股東會見聞錄 | SOHO中國轉型代價 股東請求3Q别燒太多利潤

觀點地産網 “老潘，下一個SOHO是全木質結構的嗎？”幾天前，潘石屹因做客《向往的生活》大火了一把，其“潘木匠”的形象更是深入人心。

愛做木工活，愛好攝影，一身背包客行裝，若是站在人群當中，估計誰也不會将這個逍遙自在的中年男子與總資産700億的SOHO中國聯繫起來。

5月29日，SOHO中國在北京舉辦2018年年度股東大會，只可惜，老潘並未來到現場，僅剩首席财務官倪葵陽與一衆管理層解答到場股東的疑問。

過去一年，停止售賣資産，大力發展共享辦公業務，SOHO中國能否重回當年......成為了業内茶余飯後的談資，自然，這些問題也成了股東們心中待解的結。

SOHO中國的轉型從2012年開始，彼時，公司宣布從“開發-銷售”轉型為“開發-持有”，從此潘石屹開始了“地産大亨”向“包租公”的轉變。如今，七年時間過去，SOHO中國在手資産僅剩八個，原定于2019年分拆上市的共享辦公平台也因盈利問題被擱置下來。

甚至，在股東大會現場，一位身穿淺色馬甲的中年股東直呼：“這就是轉型的代價！”

“潘總還考慮賣嗎？”

“我就想問一下，咱們怎麼賣着賣着，突然就停了？”

自從SOHO中國宣布向“開發-持有”模式轉型後，該公司就走上了“賣賣賣”的道路。

2014年2月，SOHO中國以52.3億元的價格将“SOHO靜安廣場”和“SOHO海倫廣場”售予金融街控股；同年9月，其再将“淩空SOHO”一半的項目出售給了攜程網。随後的幾年時間，外灘8-1項目、SOHO世紀廣場、上海虹口SOHO、淩空SOHO等項目統統被潘石屹銷售出去。

但在2017年連續出售兩個物業之後，潘石屹似乎停下了腳步，不僅停止出售兩個非核心項目，還在業績會上宣稱“再也不會出售了”。

“下一步潘總還考慮賣（項目）嗎？”

針對出售資産的問題，倪葵陽表示，此前SOHO中國處置掉的項目，不管是從租金回報還是從價格來看，都不是特别理想。

“目前來看，我們在北京上海就八個項目，都是處在非常核心的位置”，她進一步解釋稱，從公司整體的管理定位上來講，剩下的八個項目是先持有，不出手的。

盡管上述八個項目均位于北京上海兩個一線城市，但從SOHO中國目前的盈利情況來看，股東們依舊表示擔憂。

據觀點地産新媒體獲悉，2018年全年，該公司實現營業額約17.21億元。該年度租金收入約為17.35億元，較2017年約16.69億元上漲約4%。剔除虹口SOHO和淩空SOHO分别于2017年和2018年整售的影響，SOHO中國目前持有的項目租金收入較2017年同比上漲約18%。

數據來源：企業年報、觀點指數整理

從近五年的經營情況來看，SOHO中國近幾年的租金收入均呈現正增長的态勢，但其營業收入與淨利潤卻極其不穩定。2014年，該公司錄得營業收入60.98億元，淨利潤40.8億元；2015年，營收與淨利紛紛出現斷崖式下挫，僅剩9.95億元及5.38億元。

經歷大規模的項目出售以及企業模式轉變之後，到2018年末，SOHO中國的營業收入與淨利潤分别錄得17.21億元與19.25億元，依舊沒有回到當年的巅峰狀态，也難怪有股東在現場直呼“這就是轉型的代價”。

值得一提的是，截止2018年末，SOHO中國的淨資産為357.93億元，按此計算，每股淨資産為6.68元/股。

“現在淨資産是差不多七塊港币，現在更應該賣了，否則的話，你這個股價永遠上不去。”分析了經營情況之後，有股東直接提出售賣資産的建議。

該股東打開手中的保溫杯，里面的熱氣，騰騰地冒了出來，緊接着，他繼續說到：“要是不出手的話，你用租金來還銀行的貸款，很累、很慢、很長，你又沒有錢來給股東分紅。”

但現場也有不同的意見。一位身穿淺色馬甲的中年股東用不緊不慢的語氣提出自己的觀點：“個人建議，請保持一個穩定的持續增長的現金派息，不要忽高忽低。”

他認為，原來賣資産、變現資産，然後增加特别股息，有好的一面，也有糟糕的一面，會導致投資者的預期發生了很大的變動。“這件事情沒有意義，保留現金也是一件好的選擇，别亂，一個長期的、持續的、穩定的現金回報，對于提高市場的資産估值是非常重要的，我們的預期也會很穩定。”

“請别燒太多的利潤”

2015年，SOHO中國首次推出新産品——共享辦公品牌SOHO 3Q，随後，潘石屹更是多次在公開市場提到SOHO 3Q将在2019年上市，並喊出3Q要成為“國内最大的寫字樓綜合服務商”的目標。

截止2018年12月31日，SOHO中國共享辦公業務SOHO 3Q已拓展至北京、上海以外的其他城市及第三方物業，在中國7個城市擁有31個中心，合計超過3萬個工位。

“我們會把擴張的步伐慢下來”，“2019年我們的目標是把它做一個平衡”，3Q的上市計劃，似乎被擱置了下來。

據悉，在SOHO 3Q已有的3萬余個工位中，一半是從第三方開發商手中租來的，一半則位于SOHO中國自己打造的寫字樓當中，用倪葵陽的話來說，就是“左兜掏右兜，自己租給自己”。

背靠SOHO中國，相對其他的辦公品牌，3Q無疑是擁有先天的優勢。但是，SOHO中國對3Q的發展仍然保持一個相對保守的态度。

“從市場來看，其實2018年全年咱們的出租是承壓的，而且就2019年過往的幾個月來，壓力很大，退租是非常明顯的，出租的活躍度也是不夠好的。”倪葵陽坦誠說道。

SOHO中國雖然並未披露詳盡的數據，但從毛利率方面可以看出，2018年全年，SOHO中國錄得毛利率74.69%，相對于行業内其他商業地産而言，這一毛利率偏低。

“正常的物業出租毛利應該是在85%左右，我們的毛利去年為什麼會低一點？是因為我們孕育了一個小的叫3Q的共享辦公。”倪葵陽表示，3Q成本比較高、毛利比較低，因而拉低了整體的毛利率。

實際上，近兩年，共享辦公市場迎來了大爆發，越來越多的企業參與到這個行業當中，一方面，這個行業的競争逐漸加大，另一方面當下的共享經濟行業還未找到恰當的盈利模式。

“因為門檻太低，做的人很多，所以整體市場呈現出一種無序化的競争狀态。”按照倪葵陽的解釋，從布局這個行業的企業來看，大家都還在燒錢的階段，燒錢帶來的結果就是拿項目的時候非常貴，企業需要付出非常高的租金，但是往外賣的時候大家在打壓價格，所以整個市場不是一個正常競争的市場。

在SOHO中國原定的計劃當中，2018年，3Q實現大規模的擴張，並在2019年分拆上市。股東大會上，倪葵陽首次提到3Q上市計劃的變更。她表示，SOHO 3Q會把擴張的步伐慢下來，2019年的計劃就是一定要把這盤生意做得不虧損。

當然，她也提到，目前SOHO 3Q的經營方式、産品已經規範化、標準化，已經具備很快復制的能力了，因此，“什麼時候市場是正确的，什麼時候産品是可以盈利的，什麼時候具備擴張條件，我們才上市”。

盡管如此，股東們對3Q的未來依舊不明朗，甚至有人提到：“請别燒太多的經營性現金流，要做成負的話，資産沒法估價，是吧？也别燒太多的利潤，要不然沒有辦法派息了，資産就更不值錢了。”