觀點指數 | 上半年聯合辦公報告：格局與分化

觀點指數 經歷了2018年下半年以來的關店、裁員、退租和融資受阻等諸多負面消息，聯合辦公行業依然不乏熱點。

一方面，WeWork、優客工場的上市步伐依然受到新經濟和科技領域投資者的極大關注。和上述種子選手同步，也有一部分企業持續大刀闊斧擴張，步子從核心一線城市下放到部分熱點二線城市。不過，行業的硝煙仍未散盡。聯合辦公企業受投資者減資、撤資，甚至關店的消息依然不斷。

目前來看，市場上對于聯合辦公主要持兩種觀點：一種聲音認為，聯合辦公行業已從2017年、2018年的高速擴張緩下步來，進入沉澱積累時期；另一種觀點則認為，行業的規模依然在快速集中。

事實上，聯合辦公作為最新發展起來的行業，其發展依然面臨着諸多不确定性，企業在不斷進行融資輸血，但盈利模式依然未明。除此以外，行業内部也在復雜的整合當中，這種格局與分化體現在聯合辦公的方方面面。

分化：城市、區域、租金

作為從傳統寫字樓辦公衍生出來的一種辦公業态，聯合辦公往往對于城市或區域的商辦環境有一定要求，這決定了聯合辦公空間主要集中在經濟發達以及商辦環境活躍的核心城市。

觀點指數研究院統計數據顯示，目前，國内聯合辦公空間主要集中在北、上、廣、深四個一線城市，以及成都、杭州、南京、武漢等11個核心城市。當中，又以四個一線城市最為集中，北京、上海、廣州、深圳占據了國内聯合辦公近80%的市場份額，這說明一線城市依然是聯合辦公空間主要布局城市。

除此以外，成都、武漢、杭州、南京四個城市聯合辦公空間的市場份額也均超過了3%；西安、天津、重慶的市場占比則分别為1.93%、1.17%、1.37%。從聯合辦公企業最近的動作看，一些核心二線城市開始成為布局的理想地。

四個一線城市當中，上海仍然是聯合辦公空間最為活躍的城市，其市場占比達到33.96%，遠超過其他三個一線城市，該城市網點主要集中在老黃埔、南京西路、徐家匯、陸家嘴等傳統商圈一帶。一個不能忽略的數據是，上海也是亞太地區聯合辦公最活躍的城市，其共享辦公空間占寫字樓面積達3.5%，是亞太地區最大的共享辦公市場。

過去三年，作為國内政治、經濟及文化中心，北京的聯合辦公空間也在迅速擴張，其共享辦公空間市場份額達到23.22%，比上海少10.74%。而處在華南區域的廣州、深圳，和上海的差距則顯得尤為明顯。

其實，一線城市間的市場占比差距和頭部企業的布局有很大關繫。比如，直到今年4月，WeWork才在廣州開出第一家門店，而在此之前，廣州聯合辦公市場仍沒有較大影響力的企業入駐。

除此以外，上海聯合辦公市場在區域分布上也表現出與北京、廣州、深圳三個城市不同的特點。具體來看，上海浦東、黃浦、徐匯、長甯、靜安五大區域占該城市共享辦公空間的市場份額均超過10%。而浦東區域占比最高也僅為17.24%，各區域間表現出一種均衡發展的趨勢，這是在另外三個城市所沒有的。

以廣州為例，其59.28%的共享辦公空間集中在了天河區，此外，海珠區、越秀區分别占比18.56%、17.96%，但其他區域均未超過2%；北京市場聯合辦公空間的51.54%則分布在了朝陽區，海澱區、東城區為20.61%、12.5%，其他區域最高也不超過5%。

而在深圳，共享辦公空間高度集中在一個區域的情況稍有緩解，但大部分的聯合辦公空間也主要分布在南山區和福田區兩個區域，占比達到42.11%、33.08%，另外龍崗區也達到10.9%。

以上現象也進一步說明，上海聯合辦公市場比其他城市更為成熟。此外，從新增項目看，觀點指數統計數據顯示，今年1-6月，上海新增聯合辦公空間門店115家，新增工位32300個。其中，黃浦、浦東、徐匯、靜安、闵行成為聯合辦公新增門店和工位的主要區域。

從11個聯合辦公空間重點城市看，北京共享辦公空間平均工位租金最高，達到1682元/工位/月，上海次之，達到1206元/工位/月。然而值得一提的是，深圳、廣州共享辦公空間市場份額雖位列第三、第四，但其工位租金卻比西安、重慶等中西部城市低，僅為994元/工位/月以及924元/工位/月。

出現此種現象，一方面是因為，深圳、廣州等華南區域的聯合辦公市場相比上海、北京仍處在上升空間。此外，深圳和廣州的聯合辦公空間開始向非核心區擴散和下沉，也拉低了整體的工位租金水平。

反觀西安、重慶等重點城市，多為聯合辦公空間新開辟城市，因此辦公空間主要集中在城市的最核心區域，租金也相對會高一些。

多元：融資與造血

事實上，與城市、區域和租金間的差異相比，聯合辦公企業之間的分化則表現得更為明顯。今年上半年，一部分企業仍然深陷關店、裁員的旋渦之中，與此同時，另一部分企業則繼續大刀闊斧進行擴張。

造成聯合辦公空間不同命運的，是隐藏在其後不同的融資生态。近兩年來，聯合辦公空間規模得以快速提升，與市場資本的推手有千絲萬縷的關繫。投資者的看好，曾為共享辦公企業源源不斷地提供輸血。

然而，去年下半年以來，彌漫在全球經濟上空的陰霾，使得聯合辦公空間的融資受到了影響，一些企業不得不選擇擱淺擴張計劃，甚至削減現有人員與規模。

當中受影響的不僅僅是中小企業，也包括聯合辦公的頭部選手。今年1月，由于缺乏股東支持，WeWork的最大金主軟銀宣布對其投資從160億美元銳減至20億美元，這種幅度的減資何止是“腰斬”這麼簡單；不久，氪空間傳出關閉6個空間，面積達3萬平方米。

除此以外，優客工場、夢想加、ATLAS寰圖、WeWork等聯合辦公企業則在西安、武漢、成都、長沙等城市新拓展項目。

一直以來，共享辦公空間普遍靠股權融資輸血維持着規模的擴張，但當這條單一路徑遭遇堵塞，聯合辦公的困境也顯而易見——經濟形勢的不樂觀導致市場上聯合辦公空間的融資比以往更少。

近來的情況看，WeWork和優客工場冀望尋求IPO，通過登陸資本市場的方式拓寬自身的融資渠道，以獲得更好的資本發展規模。此外，随着行業的發展，聯合辦公亦開始嘗試更多元的融資方式。

今年3月，納什空間獲批聯合辦公領域首單ABS，該資産證券化名稱為“渤海匯金-納什空間資産支持專項計劃”，額度為2億元；6月，該計劃成功設立發行，並拟在深圳證券交易所挂牌。這單ABS的發行，讓聯合辦公企業看到了全新的融資通道，而随着第一個吃螃蟹的企業誕生，相信更多的企業将嘗試發行ABS進行融資。

長久來看，聯合辦公空間的融資渠道需要進一步拓寬，且應該更為多元。但無論如何，共享辦公空間自身的造血能力才是企業需要長遠考慮的課題。目前，市場上聯合辦公空間普遍處于虧損狀态，其盈利模式也飽受市場質疑。

以優客工場為例，其70%以上的收入來源于工位、會議室、場地等空間服務，除此以外的增值服務收入仍有提升空間；氪空間通過孵化、财稅法咨詢、廣告、活動場地等服務也保持着超過20%的非工位收入，但更多的聯合辦公企業租金以外的收入占比仍然較低。

衍生及外拓服務能力弱，營收模式單一，影響了共享辦公空間企業的盈利能力，聯合辦公企業也亟需探索更為多元的盈利點，為企業營運不斷造血。

從目前聯合辦公空間的外拓服務看，不少企業主要集中在會議室/活動場地租賃、辦公室空間裝修定制、平台及廣告、智能化辦公設備和技術輸出等方面的服務，企業之間重合度較高，外拓服務也存在同質化現象。

改變：大企業客戶與寫字樓擴張

單一依靠工位租金的模式，也使得企業的收入受出租率波動影響較大。調查顯示，共享辦公企業空間平均出租率只有達到85%時，才能保持盈虧平衡。而實際上，大多數聯合辦公的單體門店仍未達到這個水平。

一個簡單的事實是，“雙創”的提出曾使得共享辦公呈井噴式發展和擴張，因此一直以來，初創類公司成為聯合辦公企業的主要客戶對象。但這類企業發展的不穩定，也是共享辦公空間出租率普遍不高的原因之一。

行業研究數據表明，國内中小企業的平均壽命僅為2.5年，而每年倒閉的企業約有100萬家。為擺脫目標客戶的不穩定性和短租期，減少租戶特性給企業造成的不良影響，共享辦公空間也在不斷調整自身的客戶結構，試圖加大大企業客戶在自身客戶結構中的比重。

事實上，去年下半年以來經濟形勢的放緩，也使得一部分傳統寫字樓的企業租戶開始考慮入駐共享辦公空間，這給聯合辦公帶來了利好。

從企業租戶的角度來看，相比傳統寫字樓，選擇聯合辦公空間一定程度上可以節約租金成本；另一方面，共享辦公的靈活性也使得企業可以在經濟形勢不好的情況下更好地增減辦公空間，保持合理運營。

據了解，在共享辦公頭部企業WeWork的客戶中，1000人以上的企業客戶占其會員已達32%，在北京等一些城市，該公司大企業會員甚至可達到50%。

這促使WeWork辦公空間的平均租賃時長，從2017年的7個月快速增加到目前的超過20個月，大企業客戶的增加改變了WeWork的營收狀況。

上半年，另一個明顯的現象是，由于新增供應的增加以及空置率的不斷上升，傳統寫字樓也在不斷調整自身的租戶結構與業務生态。以深圳為例，高力國際一份研究數據顯示，今年上半年，深圳甲級寫字樓空置率達23.3%，其中前海區域更高達65.7%，高空置率延續了深圳去年底寫字樓退租的影響。

因此，部分寫字樓為了降低空置率開始引入聯合辦公運營商，這似乎給聯合辦公拓展帶來了不錯的機會。

事實上，雖然聯合辦公進駐傳統寫字樓已不是新鮮事，但這種趨勢正變得更為明顯——共享辦公空間正成為寫字樓的重要租戶之一。

觀點指數研究院統計的數據顯示，今年1-6月，上海新增共享辦公空間里面，布局在寫字樓的比例達到55.86%，當中，布局在甲級寫字樓的占36.04%，布局在乙級寫字樓的占19.82%。此外，項目開在創意園區的有27.03%，開在商住樓的占12.61%。數據顯示，共享辦公空間開在寫字樓的比例還在增加。

行業近年來的發展情況也表明，共享辦公空間已經成為吸納寫字樓的重要消費群體。數據統計，2018年，聯合辦公空間對寫字樓的吸納空間是2017年的3倍，總吸納量達到50萬平方米。而站在聯合辦公空間的角度來看，相對于一些老舊産業園區及工業廠房，進駐寫字樓也可以有效降低其改造成本。