觀點指數 | 上半年養老地産報告：撬動13萬億

觀點指數 對比其他進行得如火如荼的業務闆塊，養老地産似乎是房企戰略上的寵兒，行動上的矮子，始終讓人有種雷聲大雨點小的觀感。

過去的2019年上半年，雖然不乏房企釋出養老動作，比如競得宅地並配建養老房、雙方聯合開發某市養老項目、與養老服務商簽訂合作等，但是細究基本還是以銷售型養老動作為主，真正不出售物業，長期持有的運營模式還是動态較少。

這和養老地産行業尴尬的現實不無關繫。一方面，根據中國社科院預計，2030年中國養老産業市場可達13萬億元，市場前景無限。而另一邊廂，老年人群消費能力有限，行業盈利模式未明，市場價值未能得到有效釋放。以上種種，無疑都讓房企或者其他養老地産參與主體更加謹慎。

未來如何發展？朝向何方？或許他山之石可以攻玉，從美國、日本等國家的經驗中，我們可以獲得一定的發展思路。

需求與供給矛盾，每百名勞動人口要負擔16.8名老人

對于中國來說，老年人口的養老需求在不斷增長。2019年3月15日，國務院總理李克強答中外記者問中提到，中國的民生問題中“一老一小”的問題，也就是養老服務、托幼服務是有困難的。

他透露，養老機構現在能提供的服務，每百人只有三個床位。有的大城市統計，可能要到90歲以後才能等到養老床位。

也即是說，即便現在繼續加大養老機構發展的力度，但是“供給跟不上需求的增長速度”已經是養老地産行業的現實。

數據端顯示的結果或許會更加直觀一些。觀點指數從民政部公布的數據發現，2010年至2017年，我國各類養老服務機構和設施的數量在波動中上升，由2010年的3.99萬個逐步向上，雖然2013年環比2012年有所下跌，為4.25萬個，但是經歷短暫的緩行後，2014年則開始一路上行，至2017年為15.5萬個。

各類養老床位數則是一直往上走。其中2010年為314.9萬張，時隔7年翻了一番，2017年該數字為744.8萬張。

但是若對比老年人口，則會發覺這些供給不過是杯水車薪。國家統計局數據顯示，2018年全國總人口為139538萬人，同比增長0.38%。而老年人口（60歲以上）則還是維持比較高的增長，人口總數為24949萬人，接近2.5億人，同比增長率為3.57%。

事實上不僅是去年，2004-2018年這15年間，我國60歲人口增速基本保持在3%-5%之間，而總人口的同比增速處于0.3%-0.6%左右，這意味着老年人口的增速基本是總人口的8-10倍。

與之對應的，老年人口撫養比（即每100名勞動年齡人口要負擔多少名老年人）也在與日俱增，勞動年齡人口的壓力不斷提高。按照國際上的標準，“一個國家或地區60歲以上的老年人口占總人口的比重達到10%以上，或者65歲以上的老年人口占總人口的比重達到7%以上，那就意味着這個國家或地區的人口處于老齡化社會”。

按此標準，我國早在2000年就已經步入老齡化社會。而我們也看到2003年我國的老年人口撫養比為10.65，即每100名勞動年齡人口要負擔10.65名老年人。2018年，老年人口撫養比進一步提高至16.8，同時老年人口在總人口中所占的比重也由2003年的12.38%提高至2018年的17.88%。

人口老齡化程度加劇，因此不管是從産業價值還是社會民生福祉方面，養老問題都亟需得到緩解或解決。

“居家養老”占據主導地位

而從當前的養老行業來說，居家養老、社區養老和機構養老是主要的三種養老模式，其中居家養老是主流。雖然不少研究觀點将其歸咎為，受傳統文化影響，因此我國老年人口更青睐于在家中接受子女或親友的照顧。但這或許只是引子之一，更為重要的還有養老資源的錯配，以及老年人口的資産不足，難以支撐收費較高的養老機構。

縱觀全國，觀點指數統計發現，截止2019年6月30日，全國的養老院總數為30664間，包含敬老院、老年公寓、護理院、療養院、養老照料中心、養老社區、福利院及其他。其中江西省養老院在全國中所占的比重最高，為8.18%，甯夏最低，為0.23%。

如果和老年人口相比較，則可以發現不少老年人口在全國占比較高的省份，其養老院數量卻不一定成正比。以廣東為例，其常住老年人口在常住人口中所占的比例為8.62%，位列全國16位。但是養老院在全國中的占比卻為4.87%，排列第七位。而遼甯省的老年人口比例為23.54%，在已公布老年人口比例的省份中排名第一，但是其養老院數量在全國僅排第六位，養老院在全國占比5.97%。

另外，我們可以發現，養老地産主要集中在京津冀、長三角、珠三角和川渝四大區域。這些區域相對來說，經濟較為發達，人均可支配收入以及醫療資源優勢比較明顯，因此養老地産數量也相對高一些。

資源分配不均外，服務質量相對好一些的民營養老機構收費則比較高，是普通家庭難以承受的日常負擔。觀點指數統計發現，在全國的養老院中，月均收費在500-1000元之間的養老機構有22255家，其中有19682家為國營機構，占比88.43%。

除此之外，收費1001-2000元/月的養老機構，全國僅有3059家，總數不多。其中國營機構為763家，民營機構為2143家，占比70.05%。收費2001-2500元/月的養老機構，全國也僅有1758家，其中民營機構占比73.72%，為1296家。

換句話說，國營機構主要保障老年人口的基本養老需求，相對來說機構數量也比較多。而其他收費階梯中，民營機構都占據了一定的主導地位，不過數量還是相對有限，而且供應較少。

“老有所依”難題待解，養老金資産捉襟見肘

供給少和收費高的另一面，卻是較為殘酷的經濟現實。以目前老年人口的資産狀況來看，3000元以上/月的養老支出，對于多數家庭來說已經是無法負擔，因此一些收費較高的養老機構僅能滿足少部分高收入家庭的需求。

觀點指數從北京大學中國健康與養老追蹤調查項目組公布的數據獲悉，我國退休中老年人的個人資産中農業戶口的總資産僅為20萬元，非農業戶口為79.9萬元。但是需要注意的是，當中包括了住房資産以及土地資産，和一些“以房養老”比較成熟的國家來說，上述資産在國内暫時還是較難變現來補充養老資金。

因此，我們更加聚焦傳統的養老金資産和流動資産，可以看到兩者數額較少。其中農業戶口人群中養老金占比相比非農業戶口人群少很多，養老金資産和流動資産合計為5.73萬元，占農業戶口退休中老年人個人資産的28.62%；非農業戶口的上述兩項資産合計為50.52萬元，占總資産的63.22%。

當然，這只是一個均數。如果看回缺少養老資産的人群比例，則更加接近現實。

北京大學中國健康與養老追蹤調查項目組數據顯示，僅考慮養老金帶來的預期收入，有75.4%即将退休的中老年人在退休後生活水平無法超過貧困線。如果算上養老金、房産、土地、耐用消費品、固定資産以及流動資産，則缺乏養老資産的人群比例大幅下降到了37.6%。

需要注意的是，僅僅依靠養老金收入，有90%的農業戶口無法滿足60歲以後的退休生活。對于非農業戶口人群，僅靠養老金也有36.9%的中老年人消費在貧困線之下。

他山之石 從美日看中國養老

從上文可以看到，不管是農業戶口還是非農業戶口，養老金資産占比都比較少，而房産和土地都是資産中的大頭。因此，如何改善養老金資産、發掘房産帶來的預期收？，是改善？年群體養？狀況的關鍵密匙。

若果從文化比較接近的鄰國日本來看，因為其租售比較高，因此其“發掘房産帶來的預期收？”主要是透過将房子部分出租，從而以租金來補貼養老費用。相反，将房産抵押給保險機構這種“以房養老”的方式並沒有特别風靡，僅在一些房價較高的大城市推行。這主要是因為日本養老保險制度比較完善，養老金相對充裕，因此比較少有人選擇抵押房屋來養老。

因此對于中國來說，在一些房價相對較高，租售比較為理想的一線城市或者強二線城市，出租住宅的部分空間換取租金收入，也是補充養老資金的理想選擇。

其次，宏觀層面，我們也可以從日本的養老保險制度上有所思考。日本的養老金制度主要由國民年金、厚生年金和共濟年金制度以及企業年金3個層面構成。

以國民年金為例，日本法律規定所有20歲以上60歲以下的國民不分職業都有義務參加國民年金。參保者每月要向國民年金保險上繳15040日元，按照2019年7月8日的匯率計算，保費則為每月人民币953元，平均可領取5.5萬日元/月（3485人民币/月）的年金。

而厚生年金和共濟年金制度則有點像中國的職工基本養老保險。受雇于企業的正式員工或國家的公務員等需要參加厚生年金，保費由員工和單位折半出資。

除此之外，1997年日本還制定發布《介護保險法》，将養老與護理進行融合。介護保險根據不同護理要求，将人群分為6個等級，收入最低的等級只用繳納標準保費的50%，收入最高的等級需要繳納標準保費的150%。後期，經過官方指定機構評估身體狀況後，在必要時可以享受包括上門護理、上門康復診療、居家療養指導、日間介護護理、日間康復診療等服務，以及入住專門的介護保險設施來接受介護服務。

回到國内的現實情況來看，目前的養老保險基本是以城鎮職工基本養老保險以及城鄉居民基本養老保險為主。不過，最近幾年基本養老保險的收支差額在不斷縮小。随着人口老齡化加劇，養老保險收支壓力問題正在顯現。

因此除了保險以外，還需要建立較為長期的護理保險制度。2015年10月29日，中央已經在十三五規劃的建議中提出：推動醫療衛生和養老服務相結合，探索建立長期護理保險制度。不過具體的政策還需要一一落地。

而在“以房養老方面”，2018年8月8日，銀保監會下發通知，要在全國範圍内推廣老年人住房反向抵押養老保險。要求保險機構做好金融市場、房地産市場等綜合研判，積極創新産品，有效滿足社會養老需求，增加老年人養老選擇。

“以房養老”是指擁有房屋的60歲以上老人将房産抵押給保險機構，之後老人可以繼續居住或享受收益，同時按照約定條件每個月領取保險公司支付的一筆養老金，直至身故。

在美國，申請這種按揭的所有人（可能不止一人）都必須高于62歲，按揭總金額不得高于62.5萬美元（不同州有不同規定）。另外每個月按揭金額的1.25%需要繳納給聯邦住房局作為保險。不過，由于風險大、貸款費用高等原因，美國的“以房養老”參與者20年僅有49萬人，只占符合“以房養老”條件人數的1%。

因此對于中國來說，也許“以房養老”同樣也只能作為“非主流”的養老方式，真正能纾解養老之困的或許還是養老保險以及建立與經濟同步增長的專項資金機制。