平安街十二時辰 中國平安86億入股中國金茂

觀點地産網 在炎炎夏日中，甯高甯的地産平台金茂迎來了馬明哲的身影。

中國金茂7月26日發布公告稱，引入平安作為公司主要股東。中國金茂的控股股東中化香港（集團）有限公司作為賣方與投資管理人中國平安資産管理（香港）有限公司訂立平安協議。

根據此協議，中化同意出售且中國平安同意購買17.87億股配售股份，配售價為每股股份4.8106港元，較收市價每股股份約4.84港元，折讓較少約0.61%。

與此同時，金茂與公司股東新華人壽保險股份有限公司亦達成了協議。中化同意出售且新華人壽同意購買約1555.99萬股配售股份，配售價為每股股份4.8106港元。

此外，金茂附條件同意發行且中化附條件同意認購約1.7億股股份，認購價為每股股份4.8106港元較收市價每股股份約4.84港元，折讓較少約0.61%。

按配售認購價4.81港元計算，中國金茂拟将認購事項所得款項淨額預計約8.146億港元，作為集團一般營運資金。

平安再入地産身影

在股份轉讓與配售完成後，中化仍将作為金茂的大股東，持股比例從49.7%降至35.1%，對中國金茂有絕對控股權；平安将作為新晉的二股東，持有金茂約17.87億股，占總股本的15.2%；此前的二股東新華人壽則成為公司第三股東，不是主要股東之一，持股比例不變，仍為9.18%。

據觀點地産新媒體了解，資本市場對這宗交易合作的反應也十分正面。截至港股中午收盤，中國金茂報5.20港元，上升7.44%。

在引入平安的同時，大股東主動讓步，總股本並沒有明顯擴大，從而過度攤薄其余小股東的股份，僅僅增加了1.7億股總股本。這單交易，在為公司籌到了8.4億港元的同時，還有了險資作為其二股東。

對于平安來說，此次接近86億元入股金茂更多的将會作為單純的财務投資人角色。此次的買方為中國平安資産管理（香港）有限公司，高額的回報是資管公司尋求的重點。

馬明哲從不掩飾自己對于地産行業的野心，無論是買入房企的股票投資，還是自身設立的不動産，平安在房地産領域希望能夠分到一塊大大的蛋糕。

在過去的這幾年，平安的身影已經多次出現很多家地産公司背後了。

兩年前的綠地集團，平安在短期内直接套現了超過50億，共出售超過80億元；去年，碧桂園股票遭到了平安超過80億元的套現行動，但目前，平安仍持有碧桂園8.9951%的股份。

其在房企中最用心的投資或許在華夏幸福身上，具體派駐了高管參與到了具體的運營中，此外，平安還是旭輝的主要股東之一，

根據平安入股華夏幸福的經驗，有分析猜測，平安本次入股金茂或許是為了繼續投資産城與城市運營項目。

據金茂在2018年業績會上透露，中國金茂将2019年定為“城市運營年”，早在2015年更名後，金茂就開始聚焦轉型，明确了城市運營商的戰略定位。

截止目前，金茂總計正在運作15個城市合作項目。其計劃，到2020年，60%土地獲取都要從城市運營項目拿到。

金茂纾困

作為本次合作的另一個主角，金茂需要一個有力的“金主”，似乎是過去幾個月外界的共識。有分析認為，金茂此次拉來平安入股最重要的原因，或許更多的仍是财務上幫助纾困。

據2018年報中披露，截止到去年末，金茂的計息銀行貸款和其他借款為879.73億元，同比上漲了23%。其中，219.76億元需要在一年内償還，其持有現金和現金等價物213.24億元。值得注意的是，短期債務和現金償債壓力已經成為了金茂的常态。

長期債務大幅增加，短期債務壓力不小，淨債務與調整後資本比率為71%，說明金茂在财務上的壓力是比較大的，而其近期在财務上也做了很多改變。其在5月份宣布，拟發行一單超過70億元的ABS；以及近期的5億美元債和20億公司債。

作為國企的金茂在此前多單退地傳言中，披露了其财務上的冰山一角，5月末挂牌的北京經開區和通州地塊，6月份轉讓的子公司北京茂豐置業28.56%股權……

近兩個月來一繫列轉讓動作讓市場把目光都放到了金茂身上，接近企業的人士告訴觀點地産新媒體，項目出售的原因在于土地最終成交價格超過預算。此外，出于對利潤率和ROE等财務數據上的考量，計劃退出一衆合聯營公司的金茂在其納儲路徑中要想的更多。

對于規模，總裁李從瑞的目標很明确：“中國金茂五年内進入行業前15名。”在觀點指數·2018中國房地産銷售金額TOP100榜單中，金茂去年銷售1280億，名列第24位。

金茂今年的銷售目標定在了1500億元，其在2019年共擁有2376.5億總貨值，按照金茂70-80%的去化率計算，完成目標並不困難。

據悉，今年上半年金茂實現合約銷售784.6億元，完成了全年目標的52.3%，表現不錯。但值得注意的是，增速對比去年同期接近200%的增長率來說，今年僅僅增長了不到10%。

金茂作為定位高端的住宅開發商，有很多項目都處于一二線城市，這些城市也恰是樓市限價調控、“房住不炒”等政策執行的地方，因此金茂的去化仍面臨難點。

在銷售承壓的情況下，有國資背景的金茂在拿地上更加謹慎了，避開高價地遵守政策規定的同時，還需要繼續擴充土地儲備，金茂在今年新進入的城市僅為3個。

于是，金茂引入平安就不難理解了。

距離目標還要不到10位的差距，平安的入股則給金茂帶來了沖擊前15的最大助力，此次配股完成後所籌到的8.4億元，将作為集團一般營運資金。

雖然該次配股的8.4億對于超過一千億銷售的金茂來說並不多，但更重要的意義或許在于平安入場後，為其提供穩定而充足的資金保障。