萬達的影子們 中駿新城合體拿地里的商住模式復制

觀點地産網 當王健林帶着他的足球、文旅回歸内地商業市場時，房地産開發商們仍走在他曾經的地産舊路上。

僅用3年就從300億沖到2000億元大關，新城控股無疑是近年來地産行業最大的一匹黑馬，其典型的商住結合也被驗證為規模狂奔的成功模式。

當一個模式被認為可行之後，總有後來者前赴後繼。新城之後，總部同樣在上海的閩繫房企中駿也正走在住宅與商業共同發展的道路上。

6月10日，新城和中駿聯合體以3.53億競得浙江嘉興商住地，樓面價2900元/平方米，溢價率20.83%。盡管只是一次普通的合作拿地，但無論在規模擴張速度，還是發展模式上，中駿和新城似乎都有着萬達的影子。

值得一提的是，今年3月，主席黃朝陽為帶領的中駿集團高管們還曾拜訪新城控股。

彼時，黃朝陽坦言，“希望通過學習研究新城高速成長、跨越千億的發展路徑，以及千億級規模下實現高質量經營的多維度支撐。”

“我們目前有兩大發展戰略，其中頭一個就是千億戰略。”3月份的業績會上，黃朝陽也毫不掩飾自己對于規模的渴求。其表示，中駿今年的目標是700億元，而明年将大概率能夠沖過千億。

千億目標與100個mall

作為一家福建起家的房企，中駿的風格一向頗為低調，盡管已成立30年，但在規模上一直相對穩健。

年報數據顯示，2015年-2018年，中駿的銷售額分别145.1億元、235.24億元、332.47億元和513.58億元，按照黃朝陽此前提出2020年過千億的目標，中駿仍有一定壓力。

一般而言，房企要實現規模的突飛猛進，離不開大量的土地儲備，而此前一直着重布局一二線的中駿，直到2017年才開始在土地市場變得積極，並以海峽西岸經濟圈、長三角經濟圈、環渤海經濟圈的一二線及強三線城市為重點發展。

據觀點地産新媒體統計，2015-2018年，中駿每年新增項目數量分别為5個、9個、38個及47個，對應的新增土地儲備46.1萬平方米、168萬平方米、645萬平方米、900萬平方米。

截至2015年底，中駿的總土儲還僅為901萬平方米，而截至2018年12月31日，中駿的總土儲已增至2406萬平方米。

此前業績會上，黃朝陽更透露，“2018年中駿新增貨值約為1200億，一季度新增了近400億貨值，現在的總貨值超過3000億元。”

土地布局上，中駿也逐漸從北京、上海、廈門、泉州等一二線，走向漳州、濟南、鎮江、嘉興等強三四線城市。

反映在銷售占比上，中駿的一線城市銷售占比從2015年-2017年的36.40%、42.20%、43.10%，減少至2018年的15%。

值得注意的是，地價較低的商住綜合體用地一直是中駿拿地的主要構成。以2017年為例，在中駿新增的38個房地産項目中，商住地塊就有31塊，純住宅地塊僅有2個，2018年新增47個項目中包括商住地27個，純住宅17宗。

三四線布局以及商住地塊增多，中駿的土儲成本也逐年下降。數據顯示，2018年，中駿的新增土地成本為4327元每平方米，較2015年7375元每平方米減少41%。

有接近中駿方面的人士透露，未來十年，中駿的目標是在核心一線、強二線和三線城市打造100個mall，這與新城提出的100個吾悅廣場目標頗為相似。

“新城的模式很好很成熟，會往這方面發展，在二三線城市拿商住地塊。”上述人士表示。

“萬達的影子們”

事實上，無論是已經跨過2000億的新城，還是正朝着千億目標發展的中駿，以住養商的模式都是曾經萬達的地産發展思路。

作為商業之王，王健林曾經通過“賣住宅、建萬達廣場”的“以住養商”模式，在全國二三線城市布局超過200個萬達廣場。同時以萬達闆塊為賣點的銷售模式令萬達的住宅銷售額一度位列房企第一梯隊。

然而，重資産模式同樣令萬達陷入資金困境。2014年，萬達宣布實施輕資産轉型，随後更因現金流問題開始甩賣資産。

如今的新城同樣面臨類似質疑。在部分新城投資者看來，扣除成本後，目前的吾悅廣場並非是盈利的，包括選址邊緣化和出租率的不穩定。

另一方面，盡管投資物業為開發商帶來諸如公允收益、資産增加等正面回報，但持有重資産、漫長的投資回報期同樣會産生大量的資金沉澱，對房企的現金流将是巨大考驗。

據新城發展年報顯示，2018年底，新城累計已開業吾悅廣場42個，實現租費收入21.16億元，同比增長107%；2019年，新城将新開業22個吾悅廣場，目標是實現租費收入40億元。

此外，按平均每個吾悅廣場6.5億的總投入計算，每個吾悅廣場前十年的平均租費收入需達到1.32億元，投資回收期才能控制在6年以内。

但現實的情況是，僅有3個開業超過6年的吾悅廣場年租金收入超過1億元，而大部分開業一年左右的吾悅廣場租費水平則在5500萬元-6500萬元左右。

不過，截至目前，中駿真正落地的購物中心項目並不多。

2018年報顯示，中駿的投資物業主要是位于上海的中駿廣場，購物中心僅有位于泉州、北京的三座世界城，另有10余個項目将陸續落地，距離100個mall的目標仍有一定差距。

與此同時，2015年-2018年，投資物業的租金收入增長同樣緩慢，四年分别完成收入1.17億元、1.37億元、1.23億元、1.31億元。

顯然，目前來看，有規模渴望的中駿急需通過大量成本較低的商住地盡早完成千億目標，而投資物業收入則需要未來更長時間的培養。