觀點指數 | 五月養老地産市場報告：萬億喧嚣

觀點指數 2013年，國務院發布《關于加快發展養老服務業的若幹意見》，就此開啟了養老行業6年發展，這一年也被稱為“養老元年”。此後，有數據指出，僅中央政府和部委一級的養老文件已經出台130多個，實現了養老政策框架和養老服務體繫從無到有的過程。

時間來到2019年，養老行業繼續發揮吸金優勢，不斷吸引新的企業和資本進駐。不管是房企、險資、醫療機構還是其他主體，如今養老行業可以說是資源共享、萬衆期待的藍海市場。

供需空缺大，萬億産業規模待撬動

根據中國社科院2016年發布的《中國養老産業發展白皮書》，預計到2030年中國養老産業市場可達13萬億元。 而中國老齡科學研究中心曾經做出的一個測算指出，2050年中國老齡産業産值将突破100萬億元，占屆時國内生産總值（GDP）的三分之一以上。

2018年房地産業的産值才是5.98萬億元，占GDP的6.64%。如此對比，養老産業的确是一個充滿潛力的領域。

不過從現實數據來看，這個待撬動的産值，還差一個“動力臂”的距離。民政部數據顯示，2018年一季度至2019年一季度，老年人與殘疾人服務機構的數量出現了一定下降，由2018年四季度最高時候的29792個，下降至2019年一季度的29272個，而在此前，這個數字則是逐季上升。

同樣，老年人與殘疾人服務床位也出現了相應下滑，2019年一季度為388.5萬張，比最高時候的2018年四季度減少4.3萬張。

數據來源：民政部、觀點指數整理

2018年民政部數據統計口徑出現一定差異，養老服務並沒有從殘疾人服務中單獨分開，因此數據也許有一定誤差。不過從前幾年的數據觀察，各類養老床位（包含社區養老服務機構）的确出現了同比增長緩步下行的趨勢。

2013-2015年的同比增長率均超過11%，2013年也即是“養老元年”，行業熱情高漲，各類養老床位同比增長高達13.9%。2017年，該數字僅為2%，增長速度下降明顯。

數據來源：民政部、觀點指數整理

從更加具體的數字來看，在各類養老服務機構中，社區養老是高居前列的，這和我國居家養老的傳統觀念有關。

對比來看，2015年社區養老服務機構和設施還是少于養老服務機構，2015年後開始反超。其中2016年前者為3.5萬個，而養老服務機構則為2.9萬個，僅為上年微增0.1萬個。此後的2017年，差距逐漸拉大，社區養老服務機構和設施比養老服務機構多1.4萬個。

數據來源：民政部、觀點指數整理

具體到每千名老年人擁有養老床位指標，民政部數據顯示，2015年每千名老年人擁有養老床位由2011年的7.3張一路飙升到30.3張，首次突破“30”。而2017年，這個數字出現了下滑，為30.9張，比上年減少0.7張。

這里需要結合的背景是，2011年2月，民政部發布了《社會養老服務體繫建設“十二五”規劃》，即“9073”的養老引導方針：90%的老年人在社會化服務協助下通過家庭照料養老，7%的老年人通過購買社區照顧服務養老，3%的老年人入住養老服務機構集中養老。此後各大城市開始大力發展養老，以期望實現千人床位數30的目標。

從供給來看，2016年和2017年，每千名老年人擁有養老床位數增長越來越慢，說明本就存在的養老缺口在加大，供給和需求的不匹配性上升。

數據來源：民政部、觀點指數整理

回到需求上，2018年65歲以上人口約有1.68億人，占總人口數的11.94%。如果年齡段擴大，2018年60歲以上人口所占比重已經達到 17.88%，近2.5億人。聯合國公布的老齡化標準認為，一個地區60歲以上老人達到總人口的10%，或65歲老人占總人口的7%，那麼該地區視為進入老齡化社會。

毫無疑問，未來我國老齡化的進程還将加快，催生龐大的養老需求。

跨界合作中，盈利模式仍待考驗

這些年，“老有所養”命題所構建的行業前景，引得地産、保險、醫療、康護、器械、互聯網、大健康等産業鍊相關企業競折腰。而2019年1-5月，這波競争熱潮也在延續，跨界合作動作不斷。

其中，1月朗詩綠色集團牽手日本SHIP集團就養老服務、不動産領域展開合作。朗詩的養老業務命名為“常青藤”，成立于2013年，主打的是“就近養老”服務模式，即居家、社區、機構三位一體。目前提供的養老服務包括日間照料、喘息式照護、機構式照護、全齡式照護等服務，已進入北京、上海、杭州、蘇州、成都等多個城市。

不過關于養老業務的财務數據，在朗詩的财務報表里暫無蹤迹，僅有的一句表述是“集團旗下長租公寓、養老服務、物業管理、設計等相關業務，在本年度内持續探索，取得長足進步”。可以确定的是，這個“進步”暫時和盈利無關。

在2019年3月的業績會中，朗詩董事局主席田明透露要将包括物業管理、長租、養老、設計等非地産業務剝離出去。把不盈利的其他業态業務剝離出去，本質上就是讓朗詩業務上變得更清晰、更專業，然後更容易被市場理解。而“長租、養老等業務經過一段時間培育能夠實現盈利時，是回到上市平台還是單獨上市，則要到時候再考慮”。

不盈利，是目前養老地産行業面臨的共同難題，也因此行業内比較普遍的做法還是靠賣房來養老，沒有脫離住宅開發的本質。

合生創展也有了相關的動作，在2月份通過收購項目公司，間接獲得廣西陽朔23.7萬平米項目過半股權，拟發展養老。據觀點指數了解，該項目公司擁有陽朔四塊地，土地總面積約為23.7萬平方米，其中約90%用作住宅；及約10%用作商業用途。

公告透露，該發展項目是一個養老項目，目標公司拟分3期把目標土地開發成為一個住宅為主、商業（商店）為輔的項目，因此主打的應該也是養老主題的住宅産品。

除了地産醫療企業的合作外，2019年前5月，泰康人壽、陽光人壽和仁和人壽等險企，也在推進自己的養老地産投資項目。其中，仁和人壽與招商局蛇口合資成立養老投資子公司，主要從事養老社區投資新建、參股並購、養生護理、營養健康等養老産業投資。仁和人壽出資2.5億元，持股比例51%；招商蛇口出資2.4億元，持股比例49%。

需要注意的是，作為大股東的仁和人壽，其實本身也並未實現盈利。根據此前的年報，2018年仁和人壽虧損4.07億元，較2017年虧損的1.38億元持續擴大近兩倍。

政策再加持，土地供給日趨多元

雖然養老地産參與主體尚未摸到盈利的命門，但這並不妨礙國家對養老産業的支持力度。

2019年5月29日，國務院常務會議部署進一步促進社區養老和家政服務業加快發展的措施，決定對養老、托幼、家政等社區家庭服務業加大稅費優惠政策支持。

會議決定加大對養老、托幼、家政等社區家庭服務業的稅費政策優惠。從今年6月1日到2025年底，對提供社區養老、托育、家政相關服務的收入免征增值稅，並減按90%計入所得稅應納稅所得額；對承受或提供房産、土地用于上述服務的，免征契稅、房産稅、城鎮土地使用稅和城市基礎設施配套費、不動産登記費等6項收費。

數據來源：民政部、觀點指數整理

這已經不是第一次針對養老行業的政策，2013年10月國務院發布的《關于加快發展養老服務業的若幹意見》，提出加快發展養老服務業，不斷滿足老年人持續增長的養老服務需求。

據民政部統計，此後6年時間里，僅中央級的養老文件就下發了130多個，包括産業政策、土地政策、金融政策、人才培養政策、醫養結合政策、補貼政策、民營資本優惠政策、市場監管政策等八個方面。

2019年4月16日，國新辦舉行國務院發展養老服務相關政策吹風會，會上民政部副部長高曉兵介紹針對養老服務舉辦主體普遍反映的“盈利難”、“融資難”、“用地難”等突出問題，從擴大社會資本投資角度提出了五個方面的政策措施。

包括進一步放寬行業準入；擴大投融資渠道，發揮政府資金引導作用；還有落實土地稅費政策。将養老用地納入土地利用總體規劃、城鄉規劃和年度用地計劃，有序适度擴大用地供給。

可以預見，今年下半年還會有更多的更多配套政策密集出台，為養老行業發展築造政策保護牆。