股東會見聞錄 | 賣多少才能進入前15？李從瑞：金茂會想辦法做到

觀點地産網 和往年一樣，中國金茂的周年股東大會選擇在香港君悅酒店召開，現場一百多個位置坐得滿滿當當，除了頭發花白的老人之外，也有西裝革履的年輕人。

面對股東們的“捧場”，中國金茂的列席陣容也十分給力。除了主持股東大會決議環節的執行董事兼首席執行官李從瑞之外，台上坐的還有執行董事兼首席财務官江南，執行董事兼高級副總裁宋镠毅，非執行董事安洪軍，獨立非執行董事劉漢铨，獨立非執行董事蘇錫嘉，獨立非執行董事高世斌。

決議案宣讀環節顯得有些冗長，8項議案總共用時近20分鐘，但毫無懸念全部均獲通過。

從現場股東提問來看，大家更多關注的是中國金茂在土地市場和規模發展上的動向，因為這家企業曾立下目標，要進入行業簽約額排行前15強。

“是不是一定要做到5000億、6000億？假如說前15的規模就是到這個水平，那我們也得想辦法做到5000億的規模。”李從瑞這樣回應股東的提問。

“退地”、拿地與並購

對于内房企來說，每次召開股東大會可能都要有面對“語言障礙”的心理準備。而中國金茂的這位股東非常貼心，發問前首先征詢了現場意見：“我是用普通話還是廣東話好呢？”

現場的小股東們異口同聲：“廣東話。”

但衆口難調，對于一家全國性房企而言，股東當然不可能都說廣東話，于是應一内地股東的要求，這位身穿灰色T恤，藍色雙肩包一直未離開過後背的年輕人，用着他不太標準的普通話又闡述了一遍自己的問題：“公司最近在納儲上力度比較大，有沒有考慮收購一些小開發商的項目？”

“公司一直以來都在看這方面的機會，我們實際上也做了一些土地或者單個公司層面的並購，但大型的並購，我們也都在看。”這位股東對江南的回答似乎很滿意，聽完後頻頻點頭。

事實上，在並購之外，中國金茂近來在公開土地市場上的動作同樣備受關注，在宣布退出北京兩個合作項目之後，立即在汕頭、廣州落子，總拿地金額超40億元。

對此，李從瑞專門就“退地”和拍地做了一番詳細說明：“北京土地的成本高低，和市場已經不是相輔相成的，因為它是和項目限價對應的。就是即使北京的市場很好，周圍的二手房也很好賣，但是這兩塊地都是限價房，只能慢慢研究價值。限價房的土地成本還要看周圍的環境，是不是值得打造成有品質的項目，我們也要做一個判斷。”

“最主要的，就是我們董事會對這兩塊地的授權價格比現在合作企業拿的價格要低。大家都知道，拿地之前合作雙方都有協議，如果超過任何一方董事會的授權，那麼合作就自行解除，並協助對方退出合作，北京這兩個地塊就是這麼一個結果。”關于北京退地，他最後給出了這樣的結論：“通俗一點說，就是我們沒看上這兩塊地。”

他還介紹，廣州的兩塊地都不是限價房，是完全市場化的；另外汕頭拿的地塊，預計基本能夠達到三比一的售價土地比。

“南沙地塊，我們去年拿的地是12000元/平方米，今年拿的這個地是17000元/平方米，但地塊周圍的房子，有我們舊項目的二手房，已經賣到3萬元/平方米，所以這些地如果拿目前的市場價格來看，是沒有什麼問題的。”

“也就是說，今年三四五月份全國市場比較熱的時候，我們基本上沒有拿招拍挂的土地，但是我們認為從六月份開始，土地市場在降溫，競争沒有那麼激烈，所以我們有意識地參與一些項目，也很快地獲得了大灣區的兩塊優質土地。”對于中國金茂的拿地策略，李從瑞給予了肯定。

事實上，中國金茂雖然在公開市場動作不算多，但在收並購方面卻已早有布局。

李從瑞說：“我們上半年總體拿地並不少，今年已經支出的土地金大概300億左右。但是可能我們在公開市場上的拿地不多，因為金茂現在主要是在城市運營方面去多拿一些土地，所以越往未來，我們在公開市場上不會很活躍。”

他還透露，今年準備拿1000億的土地，這跟中國金茂總體的回款是高度匹配的，今年回款大約為1300億。

1500億、3000億與5000億

準備大手拿地過千億，若說沒有繼續做大規模的決心都很難讓人相信，但中國金茂對于規模又有着自己的標準。

今年年初，中國金茂對外公布了1500億的簽約銷售目標，相比去年86%的同比增幅，今年不到20%的增幅目標讓人不解。

對于股東的疑問，李從瑞給出了答案：“大家可能感覺今年增長沒以前那麼快，這里确實需要說明一下，就是我們去年銷售的1280億元里面，有270多億是大宗交易，而且這個大宗交易在前年就已經談妥了，只不過在去年年初才落實，所以導致去年銷售大幅提高86%。”

他續稱：“如果去掉這個大宗交易的幹擾，我們2018年的同比增長，實際上是50%。同樣的，去掉大宗交易的影響，今年如果完成1500億的銷售目標，那麼2019年銷售同比也是實現50%增長。”

他還向股東保證，1500億的簽約目標肯定是有信心完成的，“半年預計可以達到700億的銷售金額，另外我們貨值也主要是在下半年供給，所以完成銷售目標方面，管理層覺得很有信心。”

從現場股東提問來看，大家更多關注的是中國金茂在土地市場和規模發展上的動向，因為這家企業曾立下目標，要進入行業的簽約額排行前15強。

“現在的前15，在明年大概是2000億的規模。未來整個地産行業有什麼樣的速度發展，我們就需要做一個動态調整。”對于怎樣規模才能進入前15強，李從瑞並未說實。

他還向在場股東介紹了中國金茂内部對于規模和效益的看法，就是“規模适度 效益優良”。“所以适度的規模是需要的，為此我們制定了一個動态的標準，就是希望能夠進入行業的簽約額前15。”

1500億元是今年的銷售目標，而在中國金茂的預期里，3000億或許也為期不遠了。

“我們過了3000億以後，可能會更加謹慎，因為效益、品質、品牌，以及為客戶帶來更多的好的感受，才是我們最終的追求。”

“是不是一定要做到5000億、6000億？假如說前15的規模就是到這個水平，那我們也得想辦法做到5000億的規模。”李從瑞這樣回應股東的提問。