俊發蛇吞象 昆明一哥92億“全國總價地塊”誕生記

觀點地産網 7月15日，中海以79.4億元斬獲北京豐台區造甲村地塊，是2019年最貴地塊。

而在短短11日後，這一紀錄再次被刷新。7月26日，俊發以總價92億元包攬昆明新螺蛳灣片區11宗地，新總價地塊誕生。

起源雲南的“昆明一哥”俊發，一直是昆明土地市場的常客，拿地並不是稀奇事。可是，92億元的價格仍出乎了很多人的意料。如若加上公建配套，實際拿地價格将高達126億元。

“目前在昆明能拿到那麼多土地很難得了。”昆明業内人士康兵算了筆賬，5-5.4之間的容積率，拿地樓面價約2842-3694元/平米，按照目前片區1.3萬元-1.4萬元/平米的住宅價格，有很大的利潤空間。

但以126億拿地還是頗為冒險。在觀點指數發布的2019年上半年中國房地産企業銷售金額TOP100中顯示，俊發以320億元的半年銷售位列51位。而在2018年，俊發以630億元位于榜單第46位。

換言之，俊發以将近去年年度銷售的20%買了塊地，這顯然是一筆不小的開支。

拿下高價地後，是否會帶來資金壓力？觀點地産新媒體曾致電俊發集團，但截至發稿，暫未收到回應。

“全國總價”第一誕生

7月26日，昆明新螺蛳灣片區11宗約789畝商住用地打包網上拍賣，起價約91.98億元。最後，11宗地由俊發集團旗下的雲南中豪置業有限責任公司以底價競得。

由于該地塊需要承擔約34億元的公建配套，包括片區配套學校、醫院、公共綠地及回遷房等，俊發的實際拿地價格高達126億元。

所以，該地塊不僅成為雲南昆明歷史總價最高地塊，同時也超越了北京剛誕生不到半個月的總價地塊，成為2019年新全國總價最高地塊。

此次出讓的11宗地編号分别為KCGD2019-2-A3、A5、A6、A8、A10、A12、A13、A14、A15、A18、A22，其中含616畝住宅用地和173畝商業用地。成交金額約91.98億，容積率4.38-8，最大可建面積約287萬平米，土地單價約830-1516萬元/畝，樓面價約2842-3694元/平米。

由此可見，此次俊發摘得的總價最高地塊，不僅在于體量龐大，片區的土地單價也随着時間推移水漲船高。

觀點地産新媒體了解到，2011年3月，中豪置業拿下的新螺獅灣片區地塊，總價64.87億元，平均土地單價僅350.4萬元/畝；2017年6月，萬達拿下的草海北岸地塊，總價74.77億元，平均土地單價538萬元/畝；2018年8月，平安不動産以57.88億元摘得的呈貢高鐵站旁地塊，平均土地單價460萬元/畝。

其中，值得關注到的是，2015年，中豪置業拿下的新螺獅灣片區地塊約380畝地因長期閑置被收回。2017年，中豪置業完成重組後，新螺蛳片區開發正式由俊發接盤。

但是，此次出讓地塊的容積率也較高，在5-5.4之間。有市場分析認為，新螺蛳灣這批土地，或會開發成塔樓，也就是俗稱的筒子樓。企業也會傾向于大規模開發塔樓，以降低樓面單價，並快速回籠資金。

“這塊地原來出過問題，不過價值還是非常高的。”康兵在接受觀點地産新媒體采訪時肯定了該地塊的價值。

“萬科，碧桂園很多企業都談過這幾塊住宅，指標和地段都還可以。”他稱，地鐵四号線在里面有站點，醫院、學校等配套都很齊全，這些都是這塊地的優勢。

“新螺獅灣不好的地都已經建完了，後面的住宅品質都比較高。”據他介紹，新螺獅灣片區如今房價約1.3萬元-1.4萬元/平米，預期未來仍存在較大的升值空間。

俊發蛇吞象

跟“高價土地”有關的故事，很多都不太圓滿。不少企業會用漫長的時間與極高的代價為當時的決定買單。

“目前在昆明能拿到那麼多土地很難得了。”康兵算了筆賬，5-5.4之間的容積率，拿地樓面價約2842-3694元/平米，按照片區目前1.3萬元-1.4萬元/平米的住宅價格，有很大的利潤空間。

他稱這是塊很劃算的地。

俊發為何拿下如此高價的地塊？有分析認為，一方面是因為“昆明一哥”俊發深耕昆明，已連續10年蟬聯昆明市場占有率第一名，有區域規模和操盤的優勢。

另一方面，則是外來競争者所帶來的壓力。據了解，随着西部地區的活躍，昆明已集聚融創、碧桂園、新城、藍光、華僑城、招商蛇口等知名企業。

這些企業的入駐，難免會給俊發帶來一定壓力。

行業普遍的現象，中型企業多少有些焦慮。随着行業集中度越來越高，中小房企的生存空間被不斷擠壓。

對此，首要任務便是做大規模，以保證自己的安全，不被其他企業蠶食。花126億元拿的地，或許也在一定程度上給予了俊發足夠的安全感。

但是，總價92億元、實際成本高達126億元的地塊，對于俊發此類中型房企來說，仍舊是一場豪賭。

拿高價地的風險必然存在。首當其沖就是對企業本身融資水平、資金流和企業控制的考驗。還未上市的俊發，資金或只能來自于銀行貸款及信托等非標通道。

一旦未來片區遭遇調控壓力等原因遭遇銷路不暢，則容易導致存貨高企等連鎖反應。更何況，作為一家城市更新起家的房企，俊發向來以“慢周轉”見長。

“慢周轉”的俊發一直沒有掩飾自己的野心。觀點地産新媒體了解到，2013年，俊發就曾發布過5年戰略——要在2018年實現千億銷售額。

不過，在随後幾年，俊發並未踏上房地産快速發展的快車。直到2019年，其銷售金額僅為千億的1/3左右。

2018年，正式由俊發地産更名為俊發集團，加快了走出去的步伐。前任總裁張海民甚至透露，俊發會加速在京津冀、長三角、粵港澳大灣區的布局，拓展全國市場，並預計在年内将總部從昆明遷至上海。

但随着張海民離職，俊發總部遷移並未如期進行。

不過，俊發的土地儲備向來充沛。數據顯示，截至2018年，俊發土儲已達到5013萬平米，土儲貨值5650億元。

據其官網介紹，截止目前，俊發已在“深耕雲南、布局全國四大區域”的戰略下，昆明、大理、麗江、瑞麗、西雙版納、成都、貴陽、上海、無錫、鄭州、西安、深圳、佛山、石家莊、海南萬甯、泰國普吉、柬埔寨西哈努克港17個城市，開發建設百余個項目。