觀點指數·2019年1-5月中國房地産企業權益銷售金額TOP100

觀點指數  根據觀點指數·2019年1-5月中國房地産企業權益銷售金額TOP100榜單，1-5月，權益銷售前100企業合計銷售的權益金額為30834.74億元，權益銷售金額環比1-4月增長30.94%，增速進一步降低。

榜單數據顯示，1-2月、1-3月、1-4月，權益銷售TOP100企業合計銷售的權益金額環比增長分别為85.31%、70.7%、43.46%，從1-2月的逾85%的增長跌至30%左右，說明随着時間的推移，企業推出合作項目的比例在擴大，企業自身的銷售權益受到削減。

如果以權益比例的形式來表現這種趨勢，房地産企業權益銷售比重的下降則變得更為明顯。綜合來看，1-5月權益銷售TOP5、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100企業銷售權益金額分别為8593.7億元、12701.74億元、20640.05億元、25171.79億元、30834.74億元，據此計算出的各階梯房企權益比例分别為73.66%、75.90%、74.65%、74.80%、75.84%。

數據來源：觀點指數

相比前4月的權益比例，1-5月各階梯房企權益銷售亦有不同程度的下滑。與此同時，通過上圖也可以看出，處在TOP10梯隊的房企相比TOP5、TOP30房企的權益比例都要高，随後随着房企向TOP100靠近，這種不同階梯所造成權益比重的差異逐漸減弱。

事實上，雖然不少房企在今年3月業績會上明确表示未來會提高公司權益比重，但目前來看，在一些城市優質土地推出市場時，面對價高、競争激烈的土拍角逐，開發商合作拿地依然常見。以5月21日浙江紹興土拍為例，中糧聯合陽光城以總價42.39億元拿下越城區迪蕩湖2号地塊，成交樓面價1.67萬元/平方米。這宗土地經過了8小時、346輪的競價，溢價率高達62.23%。

開發商合作拿地，一方面原因是房地産行業的調控依然未見轉機，各熱點城市限價、限售的大環境下，“抱團取暖”的方式可以分攤未來不确定的風險；另一方面，大部分房企确實也缺錢。

雖然去年底至今年初以來，房地産行業的融資環境看似有了某種程度的寬松，但行業依然處于嚴監管的狀态。央行披露數據顯示，今年4月份，社會融資規模增量為1.36萬億元，1-4月社會融資規模增量累計為9.54萬億元。

此外，在社會融資規模存量方面，4月末，社會融資規模存量為209.68萬億元，同比增長10.4%。綜合來看，今年1-4月，社會融資規模存量增速均超過10%，社融企穩回升。而相關機構數據也顯示，從去年6月至今年3月份，各主要融資渠道成本均有所下降，其中超短融平均發行利率從4.69%下降至2.95%，中票平均利率從5.59%下降至4.62%，公司債平均利率從5.88%降至4.40%。

數據來源：央行、觀點指數整理

具體到房地産行業，相關機構統計數據顯示，房地産企業1-4月發行ABS共206只，發行規模合計2105.64億元。當中3月單月，開發商ABS發行無論數量或規模，均有超過50%的增長。該機構截止5月19日數據顯示，5月份，房企ABS發行35只，發行規模445.71億元。

除此以外，近段時間以來貨币政策的寬松，也一定程度間接推動了房地産企業融資成本的下降。5月29日，中信泰富2019年公開發行公司債券（第一期）在上交所交易市場集中競價繫統和固定收益證券綜合電子平台上市，該債券發行總額10億元，期限3年，票面年利率3.90%。

事實上，無論是信用債、ABS、信托，開發商一季度的融資成本均有所下降。但反觀居民端，進入5月份以來，部分城市如南京、蚌埠、合肥、南甯等均傳出了房貸利率收緊的信号，這些政策多體現為二套房貸款利率的上調。