港口和發達密集的公路和軌道交通，機場旅客進出量和港口貨物吞吐量均遠超世界其它灣區。随着粵港澳大灣區一列大型交通設施的建成，将會大大提高灣區内城市間的交通效率，給城市間資源和人力的互通互聯帶來更多的便利和可能性。

灣區地産迎新風口 産業地産成發展新動能

經過多年的發展，粵港澳大灣區産業已經形成初步發展格局——東岸知識密集型、西岸技術密集型和沿海生态環保型三大産業帶，不同城市處于産業帶不同環節，分工合作，錯位發展，優勢互補。

在《粵港澳大灣區發展規劃綱要》中，政府給出了對粵港澳産業發展的導向，“支持傳統産業升級，加快發展先進制造業和現代服務業，促進産業優勢互補，協作聯動發展，構建國際競争力的現代産業體繫”。

從政府發布的規劃可以看到，基于各城市現有的優勢産業和産業分工，政策因勢利導，未來各城市在發展産業的角色中會更加明确，産業升級的空間更大、動力更足。

粵港澳大灣區定位為建成世界新興産業、先進制造業和現代服務業基地。從這個層面來看，粵港澳大灣區在現有産業分工下，會繼續優化各城市産業結構，支持産業發展，促進産業升級。我們預計，在産業支持層面上，大灣區會從資金扶持、稅收優惠、人才引進等層面釋放利好。

以深圳的前海自貿區為例，對區域規劃發展的産業進行相應支持如産業補貼、企業稅收優惠及人才引進政策等。龔勇高表示：“前海自貿區産業的支持政策取得良好的效果，引進了大量的總部企業和科技企業進駐。可以預計，未來大灣區更多的城市将會通過多方面的政策支持産業的發展，引導産業升級，推動城市的發展。”

産業及物流地産大提速 助力灣區産業發展

在大灣區的各大城市里，深圳在産業用地的供應方式作了大膽的探索和創新，全國第一個采取M0（新型産業用地）的方式來拓展産業的發展供給，以促進産業發展與升級。産業升級将會促進産業分工越來越細化和專業化，同時也會擴大每個産業環節的容量。産業的發展和升級，将會帶來産業類物業空間需求的增長。目前以深圳、東莞為代表供應M0用地就是為了滿足産業升級對物業空間的不同需求。

龔勇高表示：“深圳就是最好的例證，深圳是以工業起家的城市，随着多年的發展，各類産業類物業供應相對較多，尤其是M0用地出台後，深圳的研發辦公物業供應呈現快速增長的态勢，截止2018年底，全市存量突破1300萬平方米。”

物流需求與工業和消費市場發展緊密相關，粵港澳大灣區的工業和零售業發展較快，促進大量的物流配送與倉儲需求的增長。同時受益于大灣區良好的交通設施，物流地産發展迅速。在粵港澳大灣區的“9+2”城市群里，香港、廣州和深圳具有良好的産業發展基礎和廣闊的消費市場，無疑是物流需求主要産生地。

粵港澳大灣區廣東省部分城市的高標準倉庫空置率（2018年第4季度）

來源：第一太平戴維斯深圳産業地産部

龔勇高表示：“随着城市的發展，會越來越注重土地的利用效率，而土地用于開發物流物業的效率相對較低，因此目前廣州、深圳甚至東莞基本上不再新增物流用地的供應，需求一部分靠存量的物流倉庫來滿足，另一部分需求則需要轉移到惠州、肇慶、江門等城市。”

支撐物流倉庫能夠在外圍城市發展重要因素是粵港澳大灣區交通設施的進一步完善。從目前物流倉庫的開發進程來看，物流倉庫的供應由中心城市向外圍城市轉移的趨勢已經基本上明晰。