觀點指數 | 上半年市場報告：溫和回歸 主業聚焦

碧桂園單月錄得820億元，年内千億房企達12家​

從年初的對市場不樂觀到如今，半年過去了，“觀點指數·2019年上半年中國房地産企業銷售金額TOP100”房企也用181天的時間向我們呈現了一份帶有2019年獨特印記的銷售成績。

從榜單來看，穩居前三的依然是碧桂園、萬科和恒大。不同的是榜眼和狀元的差距在縮小，同時也拉大了和探花的距離。具體而言，2018年上半年，碧桂園、萬科和恒大的銷售額分别為4124.9億元、3046.6億元和3041.8億元。而經過一年的調控以及銷售節奏調整，碧桂園和恒大的步伐明顯放緩，較去年同期減少上百億元。

不過單月來看，碧桂園則又創造了一個歷史，僅6月單月就賣得820億元，這對于中國房地産行業來說是史無前例的。

不過需要注意到，今年萬科的銷售動作較為積極，2019年上半年合約銷售額不降反升，並且領先恒大522億元。而去年上半年萬科僅比恒大多4.8億元。對比其他同行來看，萬科上半年的銷售同比增長率為9.63%，雖然低于TOP100房企25%的平均增長水平，但是在其他頭部房企銷售普遍下滑的情況下，依然實現了正增長。

2018年中，萬科提出“收斂聚焦·鞏固提升基本盤”後，開始修枝剪葉，各個業務線條都明确了各自的基本盤，其中四大區域明确以開發業務為基本盤。這也解釋了萬科今年較快的銷售增長。

其實不僅是萬科，在今年市場低谷期，越來越多的房企開始收縮觸角，對不盈利的多元化業務更加謹慎，轉而強化地産，将錢花在刀刃處，以求度過資本寒冬。

三甲以外，今年上半年合約銷售超過2000億元的房企還有保利和融創。這兩家房企一直是TOP4和TOP5的有力競争者，今年上半年保利發力迅猛，已經超過融創穩居第四位，相信接下來兩者的激烈争奪仍會繼續。

從榜單來看，上半年合約銷售超過1000億元的房企有12家，較去年同期增加3家。銷售處于500-1000億元的房企有19家，和去年同期持平。200-500億元的房企數量在各階梯中最多，為37家。按照往年的情況，上半年合約銷售超過400億元的房企，均是年内沖擊千億的有力競争者，而上半年合約銷售逾400億元的有40家房企，這也意味着今年千億房企有望比去年增加9家。

TOP100門檻值上浮逾90%，近六成房企銷售未“達標”

年中是房企“搶收”，提交答卷的關鍵時期，因此雖然受調控政策的影響，整體市場預期承壓，但是從榜單來看，各個梯級房企在競相追逐中擡高了TOP100門檻值。

具體而言，“觀點指數·2019年上半年中國房地産企業銷售金額TOP100”的門檻值為114.1億元，較去年同期的58.4億元增長95.39%，這也是所有階梯門檻值里增長最快的。緊随其後的是TOP50門檻，為322.2億元，同比增長37.16%。可以看到，所有階梯門檻值中，增長較為緩和的是TOP3、TOP5以及TOP20，分别為-2.84%、12.38%和9.62%。

如果觀察各階梯的單月銷售及同比情況，也可以發現TOP50後的銷售總額同比增長整體而言是較高的。其中3月、4月銷售總額同比增長達到50.87%和63.37%。而其他階梯則逐級遞增，TOP3、TOP5、TOP10、TOP20、TOP50房企，越往後銷售總額的同比增長率越高。

考究原因，一方面是上述房企本身基數比較大，因此面對今年的復雜地産環境，想要得到較大的業績增幅，存在一定難度。另一方面是，相對位置較後的房企，這些位居前列的還是相對舒适，面臨的位次争奪以及外部環境影響較小。

今年年初的業績會以及其他公開場合，不少房企都對外發布了銷售目標。借此，我們也得以窺見房企對目標的完成情況。以42家發布銷售目標的房企作為樣本，觀點指數統計發現目標完成率超過50%的有17家，占比40.48%；完成率位于40%-50%的房企最多，有20家，所占比重為47.62%。需要注意的是，有5家即11.90%的房企目標完成率低于40%。

換句話說，有近六成的房企未能在年中實現銷售目標的一半。面對下半年的房地産環境，再加上融資渠道收緊、債務兌付高峰期如約而至，房企間的洗牌開始，要想完成銷售目標更加充滿未知。

二線城市成土拍主角，納糧補倉中溢價率小有回升

回顧上半年土地市場，雖然不乏多家房企圍獵同一地塊。如廣州公開出讓南沙靈山島尖兩宗商住用地，吸引了包括碧桂園、保利、雅居樂、中國金茂、保利等35家房企；深圳供應5宗住宅用地使用權，共有80余家房企參與拍賣……

不過整體來看，上半年土地購置價款和面積都有明顯下降。以國家統計局公布的數據來看，2019年1-6月份，房地産開發企業土地購置面積8035萬平方米，同比下降27.5%，降幅比1-5月份收窄5.7個百分點；土地成交價款3811億元，下降27.6%，降幅收窄8.0個百分點。

以觀點指數監測的31個重點城市情況來看，土地市場則略有回暖。2019年1月上述城市的當月成交面積小幅增長至1206.46萬平方米，同比增長率為3.42%，至2月成交面積出現負增長，為-11.37%。不過在接下來的月份中則迎來了正增長。

其中3月、4月、5月和6月的成交面積同比增長率分别為6.54%、45.64%、51.84%以及44.28%。成交宗數上，2019年4月-6月同比增長均超過27%。

城市結構上，土地市場持續分化，一二線城市供需活躍，成為房企搶奪資源的主要戰場。2015年11月，31家重點城市的土地出讓金比例出現交錯，随後二線城市出讓金比例一直位于一線城市的上方。至2018年11月，一線和二線城市土地出讓金所占的比重分别為47.45%和52.55%，雙方首次接近。不過該月以後，二線城市比重逐漸提高，最高時為2019年3月的94.29%。

和一線城市對比，二線城市土地價格相對較低且有貨量，而且不受一線城市的“五限”影響，再加上考慮到三四五線城市銷售難有起色，因此二線城市自然成為房企不約而同的選擇。

争搶面包的房企多了，自然會變相推高土地的溢價率。以觀點指數監測的31個重點城市來看，2019年上半年土地溢價率小有回升。

其中2019年1到3月，上述城市的平均土地溢價率為9.94%、18.02%和24.38%，較去年同期分别下降10.69%、5.32%和1.64%。不過進入4月份，情況有所改變，土地溢價率達到29.89%，較上年上升12.51%。

為防止土地市場過熱，不少城市也開始陸續調整土拍規則，提高準入門檻，減少競拍房企數量。亦或在網上報價達到上限後，不再接受最新報價。

到位資金依靠快周轉，融資收緊下的房企“拮據”生态

回到房企的資金層面，上半年土地購置價款和面積明顯下降，一定程度上是因為房企手上資金承壓，極大依賴銷售回款，難免在土地購置上顯得“拮據”。

國家統計局數據顯示，2019年1-6月份，房地産開發企業到位資金84966億元，同比增長7.2%，增速比1-5月份回落0.4個百分點。其中，國内貸款13330億元，增長8.4%；利用外資43億元，增長51.8%；自籌資金26731億元，增長4.7%；定金及預收款28465億元，增長9.0%；個人按揭貸款12806億元，增長11.1%。

可以看到，2019年1-6月定金及預收款、個人按揭貸款的同比增長率均超過9%。若算上資金結余，今年前6個月房企的到位資金來源極大依賴自身纾困。

其中上年資金結余占本年實際到位資金合計累計值的41.76%；定金及預收賬款占比19.51%，自籌資金緊随其後，占所有到位資金來源的18.32%。另外個人按揭貸款所占比例則為8.78%。

需要注意的是，2019年初在“穩健貨币政策要松緊适度”的指引下。房企的融資規模略有回暖，不過大多為“借新還舊”，資金並未如外界所預期的大量流進房地産。而随着一季度過去，更多的嚴厲的政策監管和揮之不去的高杠杆風險，讓房企的融資進一步吃緊。

上半年，不少房企債務陸續到期，可以看到以高息置換低息也成為2019年的融資特征之一。個别房企債券利息超過13%甚至更高，預計未來行業整體融資仍然承壓，成本也将繼續水漲船高。