黃仙枝與觀點面對面:正榮,重新定義“高質量”

观点地产网

2019-08-02 01:02

  • 上市與邁過千億對于正榮而言,猶如完成一次華麗蛻變。正榮集團總裁黃仙枝說:正榮如今上到了一個新台階,處于更高質量的發展期。

    編者按:8月6-9日,2019博鳌房地産論壇将在海南繼續舉辦。連續十九年的持之以恒,造就了一個屬于房地産全行業的年度盛會,此間傳奇還在繼續。

    每一年博鳌房地産論壇,我們都在尋找中國地産商業領袖們的獨特故事與視野,尋找引領中國地産創新與發展的力量。

    當他們的故事放置于中國房地産宏大背景時,我們将擁有全新路徑與模式,可以觀察、記錄和解讀中國的房地産行業。

    觀點地産網 一年時間不見,黃仙枝的談吐依舊從容。

    今年訪談地點在他的新辦公室——位于虹橋的正榮新總部,中式風格的裝潢,牆上挂着一幅書法:大音希聲,大象無形。

    辦公室的一角是會客區,擺放了喝茶用的茶座,茶具一應俱全。

    與沏茶品茗的慢條斯理不同,過去一年多時間裡,正榮經曆着令外界矚目的跨越式發展——去年1月,正榮地産敲響了港交所那面銅鑼,正式打開資本市場大門。今年3月,正榮發布年報,宣布順利完成千億目标。

    一年之内完成兩次頗具裡程碑意義的跨越,背後的付出可以想見。

    在剛剛舉辦的半年度經營工作會議上,正榮定位2019年至2021年為企業的“高質量發展期”。這一定位代表了更高的自我要求。

    黃仙枝表示,現階段,自己相當一部分精力正投入在更高效的經營體系打造上面,以及培養出更具潛力的管理團隊,這兩點将是驅動企業持續發展的關鍵動力。

    布局全國的正榮節奏

    2013年,正榮正式進軍上海,标志着從區域走向全國,到如今已是第六個年頭。眼下,正榮布局的區域達到六個,深耕的城市達到三十余座,且多為一二線主力城市,向上的态勢明顯。

    回想起正榮一路披荊斬棘,黃仙枝頗有感觸:想當初,正榮還是一家區域性企業,那時候上海、北京等一線城市,一塊地的價格動辄幾十億,沒有戰略的眼光,沒有踏準時間點,沒有行動的魄力,是很難成功實現全國化的。

    也是從那個時候開始,正榮善于把握市場節奏的特點逐漸顯現出來,包括選擇在去年沖刺千億,黃仙枝解釋,既是水到渠成,也是全力以赴。

    2018年,正榮地産實現簽約銷售金額1080億元,同比增長54%,實現簽約銷售面積644萬平方米,同比增長70%,上市一年的時間裡,正榮銷售額完成了千億進階。

    “沒有規模就沒有行業地位,沒有行業地位,就很難吸引優質的資源、優秀的人才,所以規模是必要的。”黃仙枝解釋千億的意義。

    對于到達千億規模,黃仙枝最滿意的一點是,正榮始終堅持規模和效益的兼顧,雖然這對決策和管理提出了近乎苛刻的要求,但也隻有這樣才是有質量的規模。

    根據正榮地産2018年年報,正榮去年在實現千億規模的同時,股東應占核心淨利潤同比增長達到70.7%,超過規模的增長速度,這也顯示出增長的含金量。

    不僅如此,正榮土儲超70%位于一二線城市,成為年報中的亮眼之處。2018年,正榮新進入重慶、成都、佛山、無錫、鄭州等13個城市,新增57幅土地。

    對于今年乃至下一步的發展,黃仙枝表示,做出準确的投資仍然至關重要。

    他透露,正榮仍将堅持聚焦于一二線城市,三線城市則是機會性選擇進入,目前,正榮内部設立了一個專門團隊,負責研究城市輪動以及相關城市數據的分析研究,為最終決策做出參考。

    “拿地要看大形勢,看人口流入,還有城市産業等多個維度,這個方式我們多年來一直堅持。”黃仙枝透露,投資“秘訣”就是——“甯肯錯失一個機會,也不要做錯一個決定。”

    “不同階段有不同戰略定位”

    不同階段不同處境下,企業有不同的戰略定位。2019年起的三年,正榮定位為“高質量”發展期。

    “高質量”的其中一個含義,是做到風險可控。

    去年,正榮地産的淨負債率大幅降低至74%,受到資本市場的充分認可。

    “與一些同等規模企業相比,正榮的有息負債隻有他們的一半甚至更少,債務壓力輕許多。”黃仙枝透露,優化财務結構、負債結構的動作,正榮持續在做,包括尋求更合理的長短債比例,更合适的傳統融資和資本市場融資比例等。

    而正榮的穩健,也在上半年得到了評級機構的持續認可。今年以來,正榮地産不僅成功跻身國内企業3A最高信用等級行列,同時獲得标普、穆迪等國際評級機構的評級上調。

    “高質量”的另一個含義是:組織升級。

    組織架構上,正榮今年提出“精總部,強區域”的方針,一方面持續完善體系、制度,加大授權力度,以培育出更多的百億級區域,另一方面在總部層面,進行職能的整合。

    包括,将工程和成本職能将合并為工程成本中心,打通兩個強相關職能,更好的管标準、管體系、管風險;将原商開公司的商業項目開發下放到區域,同時把商業資管職能并入資産管理部,以減少交叉管理摩擦;以及成立客戶價值中心,加強對客戶價值的重視。

    “高質量”的第三層含義則是聚焦主業。

    “主業做不好,去做副業是很難的”,黃仙枝指出,現階段,正榮仍然會聚焦主業,同時圍繞主業做必要的布局。

    其中,物業和商業運營是正榮下一步重點發展和提升的産業。據了解,正榮物業已經具備持續盈利的能力,并且盈利水平在不斷提升。而長租公寓也是正榮嘗試的新業務領域,但不同于其他企業擴張式的發展思路,正榮介入長租公寓業務的初衷,仍是存量資産的保值增值。

    此外,随着南京、天津等地的商業物業陸續入市,持有型物業的管理也将成為正榮重點探索的領域。

    黃仙枝透露,正榮在持有型物業的運營上,會對标香港地産商,持有型物業在資産組合中的比例會根據企業所處的發展階段,逐步提升到一個理想的比例。

    “你看現在香港幾家房地産企業,持有型物業源源不斷貢獻利潤,負債率很低,安全系數很高,這樣就能做百年老店。”

    而成為百年企業也是正榮的企業願景。

    ”今年是正榮成立第二十一年,對百年企業來說,二十一歲正值青春,更多的精彩還在後面。”黃仙枝說。

    以下為觀點地産新媒體對正榮地産董事長黃仙枝先生的采訪實錄:

    觀點地産新媒體:有預測接下來十年房地産是溫和增長,未來隻有頭部企業能活得好,您對此怎麼看?

    黃仙枝:基本同意,未來有兩類企業可以“活下來”,一類是達到一定規模的,比如前50強,全國性布局的;另一類是有專業、有特色的企業,在某一個區域做得很好。

    中小房企未來的發展會越來越難。對于中小企業,一是人才跟不上,二是管理跟不上,三是一旦對市場的研判不準,投錯一兩個項目,可能就會遇到麻煩。

    未來,對房地産企業而言,規模、利潤和品質這三個指标每一個都至關重要,正榮對着三個指标的要求是不僅做到均好,還要做到均優,這樣才有可持續的競争力。

    觀點地産新媒體:您怎麼看待企業經營中的風險?

    黃仙枝:企業經營都面臨風險,關鍵是風險系數是多少。企業發展就好比開車,車開得越快,注意力越需要高度集中,以及刹車、安全氣囊都配好。隻要安全系數足夠高,那麼速度快一點就不會有問題。

    當然我也經常說,不能着急,速度不能太快,否則性能再好的車也會刹不住。企業發展,就是要在風險可控的前提下全力以赴。

    觀點地産新媒體:您怎麼看合作拿地。

    黃仙枝:合作是好事,但要和理念相同的企業合作。比如一個要求周轉快一些的企業,和一個速度不緊不慢的企業合作,之間的摩擦就會很多。

    正榮的合作夥伴中,不僅有理念相近的房企,也包括産業合作夥伴以及一些小股東。隻有合作夥伴之間發揮各自的資源優勢,效益才能最大化。正榮是一個很好的合作夥伴,因為願意多讓一些利給别人,大家可以把共同的事業做得更大。

    觀點地産新媒體:正榮在投融資方面有哪些舉措?

    黃仙枝:去年以來,我們持續對債務結構進行優化,中長期債的比例在增加,短債的比例在下降,改善的效果還是非常明顯的,這讓我們在投資上更加的從容。根據今年的市場環境,正榮采取了平滑投資的原則,到現在,基本上每個月都有拿地。

    觀點地産新媒體:正榮去年成立了産業集團,您怎麼看做産業和做地産的區别?

    黃仙枝:地産成敗的關鍵是對大勢的判斷。趨勢一旦判斷錯了,就很難彌補。所以,做地産一定要懂得大勢,要有格局,要能夠站在更高的高度看全局,否則再聰明也沒用。

    做産業則要有情懷,服務行業沒有情懷是不行的。例如正榮做物業管理和商業運營,不僅實現了盈利,同時還創造了數以萬計的就業崗位,這對社會是很大的貢獻。

    觀點地産新媒體:你怎麼看長租公寓業務?

    黃仙枝:正榮做長租公寓,主要還是利用自己的持有型項目做運營,實現資産的保值增值,不會做“二房東”。

    長租公寓被人們從觀念上接受,可能還需要一些時間。現在90後結婚,還是要買房子,沒有房子就沒有家的感覺。所以,要真的像國外年輕人那樣接受租房,可能還需要一些時間。

    觀點地産新媒體:您怎麼評價“正榮人”?

    黃仙枝:正榮用人,一直強調彼此成就的理念,這是我們的優勢。正榮發展到目前,已經形成一套獨有的文化,正榮也很重視文化凝聚人心的作用。自從總部搬到上海後,我們引進了很多優秀的人才。如果說其他企業内部有所謂的派系問題,那麼在正榮,則隻有一派,就是“正榮派”。

    觀點地産新媒體:怎麼看越來越多90後成為企業骨幹?

    黃仙枝:正榮員工的平均年齡是31.2歲,是非常有激情、有沖勁的一群人,對企業有向心力。你看我們的管理層,大部分都是80後。35歲開始正是做事業的時候,我很希望多給他們一些機會,把管理的梯隊培養起來,這是我現在最重要的任務之一。

    領袖訪談 | 領袖的意義絕不在于複制性,而在于他的命運成為诠釋時代進程的符号。

    撰文:陸欣 黎倩    

    審校:徐耀輝



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