觀點指數 | 五月物業市場報告：資本風口與並購浪潮

觀點指數 過去一年，國内14家已上市物業服務企業在營收、淨利方面均取得了較好增長，這不僅跟企業規模及在管面積的增長有關。

毫無疑問，近一段時間以來物業服務行業的快速整合，是利潤實現增長的一個方面，但除此以外，增值服務的高毛利率也成為物業公司盈利的重要一環。

人工成本的增加，使得作為人力密集型行業的物業服務利潤不斷受到擠壓。物業公司在傳統物業管理服務的基礎上，不斷探索增值服務的可能。從一開始簡單提供家政服務、社區零售、社區金融，到目前行業不斷傳出的社區養老、社區教育、社區旅遊，物業服務公司結合自身定位和優勢不斷試水“物業服務+”領域。

這些嘗試似乎為資本市場帶來了期待，但值得一提的是，物業服務企業找準自身定位和多元化業務模式，也並非一蹴而就。

營收、淨利增長，增值服務未來可期

截止4月底，已登陸A股或H股的14家物業服務企業年報已公布完畢。從企業披露的2018年報來看，已上市物業服務企業業績在過去一年均取得了不錯的增長。

年報數據顯示，營業收入層面，14家已上市企業中僅有祈福生活服務去年錄得負增長，其余13家物業服務企業均有不同程度的增長，當中彩生活增長達121.87%。

從淨利潤方面來看，增長錄得下降的僅有浦江中國和佳兆業物業兩家，除此以外的其余已上市企業淨利潤均有所增長。其中，碧桂園、雅生活服務實現了超過100%的增長。

總的來說，一般情況下物業服務企業營收和淨利潤的增長和企業在管面積增長有關。但另一方面，物業服務企業在除傳統物業服務基礎之上，所探索的增值服務也開始成為影響企業營收和淨利增長極為有利的一部分。

在大部分物業服務企業收入構成中，物業管理服務收入占比仍然是企業收入來源的主要部分，相比起來，增值服務在企業總收入的占比甚至要小得多。但增值服務給物業服務企業所帶來的高毛利率，卻是一個不可辯駁的事實。

特别以社區增值服務為例，物業服務企業圍繞管理社區開展多元化業務所帶來的增值服務，毛利率均比物業管理服務高出不少。年報數據顯示，新城悅社區增值服務毛利率可達81.7%，此外，雅生活服務、碧桂園服務、永升生活服務、彩生活等企業均超過50%。

而在這些企業當中，物業管理服務為企業帶來的毛利率最高的也不超過40%（碧桂園服務31.9%、佳兆業物業33%）。

人力成本增加，物業服務行業的利潤一直備受擠壓，而企業年報披露的數據似乎給剛進入這個行業的“玩家”們指明了道路。除此以外，已經進場的物業服務企業，增值服務帶來的收入還在快速增長。

從管理到服務，定位多元業務搶灘市場

随着物業服務漸成為房地産企業的主要“角力場”之一，行業激烈的競争态勢還将在未來一段時間持續。然而，進場“玩家”衆多，企業需要在千篇一律的傳統物業管理基礎上尋找自身的市場定位，開始思考自己與其他“玩家”的不同。

物業服務企業尋找並着力打造自身的核心競争力，這種轉變，從近段時間以來物業公司名稱的變更中得以體現。

5月13日，碧桂園服務公告宣布，全資附屬公司“廣東碧桂園物業服務股份有限公司”名稱變更為“碧桂園智慧物業服務集團股份有限公司”。更名的着力點很明顯--該公司表示，名稱變更将有利于彰顯“服務＋科技”的發展模式，進一步清晰“國際領先的科技型綜合服務集團”的願景。

與此同時，更名也體現該公司在實現物業服務標準化、自動化、智能化，持續升級信息繫統等方面的轉型成效。

無獨有偶，佳兆業物業也在4月26日宣布，建議将公司名稱改為“佳兆業美好集團有限公司”，英文名稱改為Kaisa Prosperity Holdings Limited。佳兆業物業表示，建議更改公司名稱為從傳統物業管理服務公司轉型為現代全方位社區智能生活物業管理服務提供商，是集團建立品牌及公衆形象不可或缺的部分。

更早前的4月1日，為使公司具有更适當的企業定位及形象，以更好地反映集團目前業務發展及其未來發展方向，新城悅公告稱公司董事會建議，将公司英文名稱及中文名稱由“Xinchengyue Holdings Limited新城悅控股有限公司”分别更改為“S-Enjoy Service GroupCo., Limited新城悅服務集團有限公司”。

事實上，物業服務行業早在2003年《物權法》出台之初，就已由傳統“管理”的職能，轉變為“服務”。物業管理企業“服務”的本質已成行業常識。

與此同時，在這個基礎上，為探索更多增值業務的可能性以及未來的發展，不少物業服務企業還開始涉足新零售、金融、租賃、教育、養老、農業等多種業務，“物業服務+”為物業管理企業的未來發展探索更多可能。

以保利物業為例，去年3月，該公司正式挂牌社區居家養老服務平台公司--“保利和悅健康養老服務有限公司”，平台主要以提供自理、半自理長者生活照料、日托服務、健康康復、居家護理、适老化改造等服務。按照規劃，到2020年，保利物業将規劃建設70家和悅會、4000張床位。

而在今年剛過去的4月份，國務院辦公廳印發《關于推進養老服務發展的意見》提出要“探索‘物業服務+養老服務’模式”，這也在政策層面肯定了物業服務企業在未來對社區養老服務的支持。

除此以外，将社區新零售與繳納物業管理費場景相結合的彩生活，自去年3月份推出“彩惠人生”的社區消費平台以來，至2018年底，累計成交金額7090萬元，累計抵扣的物業管理費3620萬元。

上述這些案例都是物業服務企業在探索“物業服務+”模式中所做的有益嘗試，當然，物業服務企業能找準自己的定位和多元化模式，也並不一蹴而就。

並購、IPO不斷，争奪市場發言權

收並購是物業服務企業除依靠關聯方開發項目、品牌拓展第三方項目以外，第三種規模擴張的方式。在行業發展的一定階段，規模是企業的話語權，收並購可以迅速、有效提升規模。

自今年初以來，雅生活服務連續收購青島、哈爾濱兩物業公司股權，獲得目標公司在管面積共計1548萬平方米；3月28日，該公司再次公告稱，以1.95億元的價格收購廣州粵華物業51%股權。截止目前，雅生活服務年内累計付出4.43億元總價，收購物業公司在管面積逾4500萬平方米。

根據雅生活服務年報，青島華仁物業及哈爾濱景陽物業兩家公司業績和在管面積已于4月起並入該公司名下。而在收並購方面，雅生活服務未來重點聚焦長三角、成渝、京津冀、長江中遊城市群和渤海城市群等五大區域。

稍早前的4月12日，佳兆業物業收購嘉興大樹物業60%股權，獲得目標公司在管面積790萬平方米。

物業服務行業的規模化進程還在持續推進，而類似的行業收並購也在持續發生。

與此同時，物業服務企業還在持續不斷走向資本市場。據統計，去年以來，已先後有雅生活、南都物業、碧桂園服務、新城悅、佳兆業物業、永升生活服務、濱江服務、奧園健康生活等8家物業服務企業在A股和港股上市，數量為歷年來最多。

統計數據顯示，這些企業首次發行（及介紹發行後配售）募資逾85億港元，當中，企業募資超過66.1%的資金被用于收購擴大規模。

除此以外，藍光嘉寶物業、保利物業、鑫苑物業、建業新生活、新大正物業等物業服務企業正走在IPO的路上。其中，新大正物業拟登陸A股上市，如若成功，将成為除南都物業以外第二家在A股上市的物業服務企業。