觀點指數 | 五月土地市場報告：溫和上行

觀點指數 5月，住房和城鄉建設部繼續對新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南甯幾個城市進行預警提示。

在土地市場成交層面，5月成交土地面積、土地建面以及總土地成交價環比繼續有所增長，但增速有所回落。

進一步來看，5月份土地市場成交總價增速，對比成交土地面積、成交土地建面的增速更低。這從另一個方面說明，土地市場成交均價走低，地市“小陽春”效應減弱。

事實上，在政策層面多次強調房地産市場要“穩地價、穩房價、穩預期”的目標前提下，土地市場逐漸回歸理性，地市溫和上行。

成交溫和上升，均價有所放緩

觀點指數統計顯示，今年5月，土地市場成交的總土地面積2221.64萬平方米，總土地成交價3238.88億元，成交土地總建築面積4859萬平方米，環比分别增長24.59%、8.52%、11.69%，增速相比上月均有所放緩。

數據來源：觀點地産網、觀點指數統計整理

數據顯示，5月份土地成交總價相比土地成交面積及成交建面的增長都要低，後兩者錄得超過11%、以及逾24%的增長，總價方面增長僅為8.52%。這在一定程度說明，5月份土地市場成交均價有所下降，土拍溫度有所緩和。

根據觀點指數統計數據，5月份土地成交建面均價6665.73元/平方米，比4月份的6860.8元/平方米下降2.84%，這也是在4月份以來的進一步下降。

另一方面，從已成交土地上看，各城市所出讓土地體量也相對較高。觀點指數統計顯示，土地市場5月成交土地總價前十金額達到434.76億元。當中，杭州土地市場當月成交的一宗土地總價接近70億元，成交建面達22.96萬平方米。

來源：觀點地産網、觀點指數統計整理

相關機構早前的數據則顯示，分城市看，一線城市4月土地成交面積156.61萬平方米，總土地成交價103.46億元，同比分别下降17.52%、58.52%。相對比一線城市在土地成交面積和成交總價上均出現下降，二三線城市在土地成交面積單方面均有所增長。

當中，二線城市4月份土地成交面積3819.19萬平方米，同比增長1.89%；三線城市土地成交面積4311.53萬平方米，同比增長20.4%。與此同時，二三線城市4月份土地成交總價409.79億元以及174.07億元，同比分别下降69.13%、75.54%。

值得一提的是，在土地成交面積出現增長的情況下，二三線城市的成交總地價同比出現了下跌，這說明今年4月二三線城市土地成交均價比去年同時期要低。

從一線城市的情況來看，即使土地成交面積和成交總價都有下跌，但相比起來，土地成交總價的跌幅則顯得更大。

這些數據表明，即使進入今年三四月以來，房地産土地市場出現了自去年底以來的“小陽春”現象，但相比2018年前四月，房企拿地依然保持了理性、謹慎的态度。或者說，今年三四月份出現的地市回暖迹象，更多是房地産開發商結構性拿地需求外溢的表現，土地市場經歷較長時間的流拍和底價成交後，房企亟需補充自身的土地儲備。

與此同時，樓市的回暖也與這種結構性的需求外溢有關，市場在經過一段時間的調控以後，正常的市場需求在積累到一定階段後便開始外溢，並通過市場回暖這種現象得以表現。

國家統計局披露的數據也很好地說明了這一點，數據顯示，今年1-5月，房地産開發企業土地購置面積5169.79萬平方米，土地成交價款2269.00億元，同比分别下降33.22%、35.58%。

當然，如果以今年一季度的城市土地均價為例，自然資源部發布的2019年第一季度全國主要城市地價監測報告則顯示有所上漲。數據披露，今年一季度全國主要城市綜合地價總體水平4381元/平方米，同比增長5.61%。當中，住宅地價總體水平為7173元/平方米，同比增長7.61%。

數據來源：自然資源部、觀點指數整理

但值得一提的是，對比來看，無論是綜合地價總體水平還是住宅地價總體水平，2019年一季度的增速均為2018年一季度以來最低。

分城市能級看，一線、二線、三線城市今年一季度綜合土地總體水平為12694元/平方米、5392元/平方米、2030元/平方米，同比分别增長6.53%、5.44%、5.65%，增速亦為近五個季度最低。

供應增加，長期以穩為主

均價有所下降背景下，土地市場成交的增長主要得益于各城市年中土地的集中推出。

機構數據顯示，一線城市及熱點二線城市4月份土地供應有所增加。具體來看，北上廣深四個一線城市4月推出土地38宗，總推出土地面積156.61萬平方米，一線城市推出土地宗數及面積分别同比增長43.8%、11.03%。

此外，觀點指數觀察的11個熱點二線城市4月份推出土地404宗，推出土地面積1700.34萬平方米，同比分别增長41.42%、14.43%。

稍早前，自然資源部披露的2019年一季度數據則顯示，全國105個主要監測城市建設用地供應面積4.38萬公頃，環比減少66.94%，同比減少11.55%。而從供地結構上看，一季度房地産用地供應量占比28.85%，較去年第四季度增加11.92個百分點。

數據來源：觀點指數整理

企業方面來看，5月，綠地以142.78億元的總地價新增15個房地産項目，項目總用地面積303.97萬平方米，總計容建築面積643.91萬平方米。除此以外，觀點指數統計的數據則顯示，碧桂園以超過220億元的總土地款，成為當月拿地金額最高的房地産開發商。

另一方面，不少企業繞過競争激烈的土拍市場，通過收並購方式補充自己身的土地規模。據觀點指數統計數據，4月份，世茂房地産、藍光、佳兆業、招商蛇口等企業發起的收並購近15宗，涉及用地面積逾200萬平方米，涉及交易總額超過180億元。

與此同時，進入5月份，世茂和泰禾的並購交易仍在持續。5月17日，泰禾再轉讓廣州、蘇州、佛山三項目權益予世茂，總價達39.71億元。

來源：觀點地産網、觀點指數統計整理

剛過去的5月份，除去個别熱點城市，土拍市場整體上雖然延續了三四月以來的回暖，但長時間、多輪次、高溢價的土地競價有所減少。

值得一提的是，杭州作為幾個強二線城市之一，一直是房地産開發商的“必争之地”。5月17日，杭州主城區以163.39億元的總價成交8宗地塊，當中四宗住宅用地均以封頂價格成交，祥符闆塊兩宗地塊參拍房企達三十余家，而丁橋單元宅地競報自持比例更達到26%。

同屬于珠三角熱門闆塊的紹興，5月21日，中糧聯合陽光城以62.23%的高溢價率拿下越城區迪蕩湖2号地塊，該地塊的競價時間長達8小時，競價次數接近三百五十輪。

另一個較為特殊的城市是一直以來被視為弱二線的東莞，自4月底以來，該城市土地招拍挂市場先後出現4次提前“鎖定”地塊操作，過程用時最短的僅為24秒。

有業内人士對此分析表示，房企以往沒有将東莞作為理想的布局城市，但随着粵港澳大灣區規劃的落地，以及東莞自身産業的轉移和調整，該區域的價值開始體現，一部分此前布局較少的房企開始“搶入”東莞。

來源：觀點地産網、觀點指數整理

值得一提的是，5月18日，住房和城鄉建設部對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南甯4個城市進行了預警提示，這是住建部繼4月19日對今年第一季度房價、地價波動幅度較大的6個城市進行預警提示後的再次預警提示。

此舉再次體現出政府層面多次強調2019年要以“穩地價、穩房價、穩預期”的目標。與此同時，在“一城一策”、“因城施策”等調控政策的基調下，有分析指出，預計未來一段時間，全國城市地價溫和上行，熱點城市住宅地價增速回落幅度放緩，部分城市住宅地價環比漲幅略有回升，但基本穩定。