重磅發布 | 觀點指數·2019年1-5月中國房地産企業銷售金額TOP100

七家房企過千億，規模與高質量發展難題

2019年即将過半，經歷了3、4月份樓市“小陽春”，5月份房地産市場的熱度似乎得以延續。從觀點指數·2019年1-5月中國房地産企業銷售金額TOP100榜單來看，5月單月，TOP100房企銷售金額9595.44億元，相比4月單月銷售高峰稍微有所下降，但這個數字比1、2月份單月銷售則要高出不少。

而如果進一步把每個階梯房企的單月銷售拆分來看，1-5月前100内的TOP10、TOP30、TOP50房企單月銷售也符合這一邏輯。除去市場的規律性原因，房企迎接了3、4月份的一波銷售小高峰後，沖刺的姿态也有所改變。進一步來講，這也可以看作是房企為6月份的年中銷售作做沖刺準備。

數據來源：觀點指數

根據觀點指數·2019年1-5月中國房地産企業銷售金額TOP100榜單，1-5月，銷售金額進入千億門檻的房地産開發商已達7家，與去年同期相比增加1家，環比今年前4月則增加2家。

1-5月，TOP5、TOP30、TOP50、TOP100房企銷售金額分别為11666.33億元、27649.1億元、33652.27億元以及40656.63億元。值得一提的是，集中度越高，頭部房企在規模方面尋求突破的難度也越大。數據顯示，同比2018年1-5月，TOP5開發商銷售金額增長僅為3.20%，而TOP100房企的銷售金額增長則可以達到14.54%，二者差距甚大。

數據來源：觀點指數

事實上，經過一輪規模的增長，房地産市場漸趨于理性，追求有質量的發展，這對房地産開發商的運營能力，财務、利潤等盈利指標都提出了要求。從監管的層面來看，這表現在交易所等機構對房地産企業監管力度的加強。

繼4月份新城控股、珠江實業等企業遭到問詢後，交易所拉開了對企業問詢的序幕。進入5月份，上交所、深交所國内兩間交易所對包括泰禾、香江控股、光明房地産、樂視網、嘉凱城、金科、海航基礎等在内的十多家企業展開問詢。内容涉及企業的債務、現金流、銷售、投資、運營質量、關聯交易、盈利能力等各個方面。

來源：觀點指數整理

鑒于過去一段時間，房地産開發商往往利用高杠杆發展規模，不注重自身債務風險和盈利情況，這些監管措施很大程度上将有效監督及約束房地産企業投資行為。長遠來看，這也是房地産行業走向規範，健康、長遠發展的前提。

商品房去化周期縮短，各能級城市出現分化

統計局數據顯示，今年1-4月，商品房銷售面積42085萬平方米，同比下降0.3%，降幅比1-3月份收窄0.6個百分點；商品房銷售額39141億元，增長8.1%，增速提高2.5個百分點。具體來看，全國商品房銷售面積和銷售額增速在今年1-2月經歷最低點後開始回升，且銷售額相對比銷售面積來看，增速回升更快。

數據來源：統計局、觀點指數整理

這種趨勢反映在商品房價格上，則表現為商品房銷售價格的上漲。統計局數據顯示，4月份，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%，同比上漲4.7%；31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.8%，同比上漲12.3%；35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.5%，同比上漲11.3%。

另一方面，商品房待售面積減少的變化值在3、4月份也有一個回升。3月末，全國商品房待售面積相比2月減少605萬平方米，這也是自去年10月以來的最高值。數據反映，受益于房地産市場回暖，商品房取得了較好去化。

數據來源：統計局、觀點指數整理

機構統計數據顯示，今年1-4月，全國重點城市商品房平均去化時間為13.59個月、13.35個月、13.76個月以及13.06個月；同比來看，1-4月商品房平均去化時間分别增加12.50%、4.48%、3.74%以及減少2.46%。上述數據表明，前四月商品房平均去化時間在持續縮短。

與此同時，商品房去化在不同能級城市之間卻表現出了差異和分化。前4月，一線城市商品房去化時間持續縮短、且幅度較大，去化時間由1月份11.59個月減少至4月份的8.04個月；二線城市去化周期亦有所改善。相對比之下，三線城市商品房去化周期進入3、4月份同比雖有所縮短，但其去化所用周期則由1月的18.8個月增加到4月的21.04個月。

數據來源：觀點指數整理

值得一提的是，三四線等一些中小城市本身缺乏人口和産業支撐，此前政策的收緊也導致該部分城市市場飽和度的增加。另一方面，2019年棚改計劃的公布更使得三四線城市的樓市失去了部分依賴。

據了解，2019年全國棚改開工計劃目標約285萬套，相比2018年的580萬套計劃，縮減約51%。數據顯示，今年棚改預計開工量除福建、天津、廣西等少數省市同比增長外，其余31個省市計劃開工量較2018年均有了不同程度的下跌。

這對于以三四線為主的中小型城市，無論是對其房地産投資的推動，或者是對商品房銷售的促進都形成不利好的因素。

樓市過熱城市遭預警提示，“一城一策”“因城施策”基調不變

3、4月份的一波樓市、地市“小陽春”出現，讓許多行業人士認為，政策調控或将迎來寬松的轉變。然而，進入5月中旬，蘇州、佛山、大連、南甯4座城市因近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較高，遭到住房和城鄉建設部預警提示。

而在此前的4月19日，住建部已對今年一季度房價、地價波動幅度較大的6個城市進行了預警提示。國家統計局披露數據顯示，4月，大連、南甯新建商品房住宅環比分别上漲0.7%、0.9%，同比分别上漲13.2%、11.5%；同期，大連、南甯二手房環比分别上漲0.8%、1.4%，同比分别上漲9.1%、11.7%。

機構數據顯示，蘇州4月份商品住宅成交面積為2017年至今第二高，達到118.8萬平方米。而此前蘇州單月最高成交量為2017年6月的119萬平方米。

除此以外，地市的回暖也帶動了個别熱點城市土拍市場土地溢價率的持續走高。據統計，進入今年以來，蘇州土地市場攬金716億元，同比上漲12.5%。4月單月，蘇州成交土地建設面積98.29萬平方米，同比下降48.48%；單月土地成交均價8117元/平方米，同比增長94.56%，這是蘇州自去年8月以來的最高增長。

數據來源：觀點指數整理

值得一提的是，4月29日，中海地産以3.03萬元/平方米樓面價、總價35.63億元拿下蘇州工業園區湖東闆塊宅地，刷新蘇州土拍紀錄。據了解，今年一季度以來，蘇州市土地市場過熱、一二手房價格出現倒挂，而該城市四月底房地産價格指數提高5%，已超過蘇州全年調控目標5%的界限。

緊随着，政策層面對于蘇州的調控開始收緊、並持續加大力度。5月27日消息稱，蘇州市政府日前聯合住建局、發改委、自然資源局等部門召集30余家地産商召開蘇州房地産行業座談會並指出：如果7月前蘇州樓市的幾大指標仍未得到控制，蘇州将繼續加碼擴大限售範圍、提高外地人購房需要的社保門檻等調控政策。

這被稱為是2018年下半年以來最嚴厲的調控措施，而在此前5月11日、5月16日，蘇州已出台“工業園、高新區重點區域新房限售3年”、以及“學區房調整為9年1學位”等調控政策給樓市降溫。目前，蘇州已被納入“70+1”個大中城市房地産指數監控範圍。

政府層面曾多次強調2019年要以“穩地價、穩房價、穩預期”為目標，蘇州此次調控的空前收緊，或者不會是一個特例，對于全國房地市場來而言，這都具有“樣闆”性意義。這也再次說明，政策對于樓市的調控仍未見較大轉變，特别對于一些樓市、地市過熱的城市，政策的調控也只會抓的更嚴。

目前，在持續放寬落戶條件，吸引人才以及“一城一策”、“因城施策”政策調控下，有分析指出，預計未來一段時間，全國城市地價溫和上行，熱點城市住宅地價增速回落幅度放緩，部分城市住宅地價環比漲幅略有回升，但基本穩定。