葛一暘與觀點面對面:大發年輕态

观点地产网

2019-08-01 00:14

  • 管中窺豹、可見一斑。有活力的掌門人,簡單的企業文化,再到熱愛運動的高管層,一家年輕企業的形象已經漸漸浮現。

    編者按:8月6-9日,2019博鳌房地産論壇将在海南繼續舉辦。連續十九年的持之以恒,造就了一個屬于房地産全行業的年度盛會,此間傳奇還在繼續。

    每一年博鳌房地産論壇,我們都在尋找中國地産商業領袖們的獨特故事與視野,尋找引領中國地産創新與發展的力量。

    當他們的故事放置于中國房地産宏大背景時,我們将擁有全新路徑與模式,可以觀察、記錄和解讀中國的房地産行業。

    觀點地産網 “年輕”、“二代”、“海歸”……在與大發地産董事會主席葛一暘見面之前,已對他身上的諸多标簽有所耳聞。

    訪談約在了下午一點半,在這原本應該是午後小憩的時間裡,葛一暘剛剛結束一次商業會晤。

    沒過太久,“噔噔瞪”的皮鞋聲傳來,迎面快步走來一個年輕人。黑西褲、淡藍色襯衫搭配同色系的領帶,頭發向後梳得整齊。有幹勁、利落,是葛一暘給我們留下的第一印象。

    走進他的辦公室,一片冷色調裝潢印入眼簾,許多地方随意而不淩亂地擺放着人偶、模型等裝飾。

    與其他地産老總辦公室的濃重商業屬性不同,葛一暘的辦公室裡個人色彩更為突出,以至于屏風架子上除了藝術品、照片外,還擺了兩個籃球。而辦公室的另一角,甚至還放着一台跑步機。

    “我很喜歡運動,平時會經常健身,或者打籃球、網球。”葛一暘說,這也是大發的企業文化所在:“我們的企業文化第一是簡單,第二是健康,第三就是活力。首先要有健康的身體,不然哪裡來的活力。”

    他略帶自豪地透露了一個小細節,從CEO到剛剛加入的CFO羅俊,大發地産大部分高管都是跑全馬的人,“我們六個副總裡有四個是跑全馬的,身體很重要,自律更重要。”

    管中窺豹、可見一斑。有活力的掌門人,簡單的企業文化,再到熱愛運動的高管層,一家年輕企業的形象已經漸漸浮現。

    事實上也正是如此,對于資本市場而言,去年剛剛登陸港交所的大發地産,無疑就是一家年輕的企業。

    年輕掌門人

    在他13歲那年,父親葛和凱于溫州創立大發地産,開始進軍房地産開發領域。如今,已由葛一暘正式接管。地産圈内,“子承父業”幾乎是一種常态。不過,在而立之年就完全執掌一家上市公司的情況卻并不多。與大多數同齡人相比,葛一暘“二代掌門人”的身份要顯得更名副其實一些。公司的大方向、戰略決策等已經完全交接到了葛一暘手中。

    或許是得益于新老交替的完整性,葛一暘的個人風格對大發産生了明顯影響,包括管理層的年輕化,以及内部對于活力、激情的重視。僅從氛圍來看,如今的大發像是一家初創公司,而不是一家成立超過二十年的房地産公司。

    “我們現在很多管理層都是八零後,大家内心都是有追求的。”同樣的,葛一暘也有着屬于自己的激情,那便是想要做出一番事業,而不僅僅是從父親手中接過大發,簡單地做好一個守業者的身份。

    “在這個平台裡,其實每一個人都很辛苦。”葛一暘扶了扶沙發,身子坐直後繼續說道:“做事業和做事不太一樣,做事把事做好就可以了,做事業除了要把事情做好,還要用心,所以我們在内部講用心、用腦、用力。”

    他介紹說,大發内部提倡創新思想、創意思維、創業精神,這也是公司的核心價值觀。

    對此,葛一暘直言不諱,如果大發人身上沒有這種“三創”精神,大發未來要走的路隻會越來越艱難。

    不過,對于公司目前的内部氛圍和機制,葛一暘顯然還是頗為滿意的。

    “大發所有的項目都是合夥制,回報率也還算不錯。”葛一暘解釋說,所謂的創業精神在大發得到了完美結合:“在這裡既是工作,又是創業,項目做得好大家都好。文化在一起,利益也在一起。”

    對于這樣的年輕氛圍,葛一暘坦率說道,年輕和年紀其實沒關系,“廖總在我們團隊裡面算年紀大的,但他這個人激情和活力就像年輕人一樣,和他沒任何隔閡,我覺得這就是年輕。”

    說到這,葛一暘提起了近年來大發頻頻招攬到諸如廖魯江、羅俊等職業經理人一事。“為什麼這麼多行業人才願意加盟?”他抛出了一個問題。

    緊接着,他自己回答:“這絕對跟規模沒有太大關系,大發做到一千億了嗎?并沒有;又或是大發這個餅畫的很漂亮?我認為也不是,更重要的是大家在一起,相信才能看見。”

    2018年,大發地産登陸香港,順利敲開了資本市場的大門。

    平靜的上市

    “上市那天我很平靜,因為這是水到渠成的事。”

    2018年10月11日,大發地産成功在香港上市,作為企業發展過程中的重要裡程碑,訪談過程中自然繞不過這一話題。不過,葛一暘對此表現得十分冷靜,原因在于大發地産在上市這件事情上,已經做了十年的準備。

    早在2007年的時候,大發地産便計劃于A股上市。不過,各種因素的影響下未能成功。

    “大發的過往一直想往好的方向發展,但總會在過程中遇到各種各樣的問題。你要在自己的速率裡面走,這個很重要。所以我們堅持了十年,才登陸資本市場。”

    從時間上算,與大發同期成立的房企不少,如今仍然能活下去的基本上也都早早邁出了上市這一步,并在市場中打拼到了一個靠前的排名。從這一角度看來,大發地産有些落後了。

    不過,葛一暘顯然沒有将此放在心上。在談論到這一話題時,他的語氣、語速一如既往的冷靜:“每個人都有自己的成長軌迹,有的人可能比你走得早,但是他不一定比你走得好;你走得比别人晚,但是不一定會比别人走得差。”

    他直言,上市是起點,更多是一種推動公司發展的融資手段,以圖盡快與資本市場接軌。

    不得不承認的是,上市後對比上市前,不管是公司還是領導者,許多方面自然會随之發生改變。葛一暘比喻說:“不上市我就相當于在家裡做小作坊,炒炒菜,上市後公開、透明,在聚光燈下擺桌設宴,随便哪個人都可以跑到廚房來看一看。”

    上市之後,大發地産有了許多以往未曾經曆過的“第一次”,包括第一次召開業績會,接受投資者和媒體的審視;第一次發布業績報告,向市場進行自我剖析;首次發債,成為資本市場中的一名新玩家……

    從業績數據來看,如今大發正漸入佳境。2018年,錄得核心淨利潤4.89億元,同比增長240%,核心淨利潤率8.2%,同比增長156%。

    值得一提的是,大發地産去年毛利率26.6%,同比增長85%。根據觀點指數研究院發布的榜單顯示,2019年度地産G30企業的平均毛利率水平為27.82%。

    除此之外,大發去年初開始準備,9個月就順利上市的速度,也在業内引起了熱議。這一切在葛一暘看來都是理所當然的:“為什麼上市那麼快,因為我們從2007年就把自己當成上市公司,所有的财務都做到了規範。

    “如果說這十年裡有什麼變化,那就隻是發展戰略作出了調整。”冷靜的心态和金融男的缜密邏輯,讓葛一暘看起來有種超出年齡的成熟感。對于問題,他更喜歡一分為二去看待。

    “銷售淨利潤率很重要,但如果你在前面加時間條件,銷售淨利潤率就變得不那麼重要了。”基于這一觀點,葛一暘談起了大發地産這十年裡的戰略變化。

    大發注重資金效率和項目的自有資金回報,倡導情景地産,定位逐漸成為了“悅居生活服務商”。

    穩健掌舵人

    不管發展戰略怎麼變,數十年不變的是大發對于風險的把控,而這一點“傳統”同樣影響着這位年輕掌門人。

    如果說“年輕”、“冷靜”是概括葛一暘性格兩個關鍵詞,那麼“穩健”則是在一個多小時的交談之後,對葛一暘的新一層印象。

    熟悉他的人都知道,在談到投資拿地時,葛一暘時常會把“甯願錯過,不願拿錯”挂在嘴邊,小心謹慎的心态可見一斑。

    “每拿一塊地,就要先通過評審會,評審會過完後上投決會,投決會上所有的高管都要在,由區域公司來匯報,投決會上形成統一意見才能過,在參拍前總部會給區域授權價,由區域總負責拿地。”此外,總部還會叮囑區域,萬一價格舉高了可以放棄,拿不下來就不要勉強。

    過于穩健的另一個形容詞是“審慎”,這一評價葛一暘已經不知聽到了多少次。

    “但是,真的還是要審慎啊。”葛一暘有些無奈的說道,語氣仍然堅定。緊接着,他又轉為自豪:“去年那種環境下,我們拿的項目到現在都有盈利,這個很難得。”

    截至2019年6月底,集團總土地儲備面積約472.09萬平方米,2019年1-6月份,集團總計獲取16幅土地,總建築面積約165.29萬平方米。

    市場如海,企業為舟,而身為掌舵者,自然需要學會何時揚帆,何時下錨。

    “房地産說到底是一門投資生意,我們拿地也講究時機。比如今年3-4月份很火爆,我們也會去拿。參與率很高,但是中簽率很低,因為隻要超過了預期價格我們就會放棄。”

    目前,大發地産正在長三角積極布局投資,超過90%的貨量位于長三角區域。“從全國看下來,我們覺得長三角很好,下一步大發也将在長三角深耕。”葛一暘介紹說,大發已經在浙南拿了幾塊土地,利潤率有8%到10%,4到6個月就可以開盤,資金回籠非常快。

    下一步,葛一暘表示,大發将會考慮在第三季度加大投資,也會有進一步的融資動作。

    除了投資安全外,資金和負債無疑是葛一暘确保企業穩健發展的又一聚焦點。

    今年4月26日,大發地産首次發行私募債,金額1.2億美元。

    “有些人會負面的以為大發很缺錢,其實不是,我們上市後想盡快和金融機構成為合作夥伴,通過這樣一個交易才能讓對方深度了解你。”葛一暘表示,這僅是搭起一座溝通資本市場的橋梁而已,未來成本會降下來。

    葛一暘笑指,本來隻打算發行幾千萬先試試水,未成想最終發到了1.2億美元,資本市場對于大發的認可還是大大出乎自己意料。

    數據顯示,大發地産2018年持有現金額同比增長260%,淨資産負債比率由2017年同期的270.8%下降至107.2%。同時,利息覆蓋倍數1.6,較2017年提高157%。

    如何平衡債務與規模擴張需求之間的矛盾,這是一個困擾着許多地産商的命題。但在葛一暘眼中,答案一直都很明确:“負債健康比當下投資更重要,投資一直有機會,不需要說一定要把土地儲備增加到多少,這樣反而風險很大。”

    訪談持續了将近三個小時,全程下來葛一暘臉上不見一絲倦容,一直神采奕奕。當被問及自己是否是工作狂時,他笑着作了否認:“我的人生觀裡面沒有覺得什麼東西是累的。”

    最後,葛一暘還介紹到了一個讓人倍感驚訝的個人愛好——摩托車,因為實在無法将一個冷靜、理性且追求穩健的人與這麼一項刺激熱血的運動聯系到一起。

    他解釋說:“開車與做企業一樣,會遇到各種突發情況,唯一能夠做的隻有做好充分準備,勇往直前。”

    這番話語不免讓人品味,即便已經是一家上市公司的董事會主席,工作中頗為理性的葛一暘,事實上就像大發地産一樣,仍然正年輕。

    以下為觀點地産新媒體對大發地産董事會主席葛一暘先生的專訪實錄:

    觀點地産新媒體:上市公司老總身體很重要,您算是個很自律的人嗎?

    葛一暘:是的,我堅持運動,跑步雖然跑得少,但是有氧運動做得比較多,每周要打籃球、網球,每天要去健身房。我們公司樓下就有健身房,開放給所有人。

    文化很重要,大發的企業文化,第一,簡單;第二,健康;第三,活力。要有簡單的文化,要有健康的身體,不然哪裡來的活力。

    大發有一個跑團,我們的跑團還不錯,高管大部分都是跑全馬的人,我們的CEO,到現在的CFO羅總,他是剛加入的,五六個副總其中有四個跑全馬,所以身體很重要。第二,自律非常重要。

    觀點地産新媒體:在大發工作是不是很辛苦?

    葛一暘:在這個平台裡每一個人都很辛苦,辛苦很正常,因為要做一番事業和做事不太一樣,做事把事情做好就可以,做事業除了把事情做好以外還要用心,所以我們在内部講用心、用腦、用力。

    企業文化相當重要,我們大發提出ICE,創新思想、創意思維、創業精神,三創在大發地産内部是核心價值。如果我們團隊每一個人身體和血液沒有這種三創的精神,相信大發未來要走的路會越來越艱難。

    觀點地産新媒體:大發最近招攬了很多人才,為什麼能夠請得動這些人呢?

    葛一暘:公司的發展在不同階段需要人才,大發求賢若渴,萬事離不開人,所有的事都是靠人做的。把公司做好絕對不是靠某個人,而是靠公司整體團隊實力。

    這是動車的原理,不是傳統火車頭原理。現在新興經濟大環境下,要持久地把火車開得快,還要開得穩,每一節車廂都要發揮均衡、有力、持續的能量,才能使這輛火車在安全的軌道上飛馳。

    這也反映了大發公司發展的戰略,我們的戰略是可持續、高質量的發展,這個在我們内部來說非常重要。

    看似大發的發展很快,但是要看怎麼理解這個快?從一個規模到另外一個規模,到一定體量,在這個階段性過程中看似數據增長很快,但是這些數據是我們前期沉澱很長時間後才反映出來的,是在以前基礎上的厚積薄發。

    未來大發的展望和預期是什麼樣的呢?我們是一個注重高質量,穩健成長,勻速發展的上市公司。

    觀點地産新媒體:今年目标完成得了嗎?

    葛一暘:我們會努力完成。

    觀點地産新媒體:大發産品布局的策略是什麼?

    葛一暘:從我們的投資策略角度來講,首先是深耕長三角,90%以上的貨量全部是在長三角。第二,長三角現在是中國12大經濟圈裡面最強的一個,從消費層面來看。

    觀點地産新媒體:從拿地到銷售定的周期是什麼樣的?

    葛一暘:去年我們從拿地到開盤平均5個月,為什麼我們叫卓越運營?

    銷售淨利潤率是不是很重要?當然很重要,但是有時候它是靜态的。當提高運營效率的時候,銷售淨利潤率背後體現的是什麼?是杠杆後的自有資金回報率。

    自有資金的回報率再加上運營效率的時候,自有資金效率就很高。假設我們拿地後一年開盤,自有資金可以回轉兩次,這個資金的效率就提高了。

    所以要提高資金效率不隻是通過融資手段,不僅是通過産品的研發,也不僅是靠卓越運營,還要靠精準的産品定位和信得過産品質量、企業品牌,從而實現快速去化,最終達成股東投入資本的快速回收。

    我們把自己定位成悅居生活服務商,我們希望善待每一塊土地,把産品标準做好以後不斷研發新産品。大發的産品特别有特點,也是我們長期要堅持的。

    這個時代是硬件思維,要有好的硬件,才有好的軟件,單靠軟件不夠。所以房地産強調硬件和軟件結合,硬件是客戶看得到的,房屋質量怎麼樣?房屋品質怎麼樣?風格什麼樣?我們在每一個産品标準化的基礎上提出二八原則,80%标準化,20%個性化。

    20%的個性化是什麼?大發現在除了提倡悅生活以外,還在前面加了中國式風格,而不是中式。

    什麼叫中國式?現在的中國是新中國式,現在的中國式和生活方式是結合的,結合中式,結合西方,結合現代化,結合所有的一切。比如說咖啡在中國給中國人喝,這就是中國式。

    中國式的消費理念和中國式的一鍵消費,微信支付、支付寶,這些在國外都是沒有的,這些都是中國式。

    在中國一定會出現中國式的房地産産品,适合未來中國式生活方式的人群,所以我們在未來會推出一個産品叫“一鍵歸家”,現在還在研發階段。

    觀點地産新媒體:大發的中國式是未來一個很好的特點。

    葛一暘:對的,我們會堅持做。也有市場人士反映我們隻做住宅,隻做剛需,會不會體量做不大,或者體量做大了利潤不高。但是别忘了一點,我們的周轉速度是很快的,自從上市以後,我們的淨資産負債率下降得非常快,從260%下降到現在150%不到,利息覆蓋倍數隻有1.8。

    公司的狀況越來越健康,越來越穩健,越來越高質量發展,這符合我們現在大發的發展方向,所以這次标普給我們評了B。

    2018年的10月11号上市,隻是順勢而為。在外部看來我們是1月份啟動,10月份就上市,很快,隻有九個月。但在這之前,我們花了十多年的時間,一直想登陸資本市場。

    觀點地産新媒體:登陸資本市場是您比較堅決推進的嗎?

    葛一暘:不是,公司很早就希望上市。我們2007年準備在A股上市,當時證監會發了一份文件,停止房地産公司上市,我們就沒上市。

    大發一直想往好的方向發展,但是總會在過程中遇到各種各樣的問題。我們堅持不懈做了下去,而且在和别人比的同時,要活在自己的位置裡。

    每個人都有自己的軌迹和軌道,這個非常重要,有的人可能比你走得早,但是不一定比你走得好。你走得比别人晚,但是不一定會比别人走得差。你要在自己的速率裡面走,我覺得這個非常重要。堅持了十年,我們才登陸資本市場。

    為什麼說大發上市那麼快?因為我們從2007年就把自己當成上市公司,所有财務做到規範,隻是說從2007年到現在我們戰略了做了幾次調整。以前大發做舊城改造,利潤比較高但是開發周期很長。

    銷售淨利潤率是不是很重要,是很重要,但是如果在前面加時間條件,銷售淨利潤率就變得不那麼重要。可能我們拿一個項目銷售淨利潤率隻有5%,4個月開盤,開盤當天全賣了,自有資金回報可以達到40%,這也是非常高的水平。

    大發戰略轉變過程中,從做舊改到做一線城市核心地段的項目,到做快周轉,提倡産品的标準化研發。

    觀點地産新媒體:大發給人的感覺就是對人才很重視,首先把人才招過來,然後把産品做好。

    葛一暘:我們布局一個區域也是一樣,首先要以人為先,人先在區域到位,再去看地,而不是看了地、買了地以後再安排人。

    這樣看起來成本會低一點,但是會增加拿地的風險,因為你對當地不了解,不了解每一個地方有不同的招标方法,市場不同。

    我們的投資策略是,隻要鎖定一個區域,做好區域研判以後,會先安排一組人過去,在當地找一個好的投資人,或者區域總過去。

    觀點地産新媒體:這部分采取跟投還是合夥人機制?

    葛一暘:大發所有的項目都是合夥制,合夥制在大發已經涉及得很深了。現在我們還在繼續做,而且做得越來越好。

    我們專門有一個結算中心,大股東是股東,小股東也是股東,買大發股票的也是股東,在項目層面是真正為股東創造利益。

    在大發這麼長時間裡面,我們的跟投機制很穩定,第二,回報率還算不錯。創業精神在大發結合得非常好,既在這裡工作,又在這裡創業,大家拿了自己賺的錢,項目做得好大家都好,項目做得不好我們股東都不好。

    文化在一起,利益也在一起。

    從頂層架構設計來講,除了剛才說的團隊以外,我覺得企業的機制也非常重要,有一個好的機制和好的文化非常關鍵。

    和一個公司的絕對規模沒太大關系,如果行業的頂尖人才都來大發,大發做到一千億了嗎?并沒有。大發這個餅畫的很漂亮嗎?也不是,而是大家在一起能夠看到前景。

    這是我們公司内部一直講的,有兩種人,一種人是看見才相信,還有一種人是相信才能看見,我們就相信才看見。

    很多路都是走出來的,如果看到了前面路在哪裡,大家都能夠跑。

    觀點地産新媒體:您對房地産市場還是謹慎樂觀的。

    葛一暘:現在我們投資,第一隻拿對的地,其次,甯願錯過一個項目,也不要拿錯。錯過我也不拿錯,有錢還怕拿不到土地?這兩點特别重要。

    第三,公司在開放的前提下接受多方面的合作,合作方式有很多,包括項目層面股權合作,包括和金融機構多樣性融資合作,從而降低成本,提高收益率。

    觀點地産新媒體:合作可以降低風險。

    葛一暘:是的,我們和全國各大開發商都有合作,房地産杠杆裡的核心和壁壘是什麼?是資本化運作,最終房地産競争的是資金和人才。

    資金和人才方面,我們在香港上市,把資本通道打通了,不管以什麼樣的速度在境外拿到資金,前提是通道有了,然後在安全的前提下,逐步降低資金成本的前提下,提高資金使用年限,降低拿資金的成本,拿低成本換高成本的錢。

    上市後通過一兩年的發展,财務更健康,規模逐漸做大了,各項指标做得相對比較穩健,下一步我們會有銀團進來,再降低成本,再去提高資金長期使用年限。

    第二,人才方面。人才戰略是我們公司大戰略中非常重要的一部分,資金戰略和人才戰略同樣重要,資金戰略就是投資戰略。

    大發的人才戰略和人才觀是通過戰略規劃下一步的人力規劃,就是在未來三到五年内要實現什麼樣的人力規劃?人力報酬是什麼樣的?梯隊是什麼樣的?在什麼時候大概會出現什麼樣的短闆?哪些模塊團隊需要提前儲備?什麼樣的人我們需要提前儲備?

    觀點地産新媒體:您是工作狂嗎?

    葛一暘:沒有,我的人生觀裡面沒有覺得什麼東西是累的,人有困難很正常,不要把困難當成是不過去的東西,困難是需要解決的,不解決就是困難。

    觀點地産新媒體:從剛才的交談中發現,您是個很理性的人。

    葛一暘:工作上一定要理性,而且要專業,審時度勢特别重要。

    觀點地産新媒體:網上有提到,您曾提出了三千億的目标?

    葛一暘:那是我們在内部開會的時候的一些想法,未來應該有什麼樣的競争力,預期是什麼,未來的目标是什麼,它是個長期目标。

    3000億的數字不重要,這是一個進取的小目标,就像“我定了個小目标,先賺一個億”一樣的意思。

    觀點地産新媒體:您對三千億有沒有信心?

    葛一暘:我們想安全地到達想到的那個點。

    觀點地産新媒體:您覺得大發是否算是審時度勢的?

    葛一暘:從大發的現金流和整個資産負債率來看,是的。

    我們的整個報表都是公開的,大家都可以看到數據,我們非常注重風險。因為我學的就是金融學,而且回國以後在清華把所有相關的專業都讀了一遍。

    另外,整個中國經濟周期說長不長,說短也不短,在經濟快速發展過程中有很多案例值得我們認真學習。

    觀點地産新媒體:大發有沒有投資教育産業?

    葛一暘:我們沒有做學校,但是圍繞教育做了很多事情,比如說貧困地區支教,貧困地區蓋學校,包括給一些大學資助,資助大學的民族學院。

    我們的公益是圍繞教育做的,所以近期也在成立大發基金會,圍繞教育來做。

    觀點地産新媒體:現在的土地儲備怎麼樣?

    葛一暘:我們的土地儲備在增加,但是投資很理性。投資肯定會增加,但是投資質量很高,我們講究質量。

    我前面說了,隻拿對的土地,盡量不拿錯的土地,甯可錯過一塊地,也不要投錯一塊地。

    而且要想清楚我們是什麼樣的體量,定位在當下做什麼樣的事情,這非常重要。

    現在我們這樣的體量,不要把大量的錢砸在一些項目上面,要做的是精挑細選。大發的項目都是中小型項目,可以同時開盤。第二,堅決不拿地王。

    觀點地産新媒體:拿地您本人要親自看嗎?

    葛一暘:我們有評審會,評審會過完後才能上投決會,投決會上所有的高管都要在,由區域公司來匯報,投決會上形成統一意見,沒有意見就過了,有意見在投決會後決定。有兩種結果,一種結果是pass不要了,一種是修改意見。

    修改完參與這個項目之前,區域公司還要簽一份承諾書,這個承諾書上有各種指标,區域公司所有職能高管和總經理都要簽字,簽完以後總部才會給保證金。

    打完保證金以後,參拍前我們會給區域授權價,由區域總負責拿下來,拿不下來就不要勉強。

    觀點地産新媒體:您比我們想象中的還要理性。

    葛一暘:他們有時候說我投資很審慎,但是真的要審慎。去年那種環境下,我們拿的項目到現在都有盈利,這個很難得。

    觀點地産新媒體:您覺得大發有沒有痛失突飛猛進的時刻?

    葛一暘:錯過的時機當然有,所以我們會經常反思錯過的機會和時間,但是錯過了比錯了好。

    觀點地産新媒體:大發接下來比較看好的是?

    葛一暘:長三角,大灣區我們也有項目,但是大灣區我們會更謹慎,畢竟我們對大灣區沒長三角那麼熟悉,所以會比較謹慎。

    從去化的角度來講,大灣區和長三角都差不多,這兩個區域都是很好的。還有成渝經濟圈,這三個經濟圈是我們重點關注的。

    我們在長三角全覆蓋,離開長三角重點關注成渝和大灣區。

    觀點地産新媒體:現在大發在合作時對股份有什麼要求?還是要操盤?

    葛一暘:這個都可以談,前提是尋找和我們屬性相同的企業,這是第一。第二,尋找比我們更具有區域優勢的企業。

    觀點地産新媒體:您在英國呆了那麼多年,英國有很多商業是基金公司持有,但是很多物業持有的過程中是升值的。

    葛一暘:物業是升值的,但是經濟階段和周期不一樣,還要看城市化程度。英國的城市化程度遠遠超過70%以上,中國平均下來隻有59%。

    觀點地産新媒體:在這個階段,您覺得選擇快周轉更好?

    葛一暘:對,這就是我剛才說的審時度勢,知道每一個階段需要做什麼。

    比如說現在在上海做高周轉肯定做不起來,要像香港一樣持有,靠商業增值,靠租金回報。

    倫敦也有可以做到4%到5%回報率的物業,是非常不錯的,在上海最多到3%,所以不合适持有。

    很多公司持有商業物業,其實是靠現金流持續買住宅用地,靠住宅用地覆蓋持有物業的利息和成本,做長期持有。

    觀點地産新媒體:您剛才說的理性和謹慎想法,遠超你的年齡。

    葛一暘:就像人一樣,你問我身體好不好,如果身體不好,沒有前面的1,後面有多少個0沒什麼意義。企業也是一樣,活得久比活得好更有意義,我們也有二十幾年了。

    觀點地産新媒體:大發現在會要求每年增長多少嗎?

    葛一暘:肯定會有要求,内部會提這個要求,但前提是在安全的情況下。

    觀點地産新媒體:這一年大發身份已經發生了改變,從不透明變成了透明企業,您個人來說壓力大不大?

    葛一暘:我生活本來就比較正常,上市那天我很平靜,這是水到渠成的事,不是說天上掉下一個大餅給你,你很驚訝,很驚喜。

    這事是大家努力的結果,就是水到渠成的,沒有什麼好驚訝、驚喜的。感慨會有,上市後可以給大家很多動力,有更多的責任,要承載更大的事情。很多事情都發生了變化,目标和方向都不一樣了。

    現在看事物的角度、解決問題的角度,胸懷、抱負、肚量、做事情都和以前不同了。我以前開玩笑對他們說,不上市我就相當于在家裡做小作坊,炒炒菜,上市後像裸奔,在聚光燈下擺桌設宴,随便哪個人都可以跑到廚房來看一看。

    這才是真正的懂事了,已經是全開放的公司,我們自己的胸懷也要開放,要海納百川,用心去接受團隊、文化、合作方,包括境外的金融機構。别人不接受你,不認可你,是因為不了解你。

    我們是新朋友,首先就要有包容開放的心态,不是低聲下氣拍人馬屁,而是要主動讓别人了解你,這有一個過程,相識相知有個過程。

    觀點地産新媒體:大發缺錢嗎?

    葛一暘:從業績角度來講不擔心,我們業績的增長一定是符合市場預期的。

    我們要做的是給市場多一些驚喜,到年底要給市場一個小驚喜,要低調前行。

    觀點地産新媒體:除了籃球、網球以外,您有沒有其他興趣愛好?

    葛一暘:我喜歡運動,喜歡開摩托車,在全球都開過。

    觀點地産新媒體:開摩托車還是有風險的。

    葛一暘:做企業也很危險,這就像不懂打籃球的人說投三分球是靠運氣,其實投三分球是苦練出來的。

    開摩托車也是一樣,工作也是一樣,我們要專注,要控制風險,要規劃好行程。但是計劃永遠沒有變化快,在過程中突然會遇到雷暴雨,突然遇到什麼特殊情況,所以一定要做好充分準備,做好最壞打算,穿上最好的護甲防護,用最好的硬件。你自己是軟件,要操控自我。

    其實人生很美麗,要從什麼角度看問題,過程是最美的。做企業也是一樣,這麼多年過來我們不是僅僅為了追求結果,而是過程,過程很漂亮。

    人一輩子一定要活得精彩,活在當下,和财富沒有任何關系。今天上市公司給我賺多少錢,這個根本不是我想要的,也不是我們這個家族想要的,這個企業存在這麼多年,是有價值和使命的。

    觀點地産新媒體:現在的成就和您從小在英國讀書的經曆有關系嗎?

    葛一暘:我覺得有結合,英國文化和中國文化太像了,都是傳承。英國的曆史過往和中國也很像,隻是在工業革命的時候經濟結構産生了變化,但是底層是一模一樣的,講究文化和傳承。

    我覺得在我身上跨文化影響非常大,接受西方的教育,接受西方的成長,在中國做生意,做企業,在香港上市,香港也是中西文化結合的地方。

    在香港的時候我覺得沒有任何的隔閡,可以暢懷地聊英語,可以暢懷地說普通話。我們見投資人的時候,投資人是老外,我們就聊英語,很容易和投資人進行交流,進行碰撞,進行溝通。

    現在大發也是一樣,我們的公司文化也是跨文化的,有香港公司來的人,有台灣公司來的人,有全國各地來的人。一個公司要做好,國際性的文化非常重要。

    觀點地産新媒體:提到年輕這個詞,您覺得年輕對于團隊來說意味着什麼?您怎麼看待年輕這個詞?

    葛一暘:我覺得代表年輕活力,和年紀其實沒關系。有些人年紀比較大,但是内心很年輕,很有活力。

    我們去評判年輕的時候用活力,或者激情,這是評判一個人年不年輕最重要的指标。現在很多年輕人沒有激情,比如很多人天天宅。

    我們廖總在團隊裡面算年紀大的,但他這個人激情和活力就像年輕人一樣,和他沒任何隔閡,我覺得這就是年輕。

    青年領袖 | 寄予厚望的地産新力量,在如初興奮和激動的時代,思索未來,回歸理性。

    撰文:陸欣    

    審校:徐耀輝



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