啟德與癫價 華潤、保利置業129億港元買地里的香港啟示錄

觀點地産網 經歷了高銀金融退地風波之後，華潤、保利置業聯合奪得啟德一宅地，再度引起關注。

6月27日，香港地政署宣布啟德4C區1号宅地以129.16億港元批予名氣創建有限公司，批租期為50年。上述公司為華潤置地及保利置業組成的财團，成立于2014年12月。

中資房企奪得啟德地皮雖是老生常談的事，只不過每平方米樓面價19.48萬港元，與2016、2017年頻頻出現“癫價”形成鮮明的對比。

從近期啟德地皮成交的情況也不難發現，房企對待必争之地啟德似乎更加理性。或許，經過7年的認識和探索，無論是中資房企，還是本地房企對于啟德市場都已經足夠了解。

對此，萊坊執行董事、估價及咨詢部主管林浩文說道，“前幾年，中資剛進入香港市場，手中沒有地塊和項目，所以在拿地上會更加積極進取。近兩三年來，由于前期投資的項目資金尚未回籠，所以相比之前，中資房企拿地自然會比較少。”

華潤、保利置業奪得啟德4C區1号宅地

6月21日下午5點，香港啟德4C區1号宅地正式截標。據港媒消息，這塊地皮至少收獲5份標書，長實集團、新鴻基地産、嘉里建設、會德豐與中國海外發展聯合體、嘉華國際與信和置業聯合體等都參與了本次投標。

資料顯示，該地皮為新九龍内地段第6553号的用地，具體位于啟德跑道前排，可望維多利亞港，地盤面積為9481平方米，最低的樓面面積為39821平方米，最高的樓面面積可達66367平方米，指定為非工業（不包括辦公室、倉庫、酒店及加油站）用途。

在啟德4C區1号宅地投標過程中，曾經歷兩段“小插曲”。4月26日，香港地政署公布稱，香港啟德4C區1号開始投標時間為5月3日，截標時間為6月14日；但随後又稱，因故延遲截標時間至6月21日12點。

6月20日晚間，香港中央投標委員會宣稱，由6月21日政府總部暫停開放，該地皮截標延遲至當天下午5點。而兩段“小插曲”正值高銀金融退地風波時期，因此，該地皮的投標受到不少的影響。

關于本次投標的結果，林浩文對觀點地産新媒體表示，“由于受到近期香港和國際事件的影響，香港發展商拿地會更加保守，反而優先考慮在建的項目。所以中資房企會更有機會拿下啟德該塊地皮。”

同時他指出，近幾年，随着香港地價的不斷上升，華潤、保利置業聯合拿下的啟德宅地符合預期估值，預計總投資成本在180億港元到230億港元。同時，面對如此巨大的投資總額，兩個大型開發商以組合财團的方式拿地，可以分攤開發成本，有利于後期項目開發。

此外，本次奪得啟德4C區1号宅地，是華潤第一次在香港市場拿地，也是保利置業第四次香港拿地。據了解，保利置業于2014年2月以39.23億港元摘得九龍啟德第1I區3号宅地，于2015年9月以17.3億港元奪得屯門第48區青山公路青山灣段臨海宅地，于2018年8月以33億港元競得油塘高超道住宅地塊。

令人意外的是，市場預料啟德4C區1号宅地估值121億至142.8億港元，與之相比，129億港元的成交價距離最高估值價近14億港元，啟德地皮招標或難重現過往“癫價”。

啟德癫價不再，中資房企拿地回歸理性

香港啟德機場“退休”後，留下的基礎建築並在2013年完成改造，自此啟德正式進入香港賣地的“快車道”。

觀點地産新媒體統計了香港2013年4月至2019年6月的賣地情況，期間，全香港賣地面積約157.8萬平方米，成交總額約2704.9億港元。其中，啟德賣地面積22.65萬平方米，占全香港賣地面積總額的14.37%，成交總額約1862.37億港元，占全香港賣地總額的68.85%。

數據來源：觀點指數整理

同時，從數據統計中不難發現，2016至2017年度，即2016年4月開始（香港地政總署以“該年4月到次年3月”為一個統計年度），香港賣地金額出現了“爆炸式”增長，總額由433.16億港元增長到1095.01億港元，均價也由18.57萬港元/平方米上升至33.81萬/平方米。

導致香港地價“爆炸式”增長的原因，恰是中資房企開始大舉進入香港啟德市場，並屢屢創造香港“地王”紀錄。2016年11月2日，海航集團以88.37億港元奪得九龍啟德第1K區3号地盤，樓面價14.53萬港元/平方米，刷新九龍區地價成交最高紀錄；同時，成交價比市場估值的47.13億港元高出87.5%。

同年12月，海航集團以54.12億港元奪得啟德第1L區3号宅地，樓面價14.64萬港元/平方米，再度打破紀錄，成為新“地王”......等等。自地價成交紀錄頻頻打破後，凡是香港賣地大家都會關注是否會出現“癫價”或“癫標”。“癫價”是新鴻基郭炳勝對于高投標的戲稱。

數據來源：香港地政總署披露，觀點指數整理

然而，随着中資房企對香港市場認識的逐步成熟，它們在啟德拿地也開始理性。自2017年5月16日，龍湖、合景泰富聯合拿下啟德第1K區1号地盤後，啟德賣地的主角逐漸變成了香港開發商，拿地開發展包括南豐集團、新鴻基、恒基兆業、會德豐等。

與中資“癫價”拿地不同，香港開發商在啟德拿地的表現則更為理性。此前，長實地産李嘉誠、郭炳勝等都曾對外表示，不會買高價地，“算過數”才會投標。

數據來源：觀點指數統計整理

觀點地産新媒體統計了2013年以來啟德賣地成交價與市場最高估值的差值走勢發現，兩者差值整體處于下降趨勢。同時，自啟德第1L區2号宅地成交後，啟德賣地便很少出現“癫價”，僅有啟德第1F區2号地皮、啟德第4C區2号宅地成交價高于市場估值。

數據來源：觀點指數統計整理

同時，從地價變化上也反應出啟德為何難出“癫價”，2016至2017年度至今，啟德地價由近102.98%的增幅下降到21.38%，香港地價則在跌宕中由134.21%升至161.55%；同時，2016年到2019年，香港地價增長3.61倍，而啟德地價增長僅有1.98倍。

顯然，經歷新秀時期“高光時刻”後，啟德地價增幅一直處于下降趨勢，且增幅低于香港整體速度。

關于啟德地價的變化，林浩文認為，“目前，啟德尚有7、8塊住宅用地、商業用地未招標建設，開發商對于啟德地價市場依然保有良好的信心，預計今年下半地價将趨于穩定。”

對此，仲量聯行研究部資深董事鐘楚如同樣表示，在今年上半年政府推出標售的宅地有57%由中資發展商及其合資财團買入，較去年下半年高43%，這反映中資發展商仍然看好香港中、長期地價發展；同時，今年推出招標地塊大部分位于啟德，不少中資房企已有發展經驗，如果位置理想，故會積極投標。