重磅發布 | 觀點指數·2019中國房地産行業發展白皮書

随着房地産行業從高速發展到平穩落地，市場不斷分化、行業集中度逐漸增加，房企在應對融資收緊、債務壓力的同時，還要在規模和利潤中取得平衡。

此外，房地産市場也從單一面向多維度方向前行。在多元格局中，房企們要如何調整前進步伐，突圍而出？種種問題，值得我們深思與探讨。

觀點指數研究院通過長期跟蹤企業動态、市場發展、行業經濟，結合專業的數據分析和深度的研究，全方位、多維度地剖析當前房地産行業各業态各環節的發展現狀，並将研究成果匯集成冊，在2019博鰲房地産論壇發布《觀點指數·2019中國房地産行業發展白皮書》，與行業共謀劃，同成長。

市場篇：溫和回歸 主業聚焦

從“觀點指數·2019年上半年中國房地産企業銷售金額TOP100”榜單來看，穩居前三的依然是碧桂園、萬科和恒大，不同的是三者的銷售差距有所變化。

經過一年的調控以及銷售節奏調整，碧桂園和恒大的步伐明顯放緩，較去年同期減少上百億元。值得注意的是，今年萬科的銷售動作較為積極，2019年上半年合約銷售額不降反升，並且領先恒大522億元，而去年上半年萬科僅比恒大多4.8億元。

單月來看，碧桂園則又創造了一個歷史，僅6月單月就賣得820億元，這對于中國房地産行業來說是史無前例的。

具體而言，“觀點指數·2019年上半年中國房地産企業銷售金額TOP100”的門檻值為114.1億元，較去年同期的58.4億元增長95.39%，這也是所有階梯門檻值里增長最快的。緊随其後的是TOP50門檻，為322.2億元，同比增長37.16%。可以看到，所有階梯門檻值中，增長較為緩和的是TOP3、TOP5以及TOP20，分别為-2.84%、12.38%和9.62%。

數據來源：觀點指數統計

考究原因，一方面是上述房企本身基數比較大，因此面對今年的復雜地産環境，想要得到較大的業績增幅，存在一定難度。另一方面是，相對位置較後的房企，這些位居前列的還是相對舒适，面臨的位次争奪以及外部環境影響較小。

今年年初的業績會以及其他公開場合，不少房企都對外發布了銷售目標。借此，我們也得以窺見房企對目標的完成情況。

以42家發布銷售目標的房企作為樣本，觀點指數統計發現目標完成率超過50%的有17家，占比40.48%；完成率位于40%-50%的房企最多，有20家，所占比重為47.62%。需要注意的是，有5家即11.90%的房企目標完成率低于40%。

數據來源：觀點指數統計

換句話說，有近六成的房企未能在年中實現銷售目標的一半。面對下半年的房地産環境，再加上融資渠道收緊、債務兌付高峰期如約而至，房企間的洗牌開始，要想完成銷售目標更加充滿未知。

地産融資：監管收緊 債務圍城

觀點指數以100余家企業作為樣本，統計其公開發布的融資數額，發現2019年上半年房企融資數額達到12309.11億元（含拟融資計劃，下同），其中債券融資達到7602.19億元，占比61.76%。

若分月來看2019年4月融資總額最高，達到3309億元，其中債券融資額為1636.29億元，而公司債在債券融資中占比36.76%。4月過後，随着監管層對融資收緊，融資金額下降明顯。剛剛過去的6月份，房企融資動作進一步減少，錄得的融資金額僅為2074.74億元，環比下跌8.93%。

數據來源：觀點指數統計

反觀海外融資，6月有所回升。2019年1到5月，樣本房企海外融資的金額分别為836.67億元、604.46億元、789.94億元、740.10億元和229.64億元。其中23号文發布後，境内融資環境出現明顯收緊态勢，房企積極謀求海外發債上的突破。于此，6月單月海外融資數額出現環比大幅增長，增幅為189.75%，錄得的融資額為665.39億元。

數據來源：觀點指數統計

如果從融資期限上審視，2019年上半年房企短期融資（2年以下）占比為25.38%，2-4年期限的融資占比為41.47%；5年及以上年限的融資占比則為33.15%。面對債務兌付壓力，房企的主要信條是解決債務，急于輸血，以緩解緊繃的資金鍊。因此以新的高息債置換到期債務在上半年也較為普遍。

當然，如此這般，房企的融資成本也水漲船高。

觀點指數統計發現，2019年上半年房企的平均融資成本為6.96%。單月來看呈現波動上漲趨勢，其中2月、4月以及6月的融資成本相對較高，分别為7.32%、7.59%、7.48%。若下半年，資金收緊态度不變，房企的融資成本還将進一步升高。

長租公寓：資産證券化漸進

今年上半年，一線城市的住房租金總體平穩，平均住房租金為73.95元/平方米/月；租金波動幅度不大。據觀點指數監測數據顯示，在幾個一線城市中，北京的平均住房租金最高，達85.42元/平方米/月，其次為深圳、上海、廣州。

總體而言，今年上半年，四個一線城市的單月租金回報率都未超過2%。

與一線城市相比，二線城市的平均租金水平依然體現出差距。上半年，二線城市的平均住房租金29.95元/平方米/月。這種租金分化的現象，同樣體現在租賃市場中的長租領域之中。

觀點指數統計數據顯示，目前北京、上海長租公寓的平均租金均在150元/平方米/月以上，深圳、杭州也在百元以上。而諸如合肥、成都、武漢、廈門、佛山、沈陽等二線城市，其長租公寓的平均租金水平與一線城市差距較大。

數據來源：觀點指數整理

目前房企在住房租賃領域，已通過銀行渠道累計融資達千億元；而部分長租公寓品牌，也屢受資本的青睐，資本風口仍助推着行業在發展軌道上前行。

在機構信用融資方面，上半年房企仍是主角，如綠地獲上海銀行百億融資授信重點合作租賃住房項目、旭輝領寓牽手平安不動産三年投百億等，都為企業未來長租公寓的發展勾畫圖景。與此同時，住房租賃專項債也仍保持着一定的熱度。

而與房企不同，中介繫、酒店繫等長租公寓品牌沒有發債、信貸的優勢，走在股權融資的進階之路上。今年2月份，窩趣完成2億元的B輪融資；3月份，蛋殼公寓宣布完成5億美元C輪融資、魔方公寓獲1.5億美元融資；6月份中旬，自如正在進行的B輪融資也接近尾聲，已募集約5億美元。

除了上述融資方式之外，資産證券化作為一種事後融資工具，可用于降低企業的杠杆率，近年來漸受追捧。據觀點指數統計，截至2019年上半年，總共有超過20單住房租賃類REITs、CMBS、ABS成功發行，涉及金額為177億元。其中包含12單類REITs産品和3單CMBS産品，參與主體既包含招商置地、保利、碧桂園、恒大、旭輝等房企繫，也包含新派公寓等創業派。

聯合辦公 格局與分化

觀點指數研究院統計數據顯示，目前，國内聯合辦公空間主要集中在北、上、廣、深四個一線城市，以及成都、杭州、南京、武漢等11個核心城市。當中，又以四個一線城市最為集中，北京、上海、廣州、深圳占據了國内聯合辦公近80%的市場份額，這說明一線城市依然是聯合辦公空間主要布局城市。

除此以外，成都、武漢、杭州、南京四個城市聯合辦公空間的市場份額也均超過了3%；西安、天津、重慶的市場占比則分别為1.93%、1.17%、1.37%。從聯合辦公企業最近的動作看，一些核心二線城市開始成為布局的理想地。

四個一線城市當中，上海仍然是聯合辦公空間最為活躍的城市，其市場占比達到33.96%，遠超過其他三個一線城市，該城市網點主要集中在老黃埔、南京西路、徐家匯、陸家嘴等傳統商圈一帶。一個不能忽略的數據是，上海也是亞太地區聯合辦公最活躍的城市，其共享辦公空間占寫字樓面積達3.5%，是亞太地區最大的共享辦公市場。

數據來源：觀點指數統計

除此以外，上海聯合辦公市場在區域分布上也表現出與北京、廣州、深圳三個城市不同的特點。具體來看，上海浦東、黃浦、徐匯、長甯、靜安五大區域占該城市共享辦公空間的市場份額均超過10%。而浦東區域占比最高也僅為17.24%，各區域間表現出一種均衡發展的趨勢，這是在另外三個城市所沒有的。

數據來源：觀點指數統計

從11個聯合辦公空間重點城市看，北京共享辦公空間平均工位租金最高，達到1682元/工位/月，上海次之，達到1206元/工位/月。然而值得一提的是，深圳、廣州共享辦公空間市場份額雖位列第三、第四，但其工位租金卻比西安、重慶等中西部城市低，僅為994元/工位/月以及924元/工位/月。

出現此種現象，一方面是因為，深圳、廣州等華南區域的聯合辦公市場相比上海、北京仍處在上升空間。此外，深圳和廣州的聯合辦公空間開始向非核心區擴散和下沉，也拉低了整體的工位租金水平。反觀西安、重慶等重點城市，多為聯合辦公空間新開辟城市，因此辦公空間主要集中在城市的最核心區域，租金也相對會高一些。

此外，随着行業的發展，聯合辦公亦開始嘗試更多元的融資方式。今年6月，聯合辦公領域首單ABS“渤海匯金-納什空間資産支持專項計劃”成功設立發行。随着第一個吃螃蟹的企業誕生，相信更多的企業将嘗試發行ABS進行融資。

養老地産：撬動13萬億

從當前的養老行業來說，居家養老、社區養老和機構養老是主要的三種養老模式，其中居家養老是主流。一方面是受傳統文化影響，更為重要的還有養老資源的錯配，以及老年人口的資産不足，難以支撐收費較高的養老機構。

觀點指數統計發現，截止2019年6月30日，全國的養老院總數為30664間。其中江西省養老院在全國中所占的比重最高，為8.18%，甯夏最低，為0.23%。如果和老年人口相比較，則可以發現不少老年人口在全國占比較高的省份，其養老院數量卻不一定成正比。

數據來源：觀點指數整理

另外，養老地産主要集中在京津冀、長三角、珠三角和川渝四大區域。這些區域相對來說，經濟較為發達，人均可支配收入以及醫療資源優勢比較明顯，因此養老地産數量也相對高一些。

數據來源：觀點指數整理

觀點指數統計發現，在全國的養老院中，月均收費在500-1000元之間的養老機構有22255家，其中有19682家為國營機構，占比88.43%。而其他收費階梯中，民營機構都占據了一定的主導地位，不過數量還是相對有限，而且供應較少。

文旅地産：資本的熱度

2019年1-6月，以特色小鎮、文旅綜合體、度假區、景區、主題樂園為主體的文旅地産投資，新簽約、開工項目104個，項目涉及的總投資金額8301.95億元。當中，新簽約項目83起，涉及投資金額6507.15億元。

從單體項目投資金額上看，文旅項目表現出向大體量、高投入發展的趨勢。投資金額在100億以上（含100億）的項目則表現出不斷增長的趨勢，在所有投資項目中占比亦達到31.96%。

從文旅地産新增投資項目類别上看，特色小鎮、文旅綜合體依然是資本熱衷進入的領域。

今年1-6月，各地新簽約、開工的特色小鎮數量為59個，占文旅地産項目簽約及開工數量的56.73%，在所有項目類别中占比最大。簽約及開工特色小鎮項目涉及的投資金額達到4192.3億元，占文旅地産投資項目總金額超過50%。

來源：觀點指數整理

上半年，珠三角、長三角、環渤海、中西部區域新簽約、開工文旅項目涉及投資金額占新增投資總金額分别為13.42%、11.53%、27.78%、47.27%，其中，中西部地區幾乎占了1-6月新增文旅項目總投資的一半。

除此以外，從新簽約、開工文旅項目個數方面，中西部地區的占比也超過了47%。另外，中西部地區省份在旅遊總收入增長方面也遠超過東部地區。統計數據顯示，2018年，在旅遊總收入增長排名前十的省、直轄市上，80%集中在了中西部地區。

商業地産：外資進場抄底

觀點指數觀察四大一線城市大宗物業交易情況，上半年成交金額超450億元人民币，外資成交占比一半。上半年，來自新加坡的投資常客豐樹、吉寶、凱德繼續布局各大城市，在資産交易中實現商業價值提升；而來自香港的投資機構如基匯、領展等在買與賣之間獲取更多溢利。

從資産偏好來看，四大一線城市中，寫字樓因其易于管理、交易流動性強與且擁有穩定的租金來源，成為了投資者的首選，占比超一半。而購物中心、綜合體等無疑更具挑戰，考驗運營者的定位、經營、盈利等。不過随着消費需求升級,此類商業資産投資或許更受關注。

據觀點指數觀察，2019年上半年，四大一線城市新開業購物中心數量約為22個，而超過70%的項目都是集中在二季度開業。邁進6月，市場将迎來大量商業項目放量入市，預期下半年會有更多的供應。

對比北上廣深四個城市，上海的新開業項目數量最多，占比超一半。而北京則相對較少，主要原因是北京更多的是存量物業。研究顯示，截至2018年底北京零售型商業的存量規模已接近4000萬平方米，購物中心的增量與存量比值低于15%。因此開發商們傾向于通過改造升級重新推出項目，相信未來在資産重塑和價值提升之下将有更多煥然一新的老項目入市。

從新開業的商業體量來看，一線城市大部分的購物中心都集中在小體量區間，規模在1-5萬平方米的項目超過一半，約為12個；規模在5-10萬平方米的約為8個，占比為36%。而大體量的項目最少。相對大體量的商場而言，中小體量的操盤難度稍低，更有區位輻射性和消費客群針對性。

産業地産：宏觀剪影的挑戰

據觀點指數觀察的30家樣本企業顯示，有20家總部位于北京、上海、深圳三個城市，少部分企業總部位于廣州、蘇州、大連、武漢等城市。東部沿海城市産業環境較好，成為了産業運營商首要選擇地址，比如，招商蛇口落地外貿強市深圳，張江高科紮根國際金融中心上海，華夏幸福重倉環京區域……

除去選址帶來的區位優勢，園區配套是吸引企業入駐的又一個關鍵因素。園區配套不僅限于園區内的基礎設施以及周邊的交通、環境等設施配套，還包括園區服務配套等，如融資、技術、管理等服務。在張江高科技園區里，張江高科通過對園區企業如七牛信息、天天果園、雲從科技等進行股權投資，幫助企業解決融資難題。

另外，從内部孵化初創團隊，初創團隊在孵化器成長之後将會被引進園區。這種招商模式為“衆創孵化+園區招商”，它能夠達成園區健康生态良性循環，實現園區招商閉環。其典型案例的有張江高科的“895創業營”、東湖高新的“關谷創意”等。

來源：觀點指數整理

據統計，今年前半年，關于産業地産資産證券化的産品共有9個，比去年全年數量還要多。資産證券化能夠增加資産流動性，降低籌資成本,對于前期資金嚴重沉澱的産業地産，資産證券化将成為未來重要融資方式。

但截至目前，園區PPP項目資産證券化産品只有華夏幸福的4例，總的發行規模為62.06億元，呈現出數量少、發行主體局限單一的特點。這主要是因為資産證券化對發行主體和底層資産有較高的要求。

物流地産：紅海商機

從公布數據來看，中國社會物流總額、總費用逐年上升。今年前5個月中國社會物流總額創下歷史新高，為112.1萬億元，較去年同期增長6.1%；總費用為5.4萬億元，較去年同期增長7.8%。

我國物流地産存量約9.55億平方米，處于領先地位，但是優質物流設施存量所占比重僅為5%。這些擁有優質物流設施的高標倉超過2/3分布于長三角、珠三角和環渤海區域，並且呈現出長期供不應求、租金水平上升、空置率低的現象。

而低水平的傳統倉則是大量分布在我國多個城市，且被盲目地大量建造。由于這些低水平的傳統倉庫根本無法滿足制造企業、流通企業和第三方物流企業等客戶對于現代物流倉儲設施的需求，長期處于空置狀态，有部分傳統倉空置率甚至達到50%以上，嚴重影響到物流用地的利用效率。

由于我國現代化倉儲業起步較晚，市場上大部分倉庫都是傳統倉，占倉庫總面積80%，在區域上呈小而分散的特點，難以被統一改造；高標倉數量較少，且倉儲用地供應緊張，制約了高標倉的大規模建設，使其面臨着嚴重的供不應求。2020年我國高標倉供需缺口預計在1億平米左右，高標倉将會是未來企業在物流行業中的主要發力方向。

物業服務：追逐的賽道

今年1-6月，觀點指數研究院監測的20家典型物業服務企業，其拓展項目的67.27%來自于非住宅物業種類，而住宅物業僅占了32.73%。當中，這些物業公司所拓展項目，商辦物業、學校物業、公建物業項目占比均超過10%。

社會總體消費水平的提升，為商業環境注入了前所未有的活力，各種類型的商業項目迎來了開發潮。除此以外，寫字樓、産業園區、公建、學校、醫院等現有的存量物業也在急劇增長，這讓物業服務企業看到了突圍的機會。

來源：觀點指數整理

數據顯示，上市物業服務企業傳統住宅物業管理面積比例不斷縮小，商業物業、寫字樓、産業園區、學校物業、醫院物業、政府機構等非住宅物業管理面積在逐年上升。

當中，綠城服務非住宅物業管理面積從2015年的16.8%上升至2018年22%；雅生活服務則由原來0.99%增長至39.6%。今年3月剛上市的濱江服務，其非住宅物業管理面積比例也從2015年的5.68%，上升到去年底的12.6%。

行業數據表明，住宅物業平均物業收費是行業里面最低的，再加上人力成本上升，物業服務企業的利潤受到擠壓。這也迫使物業服務企業将眼光放長到住宅物業以外。

數據來源：觀點指數統計

上半年，20家典型物業服務企業第三方拓展項目中，89.09%的物業項目仍然來自于内地城市。

但值得注意的是，剩下10.91%的物業項目均來自于香港和澳門地區。這當中主要以中海物業簽約和中標項目為主，而從拓展的項目種類看，該部分物業包括有住宅物業、政府物業、醫院物業、學校物業以及商辦物業。

一個較為明顯的現象是，物業服務企業管理面積中，關聯方的項目面積占比在持續減弱。

（以上為報告精華摘要，如需閱讀報告全文，請點擊閱讀原文查看）