于大海與觀點對話：産業地産即将進入成熟期

編者按：8月6-9日，2019博鰲房地産論壇将在海南繼續舉辦。連續十九年的持之以恒，造就了一個屬于房地産全行業的年度盛會，此間傳奇還在繼續。

每一年博鰲房地産論壇，我們都在尋找中國地産商業領袖們的獨特故事與視野，尋找引領中國地産創新與發展的力量。

當他們的故事放置于中國房地産宏大背景時，我們将擁有全新路徑與模式，可以觀察、記錄和解讀中國的房地産行業。

觀點地産網 走進北京西二環的億達麗澤中心，迎面是一幢九層樓高的建築，外圍則是互相映襯的園林景觀與空中花園。

采訪之前，我們特意搜索了這個位于北京西二環的辦公庭院，就已被其中的休閑小景與精致園林所吸引，一步一色，一季一景，園區位于金融街商圈與麗澤金融商務區的交匯處，雖然身處京城鬧市之中，車水馬龍，但絲毫沒有減少其清新的氣質。

與于大海的采訪敲定在億達北京公司的會議室，我們面對面坐着，像極了入職面試的場景，若不是于大海展露出輕松的語氣與聊到興起時歡愉的神情，外人定會以為他是這場面試的主考官。

作為實體經濟的重要載體，産業地産在近兩年收獲了諸多的利好政策，成為越來越多資本與地産企業追逐的對象。

面對這樣的發展狀況，相較于追逐商業價值，于大海似乎更關注行業的成長，更看重作品的打磨：“産業園區就像一塊璞玉，需要用工匠精神和長期積累、沉澱的發展經驗去精雕細琢。”

“我先繫統的說一說億達的經歷，看看還有什麼問題，咱們再有針對性的交流。”

簡單的寒暄過後，于大海直入正題，表示要先向我們介紹億達中國的相關情況，随後再進入問答交流的環節。

屏幕上的幻燈片，詳細闡述了億達中國從誕生、轉型到上市的歷程，以及這家商務園區運營商的定位與戰略。

“億達創辦于1984年，今年35歲了，我們從1998年開始做産業園區，現已21年了。”

于大海很自豪，億達中國21年堅守産業地産、不忘初心，始終将“創造獨特、充滿活力的城市環境，引領高品質的生活和工作方式，匯聚人才、企業、投資。以産業升級為引擎，通過模式創新、服務創新，助推企業成功、員工發展，促進城市繁荣、文化進步，提升區域價值，讓傳世經典的建築與人、自然和諧共鳴，讓城市生活更精彩”作為自己致力于産城融合的發展願景，並取得了廣為業内贊譽的優秀業績，屢屢荣登中國房地産百強、上市房企百強、房地産品牌價值百強等行業榜單；此外，在觀點指數發布的《2019中國産業地産運營商TOP30》中，億達中國更是穩居前五。

近年來，越來越多房地産開發商、金融資本把焦點轉到産業地産這個領域當中。

“産業地産在未來兩三年之内将會進入一個真正的成熟期”，于大海認為，在愈加充分的市場競争當中，行業的優勝劣汰也會不斷呈現加速的态勢。

算起來，億達中國也是産業地産的老兵了，但随着行業的加劇，搶食蛋糕的人越來越多，“老将”也難免要面臨新的競争。于是，我們詢問于大海，是否會擔心産業地産出現過熱的現象？

“不會”，于大海很快領會到意圖，他用手推了推架在鼻梁上的眼鏡，繼續表達他的觀點：“我認為一個行業的競争越激烈，越充分，對這個行業的發展越是有幫助。”

在他看來，一個行業如果只有一兩家企業獨大，對這個行業所服務的政府、城市、企業和人都不是一個有利的事情：“最好是百花齊放，百家争鳴，這樣才有利于整個行業快速的成熟、進步。”

随着全球經濟增速放緩、住宅市場的調控政策不斷加碼，房企開始尋找新的盈利增長點，而産業地産則成為大多數房企眼中的“新藍海”，不少開發商做産業地産純粹為了拿地。

“這種想法每一個轉型的企業都可以有，但切不可把它當作唯一和終極目的。”

對産業地産，億達一直抱有一顆敬畏之心。于大海認為，做産業地産的運營商，需要對這個行業有一個客觀的認識和判斷，同時抱有熱情，“缺乏熱情和堅持，是一定做不成的”。

他以傳統的商住地産和産業地産對比，向我們解釋道，商業與盈利模式的問題是這個行業最大的難點與痛點。

他表示，住宅地産在開盤出售後可以迅速回本，但産業地産所面對的租售行為具有交易頻次低、決策周期長、租金回報率低等特點，導致産業地産難以快周轉、快發展。

與此同時，從目前的政策環境看，優秀的産業園區對地方産業發展、GDP、就業、稅收的貢獻難以和企業得到的經濟回報直接挂鈎。“真正實現園區良性運營”由具有豐富經驗和雄厚實力的産業園區的開發商和運營商來打造産業載體、發展産業經濟是填補一個城市産業空白、引領地域産業發展最直接有效的手段。除企業作為市場主體的有效運作外，一個地方的産業發展離不開各級、歷屆政府“一張藍圖繪到底”和“功成不必在我”的态度與決心。

“你不可能打着産業的名義在市場上做開發商，那最後這個園區變成了什麼？呈現給社會和城市的産業形象在哪里？沒有了。”說到這里，于大海稍稍皺眉，說話的語氣也略有加重，原本向後倚靠的身子也稍稍前傾。

“做産業園區的終極目的是什麼？”

于大海往杯里添了一盞茶，語氣平靜了許多，繼續說道：“就是為了填補一個城市的産業空白，調整一個城市的産業結構，同時把一個城市的産業進行升級。”

因此，在他看來，“做産業地産需要經得住誘惑、耐得住寂寞”。

産業園區如璞玉

如何才能經得住誘惑、耐得住寂寞？

于大海的答案是“需要時間去積累、去沉澱”，在他眼中，一個好的産業園區就像一塊璞玉，需要每一個運營商用工匠精神和技巧用心去打磨。

我們都知道，一塊好的璞玉，必須經過切、磋、琢、磨以後，才可能成為光亮璀璨的藝術品，所謂的“玉不琢，不成器”也是這個道理。

在于大海看來，要将璞玉雕琢成精美的玉器，需要工匠在“選玉”和“打磨手法”各個方面下功夫。

數據顯示，截至2018年末，億達中國的業務布局涵蓋京津冀、長三角、珠三角、中西部和其他的經濟活躍區，從城市比例來看，大多位于一二線城市。于大海也認為：“億達所做的園區類型都是前沿和高端的商務園區，這就客觀決定了我們進入三四線城市會相對比較謹慎。”

但他也強調，“中國城市群的發展是非常蓬勃的，在這個過程當中，很多城市會逐漸轉變成為副中心城市，所以審慎而樂觀地提早布局一些優秀的三線城市也是我們的選擇”。

盡管億達中國目前已經布局了全國二十余個一線城市和二線省會城市，打造了四十多個商務園區，但于大海仍然感慨道，“一個優秀的産業園區是不能簡單進行復制的”。

于大海表示，因為每個地方由于區域的不同，經濟發展的程度不同，産業的類别不同，實際上産業的承載體也不一樣，所以無論從時間維度，産業維度、區域維度、成熟度維度來看，差别非常大。

“但是並不是說不可以，産業園區可以進行一定程度上的復制，復制的往往是一些共同的原理”，他提到，在這個原理中可能更多考慮尊重客戶、産業的優先發展，提煉出標準化的招商服務體繫。

至于億達中國的“打磨手法”，則是“聚焦智慧産業，制造智慧新城”。

聊及億達中國二十多年的産城之路，于大海則表示，億達中國始終在不斷發揮智慧型産業園區建造專家的優勢，打造規劃布局合理、硬件配置超前、建築形态優雅的大型産業園區，持續提升城市的形象和核心競争力。

一方面，億達導入了全球、全國性的標志型企業，從而帶動上下遊産業發展，為城市經濟結構轉型提供新動力；另一方面，億達将發揮智慧型産業園區運營管理專家的優勢，搭建360度增值服務平台，為入園企業提供全生命周期服務。

除此之外，億達一直還在發揮雙創服務專家的優勢，與高校和科研機構密切合作，搭建集創客空間、孵化器、加速器于一體的雙創平台，發起並設立專門服務于園區的産業引導和投資基金，對創業企業開展天使、VC、PE等投融資服務，為城市引智納才提供高效載體和良好環境。

“在20多年的發展過程當中，我們積累一個全鍊條、一體化的運營體繫”，于大海很自豪地向我們介紹到，從産業咨詢策劃，到園區的建設規劃、樓宇的建設管理、配套解決方案、園區招商運營、物業管理，億達中國給客戶提供的服務是全鍊條的。“智慧園區與智慧城市的結合将有效豐富和提升園區運營與科技服務的手段與效果。而億達集21年園區運營經驗，近年來致力打造的易達雲圖将努力成為智慧園區全場景解決方案提供商，通過整合線上線下資源，綜合運用大數據、物聯網、雲計算等技術手段幫助政府提升産業活力，幫助園區提升運營管理，幫助入園企業實現快速發展，幫助企業人實現美好生活。”

“關于運營及園區服務，億達有一個理念，那就是從園區運營商向産業合夥人的轉變。”于大海開始深入闡釋。

從傳統的園區運營轉向打造智慧園區、打造産業資源池、跨界生态圈，在此過程中，以聚集軟件、IT、資本、創投、高端制造、高端服務等多領域企業及大咖的方式，通過搭建一個多元跨界、資源共享、産業共赢的生态體繫，讓入園企業、潛在客戶、合作夥伴、企業領袖、園區員工都能在這個創新融合的生态體繫中，獲得自己所需要的資源和服務，從而以一個平台組織者的身份去推動行業發展，與企業共同成長。

對于行業，億達中國一直深耕在産業發展的第一線，深谙行業的發展動态和趨勢，深知企業的發展特色和需求，是真正的行業專家。

對于企業來說，我們能完全地站在企業的角度，為他們提供最全面、專業，最能滿足他們需求的解決方案，為他們在專業領域的拓展提供助力，更進一步的是我們還會直接地參與企業的成長，提供更直接的資金、資源方面的支持，成為他們事業的合夥人。

對于政府來說，我們能通過打造一個産城融合的園區，帶動區域的繁荣，帶動産業整體的轉型升級，做一個經濟發展的有效推動。

對于合作夥伴來說，我們能很好地将各方優勢融合，實現利益的共赢。

而對于園區内的企業人來說，我們打造的是一個讓他們能實現個人理想和抱負的事業平台，一個讓他們感到便捷、舒适、多彩的生活空間。

正是億達中國精準的布局與先進的發展理念，讓這家企業在經濟復雜時期依舊逆勢騰飛。

“億達35年來，從創立、發展到轉型、再發展，都離不開中國改革開放的大時代和大機遇”。于大海表示，億達的成功離不開時代的發展與機遇。

實際上，億達自創立以來，始終堅持“企業為社會而生存”的理念，不斷地回饋社會，億達中國在北京、上海、大連、武漢、長沙、鄭州等多地連續25年奉獻百余場高雅藝術盛宴-億達之聲新年音樂會，橫跨五省十市，為160所鄉村小學捐建愛心音樂教室，惠及鄉村兒童六萬余名。

于大海認為，深厚的歷史積澱、獨特的發展理念、紮實穩健的業績表現、一以貫之的人文關懷，都應是中國房地産企業品牌建設不可或缺的基本元素。而億達一直在努力踐行的文化藝術公益形成獨特的品牌價值，在未來将有效助力億達中國在更多城市持續打造科技創新引領、高端産業集聚、綠色生态示範、人文交互共生的産業生态和城市生态。

去年是90分

在億達中國上市之前，其更多采用重資産的發展模式，但自2014年上市後就提出了輕重並舉的戰略，“我們需要進一步擴大全國布局，所以在速度方面也要求我們提出重資産和輕資産並行的策略”。

提及億達的發展策略，于大海顯得十分興奮：“我最近關注到有個别産業地産運營商，用了億達的這個發展策略，一字不差，看來這也是現在的趨勢和潮流。”

于大海向我們介紹道，這種輕重結合的模式，一方面可以幫助億達實現快速擴張與布局。按照他的說法，以重資産模式建造産業園區，前期需要經過大量調研、決策和判斷，然後購買土地，進行規劃、建設園區，最後再招商和運營，這個周期是比較漫長的。而輕資産的模式，能夠讓億達中國以較低成本、較快速度進入新的城市，打造新的園區。

“相對來講，輕資産能夠讓我們在目標城市實現快速布局。”

另一方面，輕重並舉的模式“可以很好的解決政府和行業當中的痛點和難點”。于大海解釋稱，當下，億達90%的輕資産項目都是政府投資建設的園區。

在他看來，政府平台公司園區需要專業的團隊、客戶資源、産業發展理念的支持，這就給億達中國提供了良好的機會，“有好的資産，有好的運營方，嫁接在一起，能夠形成一個非常好的效果”。

此外，億達還可以通過輕資産快速的培育壯大産業招商和運營的團隊，企業原來積澱的優秀人才也有了更好的用武之地。

同時，輕重並舉可以極大豐富億達的全國客戶資源網絡，使得區域間、城市間、項目間的客戶實現更高效地流動，也讓億達服務于客戶的全國選址平台更具實效。

但對億達中國來說，輕重並舉更重要的目的是“以輕帶重”。

他提到，在投資重資産項目的過程中，即使花了大量時間做前期市場調研，最後得出的結果也可能存在一定偏差。如今，通過在目標城市打造輕資産項目及運營團隊，就可以很好地對城市産業資源禀賦和未來發展方向做出理性判斷，能夠準确知道市場需求和目標客戶是誰。

“這為我們投資開發一個重資産園區項目提供了更加科學的依據，可以使我們的投資風險降到最低。”

截至目前，億達中國在全國20余個一線和二線省會城市開發運營40余個園區，産業面積超過1200萬平方米；其中輕資産委托運營項目30余個，運營面積超600萬平方米。

不知不覺，一個半小時的采訪已經接近尾聲，我們打算以最後一個問題結束今天的交談-對億達中國2018年的表現打多少分？

“我覺得90分還是可以達到的，因為2018年是億達上市以來很重要的一個年份。”于大海表示，2018年繼大連和武漢之後，鄭州、合肥、長沙、成都、重慶等重點目標城市相繼落子布局，項目建設和招商态勢喜人，去年一年是億達中國提出輕重並舉發展策略以後，當年拓展目標城市、項目數量和質量最高的一年。

2019年億達中國将從拓展布局和輕重並舉兩個方面進一步均衡發展，從規劃建設和運營服務兩個方面進一步提升産品力，從商業模型與合作模式兩個方面進一步開放創新，使“産城人”融合發展在更多目標城市開花結果，更好惠及全社會。

“歸根結底，億達中國所秉持的“産城人”運營模式即産業、城市、人居融合的運營模式，其核心依然是人。城市的意義是最終賦予人舒适的生活空間、完善的公共服務、平等的發展機會。

億達中國以所開發運營區域所在的城市為基礎，承載産業空間和發展産業經濟，驅動城市規劃升級、引領地域文化發展和完善城市配套服務，實現産-城-人之間健康持續的發展，最終助力社會發展成果全民共享。”于大海如是說。