觀點指數 | 五月長租公寓報告：盈利難題猶在 藍領公寓興起

觀點指數“租購並舉”基調下，住房租賃領域一直在加速發展。

5月份，在公租房方面，财政部與住建部接連發聲，提及對公租房建設期間用地及公租房建成後占地，免征城鎮土地使用稅，兩年内對公租房免征房産稅；而公租房的供給需求也将得到補充，可在商品房項目中配建比例。

除此之外，諸如廣州、東莞等城市也在完善着住房租賃體繫。許多大中城市中，均有不同程度的舊廠房、商用樓等閑置物業，以及綜合面貌較差的城中村；各類政策的出台，滿足了該等物業活化的訴求，同時也能促進租賃房源的供給。

月内出台的各類政策中，合肥發布文件稱将健全管理機制，規範市場秩序，全力推進住房租賃合同網簽備案工作；持續優化租賃平台功能，實行租賃備案網上辦理，為承租人提供便捷的公共服務。

南京則将人才政策與房租優惠相挂鈎，而北京通州的分層次人才租金補貼方式也引發關注。

5月21日，北京通州區發布文件提及，《通州區高層次人才認定標準》中第一至第四層級人才可根據需求選擇房屋配租或租金補貼優惠方式。具體而言，各層級的人才給予最高100平方米、80平方米、70平方米、60平方米的租金補貼。

随着各地人才公寓新政的出台，大量租賃人口的需求将逐漸得到滿足。作為房地産市場的重要組成部分，長租公寓将迎來新一輪發展機遇。

長租盈利難題仍在，市場供應逐漸推進

月内，朗詩剝離旗下長租公寓等五項虧損及非房地産業務，引起了業内對長租領域盈利模式的新一輪讨論。

一般而言，在涉足長租公寓的房企、中介、酒店、創業品牌等各方主體中，開發商“以住養商”，體現出較為突出的現金流優勢，但即便如此，盈利仍是難題。

資産價格的高企影響長租公寓租金收益率，使其處于較低水平，成為盈利的攔路虎。與地産快周期開發不同，租賃是慢周期行業，眼下長租的回報率普遍在2%左右，而房企的平均融資成本較高，回報率很難覆蓋企業财務成本。

從經營模式來看，目前在長租公寓市場中，魔方、城家、世聯紅璞等都以輕資産經營為主，龍湖冠寓及萬科泊寓等雖有開發商背景，但産品也多為輕資産項目。輕資産運營商大多充當“二房東”的角色，從租賃業務、平台業務、家政服務業務、客戶積累以及融資五個方面獲益。

另有部分房企從“代建+運營”入手，受土地所有者的委托，提供土地規劃、建造和運營服務，向所有者繳納固定租金，收取租客租金和服務費，賺取租金差價和服務費；土地所有者需支付房企建築費用，享受資産增值和固定租金收益。

但是，已有房企表示将加大對優質項目、租賃地塊的獲取，以進一步提高重資産項目的比重。企業通過資本運作來建設、收購或改造物業，然後自持管理或與第三方的公寓管理公司合作，以租金和服務費為主要收入來源，同時獲得資産增值收益。

近來，許多城市也明确提出“加大租賃類住宅用地供應”，供給端的發力，有利于企業降低運營成本，為其持有經營較為優質租賃資産、實現運營收益提供可能。

5月份，住房租賃項目的供應有了新的進展。例如，南京浦口區康居集團承建的謝營1号地租賃住房項目正式開工；上海嘉定新城E17-1項目基礎底闆已完成；由華潤操盤的上海首宗集體住房租賃試點入市地塊，也已取得施工許可證。

可以預見，随着租賃自持項目的完工與入市，未來長租公寓市場重資産項目比例将逐漸增加。

數據來源：觀點指數整理

此外，作為房地産的新興細分領域，長租公寓行業也離不開資金的輸血，流動性顯得尤為重要。月内，華住集團就與光大安石設立投資基金，專注于境内的酒店及公寓不動産的投資。此前，房企合作設立長租基金的案例已有不少，比如旭輝領寓聯手平安不動産、龍湖聯合GIC等。

除了合作引資之外，發債也是融資的主要途徑之一；5月份，越秀地産、宋都股份等房企都有相應的動作。

其中，越秀地産宣布拟發行20億住房租賃專項公司債，利率為3.8%。租賃住房專項債是在項目建設前或者初期通過發債融資，用融資所得資金進行建房、裝修、經營。目前，債券發行的利率大概在5%左右。

與上述融資方式不同，資産證券化利用資産的優質性吸引投資者，以較低的融資成本獲取資金，強化資金配置，以時間換取運營的空間。近年來，長租公寓ABS逐漸受到各方主體的青睐，多筆專項計劃都取得了進展。

5月24日，上海證券交易所信息顯示，合肥萬達城投資有限公司國都證券-融創長租公寓一号資産支持專項計劃項目狀态更新為“已回復交易所意見”。據了解，這筆資産支持證券拟發行金額為3億元。

該ABS以合肥萬達文化旅遊城作為背書，項目位于合肥市濱湖新區，總投資超過300億。

此後，上交所披露信息顯示，合景泰富長租公寓1号繫列資産支持專項計劃也處于“已回復交易所意見”的狀态中，發行金額為20億元。

城市租金各異，藍領公寓成大市場

4月份以來，部分城市的租賃住房出現了量價齊跌的情況。以北京為例，相關機構數據顯示，上月該城市租賃成交量環比減少20%，在16個區縣中，僅有5個區縣環比上漲，其他均為下降。其中，西城、密雲、門頭溝跌幅較大。

北京之外，上海、廣州、南京、溫州、大連等一二線城市，房租出現了不同程度的環比下滑。

有市場人士認為，目前租金與二手房房價排名存在差異，絕大多數城市租金水平偏低。在“穩”的基調下，今後城市的租金水平将會有一定程度的上揚。

據觀點指數統計數據顯示，在15座城市中，北京、上海長租公寓的平均租金水平最高，其中北京達到220元/平方米/月，上海也超過了150元。此外，深圳、杭州均超過了100元；而廣州、南京、天津、鄭州、合肥等城市，租金水平則處于50至100元之間。總體來看，各城市之間的長租公寓租金水平出現了一定程度的分化。

數據來源：觀點指數整理

從去年以來，北京、上海、深圳、西安、南京等多地發布了租賃市場相關管控政策，使得市場亂象大幅減少，租金朝着健康的方向發展。

随着長租公寓的進一步發展，消費者群體的逐漸擴大，長租公寓的産品也出現了多元化的趨勢。除了适合青年、白領的公寓産品外，近來藍領公寓也備受關注。

據央視報道，藍領公寓作為租賃型職工宿舍，近些年在北京、深圳等一些地方發展較快。

數據顯示，針對低收入群體的藍領公寓房間數每年增速超過50%，相關開發企業數量也在快速增加。藍領公寓和業主方的合同期限一般較長，一般公寓出租率達到80%以上，基本四年時間就可以收回投資成本。如果按照藍領公寓與樓宇業主簽訂十年合同計算，年回報率在20%左右。

市場逐步成熟的過程中，資本也紛紛投向藍領公寓，藍領公寓成為長租公寓行業融資額增長最快的細分領域，而部分企業也在該領域上發力布局。

5月29日，安歆集團宣布戰略並購如家旗下的長租公寓品牌逗号公寓，並購完成後，逗号公寓将全部以員工公寓形式並入安歆的運營管理體繫。預計交易後安歆公寓床位數将超10萬張，業務布局也将增加到17個城市。

安歆公寓在藍領公寓布局了5年時間，主打企業員工公寓，目前在北京、上海、廣州、深圳、杭州等全國一二線城市擁有200多個直營店。

近來年，不同地方政府也有根據發展需要推出不同的藍領住宅租賃産品。如2017年底杭州出台《關于加快籌集建設臨時租賃住房的工作意見》和《關于加強臨時租賃住房建設和管理若幹問題的通知》，指出到2020年底累計籌集建設外來務工人員藍領公寓4萬套，以有效緩解杭州外來務工人員租房難問題。

截至2018年底，杭州共有25個藍領公寓項目啟動租賃受理工作，推出房源10568套（間），十多個項目已交付，2019年杭州全市計劃新增藍領公寓15000套。