觀點指數 | 五月寫字樓市場報告：大宗交易與外資

觀點指數 5月份，受外部經濟環境不穩定因素影響，市場需求更趨理性，全國寫字樓的需求及銷售熱度不高。加上租戶決策的謹慎，四大一線城市自一季度以來租金都呈現小幅下滑的态勢。

盡管如此，部分城市還是收獲了不少大宗交易，境内外的投資者還是青睐于寫字樓物業穩定的現金流與投資回報前景。

大宗交易頻頻，外資占據主流

相對于住宅物業的單一，投資性物業往往更受市場投資者的喜愛，因其低風險、穩定現金流能帶來更高的投資回報。其中，寫字樓資産最近越來越成為大宗交易的主角。

根據一項調查顯示，在2019年國内外投資者維持或加大資産投資的意願更盛。受不穩定的經濟因素影響，投資更趨向理性並着重投資組合的分散以降低面臨的風險，而寫字樓由于其天然的屬性，即良好的現金流以及較低的運營難度，成為了調查訪問中36%投資者配置的首選。

北京更因其經濟、政治、文化等因素的影響，成為不少投資者的首選之地，而跨境資本也紛紛入境，謀求在國内的布局及未來的投資發展。

數據顯示，在2019年一季度，北京以總計約45億美元的商業地産投資總額躍居亞太地區魁首。成交市場方面，一季度北京約錄得8宗大宗物業成交，其中基本以寫字樓成交為主，共錄得金額超過150億元人民币。

來源：觀點指數不完全統計

從成交案例中觀察可發現，外資投資者占據主流，多采用獨立或聯合的方式收購商業資産。

如中關村的地標建築鼎好大廈，就是由外資主導組成财團共同收購的，收購方包括瑞士合衆集團、啟城投資、颢騰投資等。而豐樹集團、吉寶置業更是讓業内熟悉的新加坡房地産及投資機構。同時，主導成交的也並非是個人投資者，更多以機構投資者為主力。

綜合整個房地産市場看，從2018年到2019年一季度，外資機構在中國北京參與的大宗房産交易約超過10宗，交易金額超過250億元。可以說，外資入局是未來下半年的資産交易趨勢。

而大筆的寫字樓收購，一來是企業規模擴張落地的布局，二來則是傳統老舊的寫字樓升級改造，再以嶄新的面目入市，或自用或實現價值的提升。

市場熱度不高，行業增速平穩

縱觀2019年前幾個月的行業态勢，受經濟大環境影響，全國寫字樓的需求及銷售熱度不高。

從單月的辦公樓銷售額來看，自去年12月達至高峰後開始逐步回落。2月份、3月份、4月份的全國辦公樓銷售額分别同比下降9%、19%、6%。

受市場影響，租戶需求更趨謹慎，但針對一些新興商務區與中心區依然有其強勁的吸引力所在，未來的發展潛力、企業的擴張需求與成本的考慮讓新興區成為了新寵。而中心區是資源之所在，有能力的買家或租戶也會考慮購置與租賃。

從全國的開發投資熱情看，辦公樓開發投資額月度增幅並不明顯。在2月份全國辦公樓開發投資額同比上升2%後，3月份、4月份分别迎來了下滑，分别同比下降9%、2%。行業熱度並不高漲，反而在小幅微降中平穩發展。

數據來源：觀點指數整理

再看辦公樓的供應方面，全國辦公樓新開工面積正呈現小幅上漲的趨勢，預期未來能持續為市場提供更多的供應。2月份全國辦公樓新開工面積同比上升了38%，在經歷3月份同比微跌0.41%之後，4月份強勢反彈，同比上升了49%。

數據來源：觀點指數整理

一線租金下跌，市場趨向謹慎

上文提到，由于經濟形勢的變化，加上租戶決策的謹慎，四大一線城市自一季度以來租金都呈現小幅下滑的态勢。

根據觀點指數統計，盡管北京環比下跌幅度最大為1.75%，但其月平均租金水平依然領跑，為6.6元/日/平方米 。而廣州稍低，其月平均租金水平為3.6元/日/平方米 ，但卻是一線城市中租金水平唯一環比上漲的，在一定程度上有可能受益于粵港澳大灣區發展的推進，成為了不少企業和投資者戰略布局的重點，同時也可能與廣州的新增供應較低有關。

根據機構統計顯示，在一季度，四大一線城市中廣州的優質寫字樓新增供應量最低為6.8萬平方米，空置率也是最低，為5.5%。加之寫字樓市場活躍，TMT、金融、專業服務的用戶表現積極。此外，琶洲有新寫字樓落成，區域熱度升高，有助于繼續推動平均租金水平的提高。

同樣地，北京的新增供應也比較低，維持低空置率，但IT行業依然需求強勁。而上海新增供應較北京與廣州高，但由于經濟增速放緩、租戶更為謹慎，所以在中心商務區的需求保持平穩，並未快速提升，空置率因此也相對較高。

最多新增供應的深圳，面臨較多的甲級寫字樓入市，仍處于去化階段，因此在一定程度上促使空置率有所提升。

數據來源：觀點指數整理

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觀察部分城市的寫字樓租戶主導行業，可以發現其中金融占絕大部分，而在北京、上海、深圳其比重将近40%。傳統的金融行業往往租賃面積較多，租金承受壓力較高，也為了彰顯企業形象因此多選擇中心商務區，而P2P公司也一度成為了租戶主力軍。

但由于市場加強防範金融風險，對金融行業的監管力度加大，因此今年金融行業對于寫字樓租用或許會更為謹慎，加之經濟環境有不穩定因素，投融資監管加大，因此需求或許會維持穩定。

随着國家不斷加強扶持IT行業的發展，推動科技創新，未來随着行業的發展與規模的壯大，相信對寫字樓需求的刺激會更大。

2019全國兩會中就有提及“科創闆”、“工業互聯網”、“智能+”、“互聯網+”等熱詞，並接連發布了科創闆相關細則、“2+6”制度規則等繫列文件。随着科創版的正式落地，資本市場的開放，未來科技發展更受鼓勵。

來源：觀點指數整理

數據來源：觀點指數整理