觀點指數 | 上半年産業地産報告：宏觀剪影的挑戰

觀點指數 近些年，随着雙創、“十三五”規劃、大灣區規劃綱要等一繫列政策文件的出台，産業地産作為發展實體經濟的重要載體，得到了國家的大力支持與市場資本的追逐。房地産企業、制造業企業、金融資本企業、電商等紛紛涉足産業地産領域，以期在未來産業地産格局中占得一席之地。

但是，在産業地産蓬勃發展的背後，是魚龍混雜、泥沙俱下的現實亂象。産業用地結構性供給失衡、借産業圈地搞開發銷售等始終是萦繞在産業地産發展道路上的重大問題。為此，中央政府及各地方政府已出台多個政策，對産業地産發展亂象進行管制。

而市場層面，由于中美貿易摩擦升級，國内輸美商品的關稅調整，這對産業地産造成了不小的沖擊。目前，部分産業地産企業正嘗試走出去，在泰國、越南、緬甸等東南亞國家搭建轉移承接式的園區平台，進行産業轉移。數據顯示，2019年一季度越南吸引外資額達108億美元，同比大增86.2%，中資貢獻比例超60%。

2019年，大灣區規劃、政策調控、貿易摩擦是産業地産發展的宏觀剪影，這一年産業地産将面臨嚴峻考驗，但同時也将迎來重大發展機遇。

政策驅動與管制

2018年，全國219家國家級經濟技術開發區實現地區生産總值10.2萬億元，同比增長13.9%，增幅高于同期全國平均水平（6.6%）7.3個百分點，占同期國内生産總值比重為11.3%。

同時，國家級經開區也對國家财政起到了重要支撐作用。去年，219家國家級經開區實現财政收入1.9萬億元，同比增長7.7%，增幅高于同期全國平均水平（6.2%）1.5個百分點，占全國财政收入的比重為10.6%。

經濟技術開發區作為發展産業的重要平台，對GDP、财政的貢獻力度不言而喻。結合當下國際貿易關繫緊張和科技創新發展需要的大背景下，政府對産業發展的支持力度又上升了一個檔次。

5月28日，國務院正式印發《關于推進國家級經濟技術開發區創新提升打造改革開放新高地的意見》，文件從提升開放型經濟質量、賦予更大改革自主權、打造現代産業體繫、完善對内對外合作平台功能、加強要素保障和資源集約利用五大方面對國家經開區的發展提出了新的要求，這顯示出了政府對發展産業的重大決心。

在國務院發放上述文件之後，各地方政府相繼進行跟進。其中，針對産業用地供應較少的問題，廣州南沙區提出，預留10%-15%的獨立用地或建築面積作為産業發展空間；深圳則是将國家高新區擴充到覆蓋了南山、坪山、龍崗、寶安、龍華五個行政區，11個片區，擴容總計面積近148平方公里。

除此之外，早在3月1日，證監會發布《科創闆首次公開發行股票注冊管理辦法（試行）》和《科創闆上市公司持續監管辦法（試行）》，通過在上海證券交易所設立科創闆並試點注制度，弱化财務指標要求，降低了科創企業的上市門檻，實現資本市場和科技創新更加深度的融合，為産業發展插上了騰飛的資本翅膀。

同時，針對産業用地閑置、借産業搞地産等亂象，各地方政府作出嚴厲指示，對産業用地的用途和效用進行管控，限制了部分地區産業用地的轉讓、出售，防止産業用地的空心化和房地産化。

以北京市為例，5月23日北京市住房和城鄉建設委員會連續發布〔2019〕216、217号兩個文件提到，除區政府審定的企業或專業園、公共服務平台、孵化器運營機構四類主體外，建設單位不得分割銷售研發、工業項目。這意味着開發性、銷售型、商品化的産業地産産品将從北京市消失，而剩下的政府性主導和掌控的園區将成為主流。

結合最近各地方政府推出産業地産政策，産業園區持有運營将會成為未來的主流發展趨勢。

産業地産發展現狀

目前産業地産根據承載土地面積、項目内容可分為幾個不同的類别，分别是産業園區、産業小鎮、産業新城。

産業園區

産業園區由于面積相對較小，運營難度相對簡單，大多數涉及産業地産的企業都運營了産業園區。數據顯示，目前全國有各類産業園區約2.5萬個，對國家經濟貢獻達到35%以上。

産業園區一般對指定特定行業、形态的企業招引進駐。根據進駐行業進行分類，産業園區可分為物流園區、科技園區、文化創意園區、農業園區等。

今年年初，上交所科創闆注冊制度的确立使中小科技創新企業在未來将獲得全新的融資通道，這間接地帶動了科技園區的發展壯大。科技園區的聚集協同效應、孵化器性質正好滿足中小科創企業的發展需要。

根據科技園區發展的動力進行劃分，科技園區可劃分為四種開發模式，發展的動力可以是區域産業、優惠政策、獨特物業形态(指良好園區布局與辦公環境等）、完善的進駐服務，各科創企業可根據自身發展階段和營運産品内容等因素選擇合适園區進行入駐。

除了科技園區之外，農業園區在政策的支持下也得到了迅猛發展。2018年年初，國務院《關于推進農業高新技術産業示範區建設發展的指導意見》一文中提到，要推進農村一二三産業融合發展，在财政、金融、土地方面提出優惠政策，力求在2025年布局建設一批國家農業高新技術産業示範區。

截至今年4月20日，在政府出資50億獎補資金前提下，我國已批準創建62個國家級現代農業産業園，首批認定了20個，還創建了1000多個省級産業園和一大批市縣級産業園，撬動金融社會資金近1800億元。

特色小鎮

特色小鎮最先于2014年在杭州雲栖小鎮被提及，随後伴随着各層面政策的提出，特色小鎮規模逐漸擴大。截止2018年2月，住建部發了兩批中國特色小鎮名單，共披露國家級特色小鎮403個，加上各地方創建的省級特色小鎮，數量超過2000多個。

特色小鎮潮流興起，對開發商來說是一個不錯的商機。開發商能借特色小鎮建設獲取周邊低價土地；同時由于各地特色小鎮融資政策支持，開發商能夠相對較低的成本獲取信貸資金。

特色小鎮涉及到開發涵蓋規劃設計、基礎設施建設、配套住宅商業開發、後期運營管理等環節，一些房地産企業憑借着大型項目開發經驗優勢，率先進入特色小鎮領域，将發展特色小鎮作為多元化業務之一，其中包括碧桂園、萬科、華僑城、綠城等。

當然，也有非房企結合自身企業特點，專注于某一類特色小鎮，将其特色産業導入小鎮，形成有真實産業支撐的特色小鎮。例如華誼兄弟打造電影小鎮、棕榈股份運營生态小鎮、中青旅則計劃盤活景區資源做旅遊特色小鎮。由于這類非房企缺少開發經驗，一般會選擇與實力房企合作共同開發。

特色小鎮發展的過程中出現一些不規範現象，比如數量過多、概念不清，出現了一些濫用概念的虛假小鎮、缺失投資主體且沒有動工建設的虛拟小鎮，特色小鎮與特色小城鎮概念混淆等問題。

對此，4月19日，國家發展改革委會提出，堅持“規範糾偏、典型引路兩手抓，推動特色小鎮有序發展”，在此方針上，各省份共已淘汰整改了385個“問題小鎮”。

産業新城

跟單一的生産型園區不同，産業新城作為城市化、工業化發展到成熟階段衍生出來的新事物，是涵蓋了“生産、服務、消費”等多個功能的城市型經濟園區，其顯著特征是“産城融合”。

談到産業新城，最主要的一種開發方式是企業和政府共同開發，即産業新城PPP項目。去年财政部公布産業新城PPP項目有114個，長三角39個，京津冀34個，長江中遊城市群、成渝城市群分别有21個、20個。

産業新城PPP項目的一個典型案例是華夏幸福的固安工業園區。固安工業園區地處河北省廊坊市固安縣，與北京大興區隔永定河相望，園區總面積34.68平方公里。

2002年，華夏幸福通過公開競標，成功與固安縣政府簽訂PPP合作模式，采取“政府主導、企業運作”的市場化運作方式，投資、開發、建設、運營固安工業園區，致力打造“産業高度聚集、城市功能完善”的産業新城。

在2013年到2017年間，固安工業園區累計投資330億元，累計簽約項目146個，總投資額達到603億元。固安縣的經濟也因固安工業區的緣故，年度GDP由2010年的63.8億元飙升至2018年250億元，年復合增長率為18.6%。

但是産業新城這種模式由于運營面積廣、體量大、前期資金沉澱高、周轉慢等問題，必然會遇到非流動資産增加、應收賬款增加的問題。

某房企2018年年報披露，其應收票據及應收賬款共有344.4億元，同比增加82.11%，其中主要是應收政府園區結算款，同期其經營活動産生的現金流量淨額為負74.28億元。

痛點問題

招商引資

産業地産是一個多方博弈的遊戲，參與方有政府、運營商和入駐企業等。提高園區的産值以及為地方貢獻核定的稅收是遊戲玩下去的必要條件，也是每個産業運營商花費心思去思量的一個問題。

某市一個軟件谷園區里，園區管理委員會對該園區的運營商提出要求：項目稅收的標準定在100萬元/畝/年。整個園區有6萬多平方米，折合90余畝，計算下來，整個園區項目每年貢獻的稅收要求為9000萬元。此外，園區管理委員會還會對入駐企業進行嚴格審核。

在園區管理委員會稅收等指標要求下，運營商需要尋求突破，打造園區特色，才能在衆多園區中脫穎而出，吸引優質企業入駐，完成與政府定下的指標。

園區的選址是運營商需要突破的第一點，在一個産業基礎良好、産業資源豐富的城市興辦園區，能夠通過園區附近成熟的産業鍊帶動入駐企業的協同發展，更加有利于引進優秀企業甚至龍頭企業。

據觀點指數觀察的30家樣本企業顯示，有20家總部位于北京、上海、深圳三個城市，少部分企業總部位于廣州、蘇州、大連、武漢等城市。東部沿海城市産業環境較好，成為了産業運營商首要選擇地址，比如，招商蛇口落地外貿強市深圳，張江高科紮根國際金融中心上海，華夏幸福重倉環京區域……

除去選址帶來的區位優勢，園區配套是吸引企業入駐的又一個關鍵因素。園區配套不僅限于園區内的基礎設施以及周邊的交通、環境等設施配套，還包括園區服務配套等，如融資、技術、管理等服務。在張江高科技園區里，張江高科通過對園區企業如七牛信息、天天果園、雲從科技等進行股權投資，幫助企業解決融資難題，這是張江高科招商引資的一大亮點。

政策優惠也是招商引資的一大利器，通過對園區内特定方向企業進行房租補貼、稅收減免、人才補貼、貸款貼息獎勵、免征行政稅費等，降低園區企業的經營費用，實現園區企業快速發展，充分發揮園區孵化的性質，達到招商引資的效果。例如，億達中國的大連軟件園提出優惠政策，新創辦的軟件企業，外資（或内資），經認定高新技術企業後，可享受企業所得稅15%的稅率；對國家規劃布局内的重點軟件企業，當年未享受免稅優惠的減按10%的稅率征收企業所得稅。

當然，除了通過打造園區特色吸引企業入駐之外，特殊的招商模式能夠有效擴大招商資源，達到引資效果。

在2018世界經濟論壇上，成都高新區通過與歐洲、美國矽谷城市群合作，建立科技園區國際化網絡平台，有效引進外資企業。截至3月31日，成都高新自貿試驗區共新登記各類型企業39976戶，其中外資企業506戶，較2018年上半年增加了208家，外企總注冊資金為39.13億元。

另一種招商方式並不是從外部引進企業，而是從内部孵化初創團隊，初創團隊在孵化器成長之後将會被引進園區。這種招商模式為“衆創孵化+園區招商”，它能夠達成園區健康生态良性循環，實現園區招商閉環。其典型案例的有張江高科的“895創業營”、東湖高新的“關谷創意”等。

資金流動

産業地産前期投入資金量大、開發周期長、資金回流慢使運營商面臨着巨大的資金缺口，這是微薄的租賃及運營服務收入難以覆蓋的。再加上去年房地産行業融資渠道收緊，融資利率上升，這使得産業地産運營商的資金鍊條承受重大壓力。

在這種情況下，資産證券化是解決産業地産資金鍊問題的一種重要方法。園區運營商可以将已建成項目預期租金收益打包進行項目資産證券化，為下一步園區的進一步開發或者其他園區開發提供資金支持，達到滾動開發項目的效果。

國内首例成功的園區ABS在2017年3月14日，固安九通基業公用事業有限公司發行的華夏幸福固安工業園區新型城鎮化PPP項目供熱收費收益權資産支持專項計劃，發行規模為7.06億元。

而全國首例成功的園區CMBN是在2018年3月30日，由北大科技園發行的“北京北大科技園建設開發有限公司2018年第一期資産支持票據”，發行規模為17.91億元。

據統計，今年前半年，關于産業地産資産證券化的産品共有9個，比去年全年數量還要多。資産證券化能夠增加資産流動性，降低籌資成本，對于前期資金嚴重沉澱的産業地産，資産證券化将成為未來重要融資方式。

但截至目前，園區PPP項目資産證券化産品只有華夏幸福的4例，總的發行規模為62.06億元，呈現出數量少、發行主體局限單一的特點。這主要是因為資産證券化對發行主體和底層資産有較高的要求。其中對于PPP項目資産證券化，國家發改委提出明确要求：項目工程建設質量符合相關標準；項目已建成並正常運營2年以上，已建立合理的投資回報機制，並已産生持續、穩定的現金流。項目質量、運營年限、穩定現金回報這些標準成為了園區PPP項目資産證券化道路中的攔路虎，令一些新成立以及運營不佳的園區望而卻步。

除了發布資産證券化産品之外，園區上市也能夠有效緩解産業地産企業資金緊張問題。園區上市在很大程度上能夠促使社會上的金融資本流向産業地産，在園區IPO之後回籠資金，為投資者提供一條安全退出産業地産項目的通道。

5月28日，國務院發行的《關于推進國家級經濟技術開發區創新提升打造改革開放新高地的意見》中提到，支持對有條件的國家級經開區開發建設主體進行資産重組、股權結構調整優化，並在準入、投融資和服務便利化等方面給予支持，尤其是積極支持其IPO上市。

在上述文件發出來的兩個星期後，市場上便傳出消息稱，深圳某房企拟分拆資産，計劃今年底至明年初以房地産信托基金（REITs）形式赴港挂牌，集資不少于5億美元（約39億港元）,REITs的主要資産組合為工業園。截至去年年底，該房企有26個園區項目，運營面積超722萬平方米，其中包括4個簽署框架協議的産業新城項目以及6個在建産業新城項目。

但分拆工業園香港上市面臨的一個主要問題是沒有可以對標的企業。在香港上市的11支房地産信托基金中，底層物業大部分涉及綜合類物業，少部分為酒店類物業、零售類物業，尚無以工業園為底層物業的信托基金。國際上，工業/物流地産信托基金主要集中在日本和新加坡，代表企業是普洛斯、豐樹等。

從收益率來看，除去停牌的睿富房地産基金，目前香港10支房地産信托基平均年收益率(股息率）為5.95%，加上房地産信托基金股價的升值，平均年化收益率在12%左右。

根據年報披露園區數據，若撇除公允價值變動收益，該房企近3年園區的平均淨資産回報率在4.6%左右，低于目前香港上市房地産信托基金的平均收益率。對比之下，新加坡工業物流地産信托基金平均收益率為7.45%，日本則為4.1%。

在租金流入方面，該房企的産房和寫字樓租金在過去一年有一定程度上的回落，租金水平相對其他香港上市基金也是處于低位。

目前，該房企還未形成分拆的實質性方案，尚不能切确評估其打包工業園資産以信托基金方式上市的表現情況。

回望過去，近些年上市的産業地産企業有：2015年借殼自儀股份上市的上海臨港；2015年吸收合並招商地産上市的招商蛇口；2018年吸收合並深基地B重組上市的南山控股等等。近期合肥城建購買合肥工投工業科技發展公司100%股權，主營業務從房地産領域向産業地産領域開始拓展，這跟南山控股合並深基地B的案例十分相似。

可以預想，在國務院發文支持園區上市之後，通過資産重組、股權結構調整優化，園區IPO将會越來越多，而經營政府園區平台的企業在這方面将會有突出優勢。

展望

當下，中美貿易關繫緊張，2000億美元中國輸美商品包括化學品、紡織品、食品等關稅從10%上調至25%。作為實體經濟的承載者，産業地産發展難免會受到影響，未來将面對不确定因素。目前中國部分涉及低端産業鍊的園區在向泰國、越南等地進行轉移，将最後一道工序放在東南亞國家生産，以減少關增收關稅帶來的負面影響。

此外，中興、華為事件的發生後，國家支持科技産業發展的力度愈來愈大，大灣區規劃、科創闆注冊制度等多個指示文件的落地，預示着未來科創企業将會在政策資本市場的支持下快速發展。而産業地産作為孵化企業的高效集約平台，必将迎來一個黃金發展時段。

但是新的發展階段也将面臨着新的規則制約，現在産業地産更加注重的是産業，産業導入處于重要地位，産業是地産的結果，而園區産值、稅收貢獻等則是輔助的檢驗指標。在新的規則下，過去借産業圈地的取巧行為走到了盡頭，曾經喊出“産業地産是暴利行業、回報率高達800%”的某家企業也已從新三闆黯然離場。

這給産業地産行業敲響了警鐘，當舊的商業模式不再完全契合産業發展規律時，企業們都來到了選擇的分岔口：是“深耕本營”或是“走出去”？是“安守本業”抑或是“轉型升級”？選擇並無絕對，但可以确定的是，在這個充滿産業地産發展機遇和挑戰的時代，唯有聚焦于産業、專注于産業，将産業地産進行到底的企業才能發展壯大。