何劍波與觀點面對面：蓄勢揚帆，等風來

編者按：8月6-9日，2019博鰲房地産論壇将在海南繼續舉辦。連續十九年的持之以恒，造就了一個屬于房地産全行業的年度盛會，此間傳奇還在繼續。

每一年博鰲房地産論壇，我們都在尋找中國地産商業領袖們的獨特故事與視野，尋找引領中國地産創新與發展的力量。

當他們的故事放置于中國房地産宏大背景時，我們将擁有全新路徑與模式，可以觀察、記錄和解讀中國的房地産行業。

觀點地産網 上一次與何劍波面對面交談是三個月前，那時，我們相約在香港尖沙咀五礦大廈18層的辦公室，暢談五礦地産過往一年的表現。

這一次在北京，見面地點不在正式的辦公樓，而是在位于北京西郊的一所校園内，何劍波以“學生”身份邀請我們前往。

“我先帶你們逛逛吧。”一行人沿着石闆小道往前走，陽光穿過兩旁的樹木，在腳下灑下斑駁的光影，衆人駐足在校園湖畔的一座涼亭内。

和三個月前相比，何劍波顯得更加精神飽滿了。

“我每天早上都會跑幾圈，一圈大約兩千五百米。”何劍波告訴我們，最近一段時間，他都有跑步的習慣，體能提升了不少。

慢跑、騎行、登山......何劍波是十分注重體育鍛煉的人，因為只有通過長時間的儲蓄與自我的修煉，才能在機會來臨之時緊緊握住，厚積薄發。

人是這樣，企業更是如此。在何劍波看來，每個企業都有自己的基因，就像一棵樹，下面是什麼土，周邊是什麼環境、什麼氣候，都不以個人意志為轉移。

因此，企業要做的是不斷修煉内功，努力做到最好，才能在風起之時，逆風飛翔。

“蓄勢揚帆”

2018年年末，五礦地産分别以10.9億元、22.47億元拿下廣州黃埔區兩宗地塊，均為底價成交。

今年三月，随着粵港澳大灣區政策正式落地，廣州等城市再度成為房企搶灘的熱點，而五礦地産的一連串拿地動作也被業内稱為高明之極。

“我們去年一直在跟蹤，上半年土地市場延續了2017年的熱度，當時我們覺得賬确實算不過來，所以拿地比較少。”何劍波解釋稱，拿下廣州黃埔地塊不乏運氣成分，但更多的是五礦地産對土地市場節奏的準确把握。

他提及，去年年末，因房地産調控趨嚴與年底企業資金收緊，全國土地市場轉冷，“那個時候我們就出手了”。

納儲方面，五礦一直在尋找最佳時機，但從更大的層面看，這家央企何嘗不是砥砺奮進，十年如一日深耕地産，希望在時機來臨時，發展得更快一些。

近兩年，中國宏觀經濟形勢復雜多變，一方面，中美貿易摩擦持續升級，世界經濟變局也帶來了諸多不确定性；另一方面，我國目前正處在結構調整與轉型升級的關鍵時期，經濟增長壓力較大，而房地産作為經濟的最大驅動力，正随着調控的深入進入了新的階段。

2018年，“房住不炒”政策持續深化，表現在外的是土地流拍、降價出售、活下去等，似乎這些都成為了去年下半年房地産市場常見的記憶。

今年上半年，因城施策、一城一策的政策出台，信貸層面有所放松，戶籍制度改革推動城市降低落戶門檻，房地産市場顯現溫和回歸的趨勢。

“今年上半年的市場算是比較好、比較健康的，這跟政策的調整有很大關繫。”何劍波表示，中央預判了中美貿易摩擦會對實體經濟造成一些影響，因此提前在房地産方面做一些放松，從而起到對沖的作用。

何劍波的語速不算快，說話間，視線落在了涼亭外的湖面，我們也順着他的目光看去——靜谧的午後，風輕輕吹過湖面，泛起淺淺的漣漪，落單的水鳥獨自向對岸遊去，身後留下一道人字形的波紋。

在北京這座繁忙的城市中，我們有幸看到這樣一幕安逸、悠閑的畫面。等到回過神來，何劍波才繼續向我們說起：“房地産市場在上半年更加強調了因城施策，總體是為了保持穩地價、穩房價、穩預期的目標。”

但他也提及，每個城市的政策不一樣，松動尺度也非常小，這是為了“避免一放就亂，一放就漲，一亂就收的惡性循環，中國房地産行業也經不起再來一次大起大落的大循環。”

“至于下半年，最大的外生變量就是中美的經貿關繫。”何劍波認為，下半年如果中美貿易關繫保持穩定，房地産應該還是保持目前的政策，不會出現過緊或者過松的調整；如果趨向緊張，可能政策會放松。

正是在這樣的經濟形勢下，中國房地産行業兩極分化的趨勢更為顯著，甚至不少企業開始尋求轉型發展的路徑。

“我們首先要立足于做一個專業化的公司。”

在國内外經濟形勢復雜、轉型和分化持續的當下，五礦地産選擇不去随波逐流，不去盲目多元化，一直堅守本心，苦煉内功，只為跨越周期，實現更長遠的目標。

“專注地産”

七月的北京，氣溫突破30度的大關，午後陽光更是熾烈，但偶爾有風，身處戶外的我們並不感到悶熱。

順着何劍波的邏輯，我們談到了房企多元化發展與收斂聚焦的話題。

早在數年前，不少房企就開啟了多元化的發展格局。時至今日，很多房企在多元化的道路上越走越遠，涉及業務包括長租公寓、共享辦公、養老地産、文體旅遊、教育産業等等。

在人民群衆不斷呈現出多元需求與地産開發日漸觸及天花闆的情況下，房地産企業紛紛開辟新的賽道，何劍波也承認：“大型企業的轉型是必然的。”

因為企業發展到一定階段後，增長空間就變得十分有限，“這種情況下，大企業只能分多一點蛋糕，但這個蛋糕並不能做大了”，因此，他們不得不尋求新的增長點。

至于中小企業，何劍波認為，這類企業的發展瓶頸還沒有到，還有很多發展空間，完全可以在這個行業當中把自己做得更好。

盡管轉型是必然，但他也強調，轉型不能夠四面出擊，要根據自身的特點進行創新和嘗試。

至于五礦地産，何劍波的态度也一樣，他強調五礦要專注于地産與開發，同時做一些與地産業務相結合的特色業務，即上下遊連接起來的業務。

“五礦集團可以多元，我們必須得專業。”何劍波的語氣很堅定，在他眼中，五礦集團是多元化的，但五礦集團内部每個闆塊都是專業的，作為集團旗下唯一的地産平台，五礦地産毫無疑問要專注于地産開發。

2017年12月12日，五礦地産首次發布了“一核兩翼三支撐”的戰略布局，即以房地産開發為核心，産業地産綜合運營、多領域建築安裝為兩翼，資産管理、地産服務和地産金融業務為支撐。

其中，産城業務通過和地方政府的深度合作，從而進行整體區域開發；建安業務同樣是與地方政府進行靈活合作，“所以這三塊是能夠融合、互相支撐、互相借力的”。

與此同時，五礦地産也在不斷孕育一些新業務的種子，包括資産管理、地産服務和地産金融業務。

雖然五礦地産早前就發布了“一核兩翼三支撐”的戰略，但從五礦地産财報可以看到，房地産開發業務仍然是重要闆塊。采訪過程中，何劍波亦多次強調：“我們不能夠平均用力，要避免四面出擊，一定要抓重點，重點就是做這個核心業務。”

兩個多小時的采訪，“專業化公司”、“做好房地産開發”成為何劍波經常提及的字眼。因為在他看來，這個行業還是相當有發展前景和潛力的。

因此，對五礦地産而言，立足于自身的獨特性質，做好房地産開發的核心業務，以工匠精神去打磨産品，才能助力其更好更快的發展。

“總體而言，我們希望實現公司的高質量增長，第一是要有比較快的增長，第二是要提高增長的質量，質量主要是淨利潤率提升，資本收益率提升。”何劍波向我們透露了五礦地産接下來的小目標。

但在他眼中，要實現高質量增長的小目標，五礦地産還需不斷修煉内功。

“從現在的規模來看，做一個專業化地産公司還有很長的路要走，努力的空間還很多，要不斷提升、不斷積累。”

五礦地産“80班”

“我們一直在努力，對公司的發展也很有信心，特别是這些年團隊成長得很快。”對何劍波來說，五礦地産的團隊建設是為長遠發展所做的重要準備。

2016年3月，五礦集團啟動“2025青年行業領軍人才計劃”即“雄鷹計劃”，同年6月，五礦地産在此基礎上開設了“80班”，以培養地産精英團隊和行業領軍人才。

“我們已經做了三年了，從2016年開始的。”何劍波告訴我們，“80班”的成員基本上是公司各個崗位的核心骨幹，年齡段主要集中在80後，這也是“80班”名字的由來，目前已經開展到第二期了。

就在一個多月以前，何劍波與80班的學員在泰安舉行了五礦地産二期“80班”第三次研習營，請來重量級導師授課，到萊蕪戰役紀念館重溫了革命先烈浴血奮戰和艱苦奮鬥的革命歷程，到泰安·萬境水岸項目進行實地考察學習，並與中國五礦所屬其他兄弟單位互動。

優秀人才隊伍是一個企業發展的底蘊，也是五礦地産增強企業競争力與發展潛力的重要一環。何劍波認為，通過80班的培訓，一方面能夠提高學員們的業務水平，另一方面能夠提高團隊的綜合素質，增強凝聚力，打造好的企業文化。

提及五礦地産的團隊，何劍波頗為自豪，頻頻向我們誇獎道：“這個團隊非常好”。

采訪當天，與何劍波同行的，恰巧是“80班”的兩位學員，其中一位正是五礦地産營銷管理部總經理王新芳。

于是，我們問道：“王總在五礦地産工作有十年了嗎？”

何劍波對自己的同事非常了解，搶先回答道：“有，都是一點點成長起來的，他從南京第一個項目就開始幹了，一直到現在。”

王新芳也補充道：“别人都挖不動。”

“釘子釘在這兒了，别人拔都拔不走。”何劍波打趣道。

現場氣氛更加活躍起來，在場衆人紛紛笑了起來，歡樂的笑聲似乎驚擾了在涼亭圍欄邊歇息的三兩只鳥兒，一時間齊齊飛起，落到不遠處的樹上。

何劍波告訴我們，他在80班當中充當班主任的角色，但從他與學員們的溝通氛圍來看，其中的關繫亦師亦友。

不知不覺時間走到了下午四點，太陽開始慢慢向西邊挪動，這片涼亭似乎成為了陽光的寵兒，漸漸籠罩在光與熱之中。

于是，一行人收拾好行囊，沿着湖邊的蜿蜒小道繼續往下走。

以下為觀點地産新媒體對五礦地産有限公司董事會主席何劍波先生的專訪實錄：

觀點地産新媒體：您怎麼看待中美貿易關繫對房地産市場的影響？

何劍波：整體來講，今年形勢特别復雜，包括國際形勢、經濟形勢、中美貿易形勢，歸根結底，原因就是中國的高速發展。

一是中美差距縮小，二是中國走了一條不同的路，這是很有競争力的一條路。

我們國家一方面利用市場經濟配置資源，對外開放獲得了很大的經濟發展動力和世界性的資源；另一方面，我們是中國特色的社會主義，不是傳統的社會主義，是結合了我們的發展經驗，特别是改革開放的經驗提出的，這個體制強調政府主導，讓整個社會的發展保持長期的穩定、高效，這是全世界都可以看到的。

從全世界來說，大家基本的看法是美國開始有下坡路的趨勢，中國則保持着很穩定的發展。所以這樣的情況下，再往下發展中國可能會在某些方面實現對美國的趕超，特别是人工智能、5G等技術，中國的優勢很明顯。

觀點地産新媒體：回不到過去了？

何劍波：中國應對貿易摩擦做好各種準備，從2018年初到現在已經差不多一年半時間了，這中間也是起起落落、峰回路轉，有的時候有一點緩和，有的時候又突然加碼。

對于中國來說，我覺得現在的應對策略還是比較好的，就是堅持走改革開放的道路。

觀點地産新媒體：每一年行業形勢都有所不同，您所理解的“因城施策”是什麼？

何劍波：去年八月，剛剛開完政治局會議，當時就說要遏制房價上漲。

過去是遏制房價“過快上漲”，而那次說到要“遏制房價上漲”，我在2018博鰲房地産論壇上就說，我們即将面對的不僅是房價遏制問題，更有可能面臨房價下行。果然，到了年底房價就不行了。今年一月份的時候，政策又調整了。

今年上半年的市場還算是比較好、比較健康的，這跟政策的調整有很大關繫。我覺得中央預判了中美貿易摩擦會對實體經濟造成一些影響，所以提前在房地産方面做一些放松，保持投資的增長，然後能夠有一個對沖，實際上是預防性的政策。

我覺得這個政策也是很好的，上半年更加強調了因城施策，總體保持穩地價、穩房價、穩預期，“三穩”的基礎下又強調因城施策，所以各個地方政府逐漸的放寬了政策。

但是我們也看到，第一，因城施策使得每個城市政策都不一樣，二是尺度非常小，避免一放就亂，一放就漲，一亂就收的惡性循環，中國的地産行業也經不起再來一次大起大落的大循環。

至于下半年，最大的外生變量就是中美的經貿關繫，如果這個關繫比較穩定的話，我覺得整體來說房地産應該還是保持目前的政策，不會有過緊或者過松的調整。

如果經貿環境不好的話，很可能首先要放水，可能會刺激房地産的上漲。

另外一個角度來看，為了保持房價的穩定，有可能出台更多行政措施，限價、限制資金流向，所以現在是錯綜復雜的形勢，内部的、外部的因素都要考量。

觀點地産新媒體：中小房企還有加速規模化擴張，發展成為TOP100甚至領先企業的機會嗎？五礦地産作為上市公司，會不會擔心走得慢了？

何劍波：分化趨勢還是會持續的，但是也不可能說中小企業就完全退出。

規模方面，确實我們現在發展速度是比較平穩，沒有出現爆發式的增長，這一點來說，我們也希望能夠發展得更快一些。

我們有自己的目標，總體而言，希望實現公司的高質量增長，第一是要有比較快的增長，第二是要提高增長的質量，質量主要是淨利潤率提升、資本收益率提升。

對我們來說，希望能夠在今後幾年，至少三年左右能夠讓公司有更大的發展，包括土地儲備、銷售規模、盈利能力、團隊建設和内部管理方方面面。最近我們也做一些繫統性的設計和戰略的回顧，重新完善我們的戰略。

觀點地産新媒體：五礦地産去年末在廣州拿了不少地塊，當時是怎麼考慮的？接下來在布局方面是怎樣的？

何劍波：兩塊地都是底價，這就是把握節奏。

我以前也說過，拿地主要是看能不能精準拿地，一是拿地的時機，二是土地的屬性。我們去年一直在跟蹤，上半年土地市場延續了2017年的熱度，當時我們覺得賬确實算不過來，所以拿地比較少。

因為我們從來不會為了拿地而去拿地，畢竟我們規模在那兒，資金是有限的，肯定是要把資金用在最有價值的地方。

所以我們一直在等待時機，年底的時候，因為調控過後很多企業都撐不住了，也有很多企業有财務報表方面的要求，所以都不願意出手了，那個時候我們就出手了，拿了兩塊。

觀點地産新媒體：五礦對粵港澳大灣區的布局有什麼計劃？

何劍波：大灣區是我們的一個關注重點，其實還有一些合作，包括跟廣州市白雲區的合作。

在大灣區内，我們布局了廣州、佛山、惠州、香港四個城市，另外在深圳也有一個寫字樓的項目；珠海原來做過，現在沒有新的項目。

大灣區是9+2的城市格局，幾個核心城市我們一直在做，未來還會繼續加強。

觀點地産新媒體：從去年以來，大量房企改名去掉“地産”，不再将自身限定于地産開發這個單一範疇，您如何看房企對轉型和跨界的探索？

何劍波：每個企業的使命不一樣，比如說非常大的一些企業，可能要考慮一些新的方向，因為企業做到一定規模後，進行轉型是必然的。因為企業發展到一定階段後，市場容量就有限了，增長的空間也比較有限。

現在我國房地産行業的整體規模是14萬億，已經過了快速增長的過程，再漲都非常有限。這種情況下，大企業只能分多一點蛋糕，但這個蛋糕並不能繼續做大，所以大型企業面臨一些壓力，要尋找新的發展方向，所以轉型是必然的。

對于中型企業、小型企業來說，瓶頸階段還沒有到，完全可以在這里面把自己做得更好，還有發展的空間。

另外，我覺得轉型也不能四面出擊，這些年房地産行業讨論的話題都不同，互聯網+、養老、醫療、物業等在某一個階段都成為熱點，但是實際上，企業不能夠四面出擊。把主業做好是最基礎的，再根據自身的特點做一些創新和嘗試，這是可以的。

每個人做決策都要掂量這個事，做事情要經得起時間考驗，不是過把瘾就走、過把瘾就死，這是不行的，要長期地去看問題。

對于五礦地産來說，我們首先要立足于做一個專業化的公司，因為我們五礦集團内部每個闆塊都是專業的，五礦集團業務可以多元化，但我們地産必須專業。

而且，從現在的規模來看，做一個專業化的地産公司還有很長的路要走，努力的空間還很多，要不斷提升、不斷積累。

所以，專注于做地産，專注于做開發，這是我們的一個主體。另外，跟核心開發業務相結合，跟地産業務相結合，可以做一些特色的業務，其實也是上下遊連接起來的業務。

觀點地産新媒體：五礦地産業務布局除了房地産開發，還有産業地産、建安？

何劍波：我們叫做“一核兩翼三支撐”，一核就是房地産開發核心業務，兩翼是産城和建安，三支撐是地産服務、資産管理、地産金融。

和核心業務結合在一起的，一方面是産城業務，通過和地方政府深度合作，做整體區域開發，從區域策劃、規劃、設計、招商、運營到開發，再到基礎設施建設，作為一個整體的發展。

另外一塊就是建安業務，現在地方政府很多基礎設施建設、土地整理和區域性開發需要建安業務。建安業務跟地方政府的合作模式非常靈活，所以這一塊可以很好地跟房地産開發可以結合起來，同時還可以很好地跟産城業務結合起來，這三塊是能夠融合的，可以互相支撐、互相借力。

與此同時，我們會有一部分基礎性的支撐業務，比如說物業服務，我們一直把物業服務作為提供産品售後服務的增值服務，是履行社會責任的方式，也是我們打造品牌的一個手段；還有一個就是投資物業，包括開發過程中形成的一些酒店、寫字樓、商業，這一塊會有穩定的收益；最後就是金融。

但是我們不能夠平均用力，要避免四面出擊，一定要抓重點，重點就是一核，就是把開發這一塊做好。所以我們現在提出，要提高開發效率、運營效率，還要提高盈利水平。

總體而言，我們還是聚焦房地産開發，我們認為這個行業還是有發展前景的，還是相當有潛力的。

觀點地産新媒體：五礦地産此前也和平安不動産、招商局置地等進行合作，您如何看待房企抱團發展？

何劍波：抱團是一個大趨勢。

當然，我們這個合作不是為了合作而合作，很多時候，合作的主要原因是為了控制地價。

幾家都在争這一塊地，都想拿，不合作的話這個地價可能會高出百分之十幾，沒有必要。不僅是我們，現在很多大開發商合作得也很普遍。

合作的盈利根據股比，投多少錢就拿多少錢，一樣的，關鍵是合作的開發商要有信譽、能力，各方面要能夠了解，合作起來要比較順暢，這是很重要的。

合作方面的比例，我們沒有定，但是我覺得可能這兩年的合作會多一點。過去的話，合作可能占三分之一、四分之一，這兩年因為拿的幾塊地比較大，總價比較高，所以幾家一起合作了。

觀點地産新媒體：聽說您成立了一個80班，為什麼想做這個80班？

何劍波：80班我們已經做了三年了，從2016年開始的，主要是為了培養年輕幹部、業務骨幹。

我們一直在努力，對公司的發展也很有信心，特别是這些年我們的團隊成長得很快，各個部門、各個公司經理人的專業水平提高還是很快的，年輕幹部的培養也是很有成效。

80班是第二期了，基本上80班出來的都是我們公司各個崗位的核心骨幹，而且對公司非常忠誠。我們的團隊比較穩定，有一部分從外面招聘來的，但多數還是我們自己培養的。

通過80班培訓，一是提高業務水平，二是提高綜合素質，增強凝聚力，然後打造一個好的企業文化，這個是很重要的。