地産精英 博鰲論劍之一 | 排名重要嗎？房地産的規模與出路

主持嘉賓

巴曙松  中國銀行業協會首席經濟學家、北京大學匯豐金融研究院執行院長

對話嘉賓

陳  淮  中國社會科學院研究生院城鄉建設經濟繫主任

賈  康  華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家

劉  偉  招商局蛇口工業區控股股份有限公司董事、黨委副書記、常務副總經理

田  明  朗詩綠色集團董事長

吳建斌  陽光控股執行董事、全球合夥人、陽光城集團執行副總裁

沈建光  京東集團副總裁、京東數字科技首席經濟學家

方明富  金科地産集團股份有限公司聯席總裁

李  軍  綠城房地産建設管理集團董事長兼總經理

巴曙松：歡迎各位專家，這一節的讨論準時推進，因為講完就要吃午飯，吃午飯之前的讨論不要延遲，而且每當看到我和陳淮教授在同一節的時候，就會有人幸災樂禍地希望看我們兩人互相調侃和攻擊的情況出現，今天很幸運，我是主持人，他只是參會人員。所以主動權就出現了易位。但是我剛才也稱贊他了，把他和鄧小平先生關于房地産的思想並列。

這一節讨論的是房地産下一步該怎麼辦，大家覺得現在很迷惘，下一步不知道怎麼辦。還給了三個分議題，剛才在下面的時候我們還在開小會特别，就是房地産這麼多年高速的成長，經常引用的一個指標就是銷售額，去年到了15萬億，吓得整個決策者都很擔心。

這個行業15萬億的銷售額，嚴重地擠壓了社會的資源，社會資源都投到房地産了，哪還有錢去投其他的創新轉型。但是作為一個正常的行業，它進行排名的時候，比較靠譜的數字肯定是利潤、稅收等等。

剛才我們在下面讨論說，銷售額可以做假，有哪個老闆會把稅收做假？本來交100億，我非要交200億，這種老闆估計比較少。

我就問第一個問題，我們反思一下，我們這個業界經常用來比的指標，用銷售額這個指標來排名，是不是也是推動房地産行業出現種種迷思、出現種種發展模式迷惘的很重要的推動因素？為什麼我們就不去更多地評估、考慮利潤、稅收這些方面的因素呢？

或者說是不是我們在這個轉型期，也就意味着下一步我們要更多地去看他的利潤、稅收，而少看甚至不怎麼看銷售額呢？我把這個問題抛磚引玉地提出來，請台上的專家從這一點出發，來給聽衆們做做指點。首先有請賈康老師。

賈康：我抛磚引玉談點看法。剛才巴曙松教授說的這個問題，其實你已經點出了一個傾向性的意見，我是高度贊成的。銷售額是一個波動很大的指標，而且它太籠統。我自己理解的這個指標，先看看宏觀，前面巴曙松做了一個非常好的關于中國房地産業發展的主旨演講，這里面他有一個基本觀點，就是中國城鎮化後面還有比較可觀的空間，這方面我就想再補充一點看法。

剛才你用的指標是官方講的常住人口的城鎮化率，但實際上這幾年從政治局到統計部門，已經把另外一個重要的指標強調出來，就是戶籍人口的城鎮化率，現在只有43%出頭，這是沒有欠賬的城鎮化率。而常住人口城鎮化率欠賬是非常嚴重的。

前面40年總共進城了6億多的人口，近10年差不多進的是3億人，但是這3億人里面絕大多數還沒有取得城鎮戶籍，他就沒有得到市民化的待遇，基本公共服務均等化有很嚴重的欠賬，在教育、醫療等等最基本的民生事項方面，都沒有把供給放到一視同仁的水平上。

就是城鎮化的實際的支撐能力不到位，他要按照真實城鎮化水平來說，一定要補欠賬，所以我想補充的一點，按照巴曙松剛才的認識框架，中國的城鎮化的空間比現在看起來還要大，我覺得要按照兩個指標中和來看，要大将近10個百分點，那就比印度高不了多少了，在這個曲線上中國是更靠近印度那個位置的。如果看到這樣一個基本情況，對于中國在整個現代化過程中間，我們可用的韌性、回旋余地、市場潛力等等方面，就應該有更充分的估量和信心。

巴曙松：賈老師提得很好，把我們的問題聚焦了，在目前這個轉型階段，我們聚焦在房地産企業，該用什麼來作為一個評估的指標，更符合現在的現實。

賈康：是的，企業首先要取勢，然後明道、擇時。取勢還是要注重這個市場的空間。當然運行特征上我也不諱言，一開始殺進去就能高歌猛進的黃金時代已經進去了，前幾年郁亮就講進入了白銀時代，現在是不是白銀時代又已經終結了，或者說基本上過去了呢，我覺得還得謹慎判斷。

有些咱們已經感受到的概念非常值得再進一步把它确認下來，就是到了白銀時代以後，冰火兩重天已經運行了差不多10年之久，每一都是落的時候出現嚴重的分化，現在仍然是這樣，這兩年看起來房地産市場大家都覺得它要往下走了，其實你看一看，火的這一邊它往下走嗎？市場力量沒有往下走，是無所不用其極的行政手段硬把它壓在那兒的。這個冰火兩重天的格局，是房地産企業取勢後面基本判斷最重要的概念。

你如果看到這個冰火兩重天的情況，你就不能一概而論我的前景怎麼樣。你跟着火這邊走就比較開闊，你跟着冰這邊走就可能越來越萎縮了，那就是你的戰略、策略、偏好組合在一起怎麼選的問題，也不是說冰的這邊沒有機會，而是機會要少很多。

巴曙松：你的邏輯是不是說城鎮化率增長10%，市場還是很可觀，這一輪大家熬過去了，可能增長比以前還會更高。

賈康：對，但是我認為每一個主體里面你要拼搏，要使自己的意願很好地實現的時候，你就不能簡單地跟着形勢走，你要看你殺入的是火這一邊，還是冰的這一邊，火的這邊你要怎麼制定自己的生産經營策略，冰的這邊也不是沒有機會，你要看看自己有什麼比較優勢，你可以在這里面實現自己的企業家的抱負，這就得自己分析。冰火兩重天里面的根本就是你得看你的地段、交通條件、配套設施，一定要看具體的什麼城市里面的什麼地段，最後才能落到你的銷售額，銷售額只是運行過程中間一個很階段性的浮動特征非常明顯的指標。

巴曙松：我這次接觸到很多地産商朋友，大家都特别悲觀，你們悲觀什麼？按照我測算的還有10年，再加上你這10%，還有10年。

賈康：如果真實的城鎮化水平是50%左右，走到國際經驗的70%左右，還有20%的空間。說得再保守一點，即使只有15%，一年上升一個點，也要走15年。

巴曙松：我看到陳淮教授坐的姿勢已經換了好幾個了。

陳淮：我抓緊說。我和巴教授現在的關繫就像中美貿易談判，他有話語“霸權”，我處在被動的狀态，所以我得在有限的資源空間内把我想說的話說一說。

首先他提出的問題說房地産這些年發展到這麼大規模，銷售額這麼大，是不是我們的生産領域制造業的投入和消費都被擠了。我想巴先生顯然不是村長級的，一定是高等的經濟學家懂的，不像吃糖吃一塊少一塊，經濟學不是這麼算賬的。

我們這些年不僅有城鎮化，而且有工業化，工業化和城鎮化都是一個社會固定資産大規模形成時期，比如鋼鐵生産能力、石化生産能力，和我們的城市的各種公共建築，包括老百姓住房，這個時期一定需要股市和銀行等金融機構把分散在萬萬千千人們手里的資源集中起來，用于這樣的建設。

比如鐵路我們不可能一公里一公里的修，要一次修2000公里的話，那就需要一個大的投資，需要股市的支持。但是中國的金融專家把股市辦成了殘疾人，剩一口氣。這些年我們憑什麼累積起了這些固定資産？我們有一個代償功能，就是房地産。

房地産實現了萬萬千千分散資源集中化的情況下，我們的城市建設固定資産形成過程和工業生産能力固定資産的形成過程。不是擠了，而是推動了，應該由你幹的事你沒幹，由别的産業完成了，現在你說房地産業錯了，不知道是腦殘的兒童說的話，還是真的是這樣。

陳淮：另外是消費這一塊，消費是分階段的，所有的經濟學家都應該懂得，為什麼上海在90年代中期之前，浦東開發之後10年房子賣不出去，因為那個時候老百姓的收入首先要滿足吃穿，住行還在其後，所以房子盡管三四千、五六千一平米，那也沒人買，給藍印戶口外地人也不去，上海人買房免稅也不買，因為那時候的消費首先要集中改善吃和穿。

下一步是累積私人資産，買房就是私人資産的累積過程，中産階級的形成過程。我們到十九大才敢提擴大中等收入者階層比重，當我們的中産階級形成了，占有一定比重了，新一輪更高層級的消費才能到來。

出國旅遊，200年後復蘇的假死，上月亮上住兩天，移民金星等等，這才行，美國人到這個地步了。我們現在一部分中高端人群也已經到了一個新的消費領域，在私人資産領域達到一定程度，這不是一個勻速運動，不是說我們收入增長多少，我們的消費就一定的相應的增長多少，這是有階段性的，這是一個很簡單的道理。

剛才巴教授給我們一大摞資料，這里頭絕大部分我都非常同意、非常高明，但是有若幹點小的地方值得商榷，他說我們有2.4億多套存量住房，雖然說我們還得蓋，雖然說現在差不多了，但是請注意他的分階段，1949年以前的房子到現在，到2019年，已經70年了，那房子還有保留價值嗎？那一段可以忽略不計，那是拆掉的。

1949年到1979年的都是工人新村，都是一排排的房子，那是棚戶區改造的重心所在，那房子也沒有保留價值，備戰備荒的時候建的房子，沒有保留價值。

1979—1999年這20年建的房子，改善老百姓住房條件，城鎮化的住房條件，有很大的作用，但是那個房型的功能滿足了老百姓基本住房需求，也就是你家有件衣服，滿足你遮寒避體，這種功能的衣服您現在還穿嗎？是不是再過5年、10年就要改造了呢？

這三段的房子，或者現在，或者有不了多長時間，那都是沒用的資源。咱就把您這2.4萬億套房子說明白。

陳淮：另外巴教授給我們講了房價收入比，這是媒體重復了十幾二十年的老話題，房價收入比不僅看收入和房價之間的靜态的橫斷面的比較關繫，還要看收入增長速度。

美國人比過中國城鎮居民的收入增長速度嗎？先整明白經濟學家，别以為用加減乘除四則運算應用題就能預測。還要看房價收入彈性。什麼叫收入彈性？比如說收入增長30%，房價支出能力可以增長100%甚至200%。比如說3000塊錢月收入能買房付月供嗎？每月他最多拿出600塊錢用于住房消費，租房住，他漲到4000塊錢，每個月拿出1200用于住房消費。也就是說收入增長30%，住房消費能力就可以增長百分之百。簡單用收入房價比，那都是趙本山糊弄範偉那種腦筋急轉彎問題。

發展模式，城鎮化，給我們講了發達國家、歐美國家，他沒有給你講國美國家是因為它過度集聚于少數超大城市，包括日本在中間的位置，日本也是過疏化和過密化並存，所以它比拉美強一點，比發達國家差的人均GDP和收入的比值關繫。歐美的大中小城市協調發展的比例比較多。所以巴教授給我們一張圖，2015年主要集中的是沿海城市，現在擠到中部的很多城市，将來還要往西部擴展，大中小城市的協調發展，最終解決房價問題。全中國人都住在上海、北京、無論如何也住不下，都想娶章子怡，無論如何也嫁不出來。

巴曙松：真像是中美談判，為了吵架而吵架，把我問的問題都忘了。

陳淮：你問的是，房地産投資是不是擠占了投資和消費。

巴曙松：我問的是新的形勢下用什麼東西評估房地産消費比較合适。

陳淮：這個事你大概得上甯波普陀山，只有救苦救難大慈大悲有求必應觀世音菩薩能解答。我們在這里15年了，年年談冰點、困境，2018年房地産房價、銷售額、銷售規模都創新高，是還是不是？大家都沒人讨論股市，股市就成了最危險的地步了，應該唱國歌了。

巴曙松：在過去這麼多年，資本市場我們起起落落，在每當比較健康的時候，大家講PE，比較瘋狂的時候就講PEG，加一個字母，其實還是加減乘除，說要看利潤增長率。說這個利潤增長率高，可以承擔的市盈率更高。這麼簡單的一個邏輯，但是每一次我們見到市場跌下來的時候，就發現好像是無論你的利潤、收入增長多快，最後掙的錢總是要還是一樣的，資本市場凡是講PEG的，最後都摔得很慘。

陳淮：我想起巴教授問的問題，用一句話就可以回答，過去地方政府賣地盡量把價格賣得更高，一次性收入高，現在地方政府也轉型了，不一定出價高的那個我賣給你，将來能持續帶來現金流的，就是你剛才說的稅收、利潤，特别是稅收部分，能夠持續穩定地帶來稅收的，這樣的地你拿了要幹什麼，比如幹旅遊地産，而且是真旅遊地産的話，可能它就會更為關注。如果說巴教授說對了一條，也就是這個。

巴曙松：剛才說要觀世音菩薩才能答，自己又等不及，又跳出來當觀世音菩薩。（引得現場觀衆發笑）我們還是聽聽嚴謹的企業家是怎麼回答的，是怎麼思考的。

劉偉：今天上午好幾位經濟學家都說了趨勢上的判斷，我們在實際操作當中經常都被經濟學家給誤導，有各種各樣的觀點。

巴曙松：你在陳淮教授剛講完之後就說這話，是什麼意思？陳淮教授剛說完，你馬上就補這一句，你針對性太明顯了。

劉偉：剛才經濟學家給的信息量很大，對未來的需求和對這個行業的看法，我不說給大家信心，起碼大家應該看到，我們城鎮化的水平也好，我們嚴控條件下的一些房地産機會也好，實際上這個行業還是充滿着機會的，14億人要住得更好，機會是在的，作為我們這個行業來講，我覺得應該是很自豪的一件事，這個前景是好的，但是也要看到，那麼多年的高速發展，它總會有一個收斂。這種增速應該是新開發量的增速，還有一個是房價的增速，用過去的經驗，肯定是不行的。所以在這個情況下，我們作為一個企業，肯定會關注它的可持續發展。

我先回應一下巴教授剛才說到的一些指標。現在大家排名比較多的是銷售排名，大家知道我們有很多項目是合作的，我不知道加這些量的時候，把重復的部分剔除沒有，不要有一些“虛胖”。我想我們開發商自己銷售的量加起來，一定比實際的量大，因為合作的項目，大家如果都並表，最後的量肯定是更大的。

巴曙松：觀點指數明年排名的時候，要把稅收和利潤也得加進來，這樣科學一點，或者把合作開發的重復的部分扣除。

劉偉：銷售額的指標不上稅，再加上也不是太嚴肅，用這個指標能反映一定的規模，而且作為房地産企業來講，适度的規模也是需要的。

巴曙松：往多了說是為了什麼？方便銀行貸款，做營銷可以吹？

劉偉：就像在班里學習成績排名靠前的，都會覺得很光荣，不要老是班委，我們都是班里排在前面的，屬于優秀學生。像我們的母公司招商局集團也用一些指標來考核我們，這些指標也是他們觀察的項目，但是主要的不是銷售額指標，更多的還是在利潤率、周轉方面。並且對負債率還是嚴控的。

對我們自身來說，對規模的定位，按照我們總部的要求，我們定位是做業界的招行。大家知道銀行界有很多銀行，有工農中建，但也有一個招商銀行。這個招商銀行規模沒他們大，但是它在零售銀行方面，在服務方面很有它的特色，口碑很好。我們對自己的定位不是追求規模最大，而是在這個行業里面非常有價值的，這是我們的追求。剛才你講到規模、質量、效益，這三塊我們非常清晰地把質量擺在首位，質量第一、效益優先、規模适度，這就是我們應對的方法。

巴曙松：流到什麼地方去了？你不是證明陳淮教授剛才說的是對的嗎，北上廣深住不下那麼多人。他講的還真有一句對的？

沈建光：而且很有意思的是，北京、上海、廣州、深圳其實有不同的模式。人口遷出的城市，排第一的是北京，但是第二到第五都是周邊的都市圈，比如說深圳區域遷出最多的是東莞，還有惠州等等。

除了到北京之外，上海遷出還有到蘇州、南通、甯波這些地方，明顯出現了都市圈的情況。但是北京很有意思。北京完全不一樣，北京遷出的第一是上海，第二是廣州，第三是深圳，然後才是天津。在北京沒有形成一個都市圈。上海很明顯形成了長三角都市圈，廣州、深圳是珠三角都市圈，但是在北京沒有這個概念，它的人口遷出最多的城市都是到了上海、廣州、深圳。這也說明它周邊沒有形成一個都市圈，所謂的京津冀沒有形成一個都市圈。

但是另一方面顯示北京的輻射是最全國化的，它輻射的都是上海、深圳、廣州這些城市，往這些城市遷移的人口最多。而不是像上海這個城市，除了遷移到北京之外，輻射的大部分都是周邊的城市。

還有一個不同的模式是廣州模式，廣州的人口遷出遷入，它除了到北京的是第一名，其它的都是周邊的小城市，前十大的人口流進流出的城市，沒有一個是國内的二線城市，比如說成都、武漢、杭州等等，廣州往這些地方遷的都不太多，但是北京、上海、深圳都有這種情況。所以從這個方面就會發現都市圈的形成和方式在四大一線城市都不一樣。這是我研究的四大城市的都市圈的不同點。

後來我又看了一二三四線城市的人口流進流出，我發現一線城市現在多數是人口淨流出，二線城市成為一個吸收人口流入最多的地區。

巴曙松：從你們的交易數據，你給這些地産界的朋友提什麼建議？重點開發什麼産品？

沈建光：其實這跟現在的房地産數據密切相關的是，現在二線城市是主要的流入地，這些地區的房價上漲，而且銷量也特别好，比如說杭州、成都、武漢、西安等等地方，它的人口吸收得最多，這個增長超過三四線城市。所以為什麼現在二線城市成為地産價格和銷量上漲的重要的原因。當然這方面才是一個初步的研究，我會深入研究四五六線城市的情況。

從電商的情況來看，現在很明顯地感覺到，二線的表現是大大好于一線的，這是可以從很多方面得到驗證，都是交易的真實數據，現在四五線的零售的情況是大幅好于一二線城市。所以我想接下來會不會從二線城市的人口遷移有利于三四線城市的發展，也就是所謂的下沉城市，現在很明顯的是下沉城市的零售的量和檔次是明顯提高的。

我們有真實的交易的大數據，我還可以研究消費升級、降級的情況。現在感覺有一點，四五線城市的消費品質是明顯上升的。在這些四五線城市，我們銷售的母嬰産品，品質基本上跟一二線城市是非常相似的，這一點非常有意思，三四五線城市的人群收入上升，他們對孩子是願意花錢的，但是其它的品牌跟一二線城市還是有很大的區别。

我在中國互聯網公司是第一個首席經濟學家，這一點我也覺得很自豪，我們現在在嘗試的就是用人工智能、大數據科技的手段研究經濟問題。這是目前的一些初步的成果，接下來我還會不斷地深挖，比如說為什麼會流到二線城市，跟它的産業發展、經濟發展，或者人才政策是不是有關繫，這都可以通過機器學習來做一些模型。

巴曙松：現在大家覺得統計局的數據參考性可能沒有前幾年那麼高，所以大家都想去找一些交易型的數據。我看你講的時候，坐你前面的經濟學家猛點頭，我就不批駁他了。（觀衆笑）後面我們業界的朋友再講講。

田明：我是朗詩集團的田明。前面的幾位經濟學家、學者，可能是參加房地産行業的論壇，出言都比較客氣，總體上對形勢的估計還比較樂觀。我是來自一線的民營企業，我的感覺沒有諸位那麼好。我說兩點：

第一，高歌猛進的20年的房地産業的大發展過去了。之所以這麼說，是因為我發現在全國各地的成交里面，投資性的比重占得非常大，也就是說如果投資買房不再增值了，不再有利可圖了，這個有效需求就會降低。

我看到我們各地的樓盤的客戶，不管什麼檔次，什麼城市的，大家買房的動機，不是說我沒房住，而來要住，而是買了房有利可圖，是沖着投資升值來買的，這個比例占比非常高。

我們已經高速增長了20年，我不想争論未來房地産還有沒有，未來房地産肯定有，依然是一個支柱産業，剛才諸位專家講得都很對，我想關注的是，我們前些年是一步一步的上來，每年都保持了高速的增長。我看過一個統計數據，2000年的時候，我們國家的統計局第一次統計了商品房的成交，2000年全國的商品房交易是4600億。去年是15萬億，在19年的時間里面增長了30多倍，這種增長後面還持續不持續？如果說我們2019年也是15萬億，那就意味着沒有增長。如果2019年只有14萬億或者13萬億，就意味着在去年的基礎上下滑。

巴曙松：那你估計明年是下滑還是持平？

田明：我認為趨勢是下滑，除非中央大規模的印鈔票，但是我認為印鈔票的風險更大。

巴曙松：那你覺得下滑幅度會有多大？

田明：這個猜不出來，這是經濟學家的事情。

巴曙松：這是城鄉建設方面的一個重大課題。

田明：是，這個我猜不出來，但是作為企業家，憑直覺來判斷，大趨勢是下滑。

巴曙松：一萬億？

田明：不知道。但是只要它不再保持高速的增長，哪怕是持平甚至略有增長，都意味着這個行業的拐點到來。至于以後中國的房地産行業是不是還能保持10萬億的規模，10萬億規模已經很大了，但是從15萬億要調整到10萬億，意味着要調整1/3，一支部隊打仗的時候，如果1/3的戰士陣亡了，就意味着這個部隊基本上要崩潰了，所以我認為這個行業會面臨巨大的洗牌。

我沒有那麼多的數據，企業家是靠常識、靠直覺判斷的，經濟學家是靠模型、數據來做研究的。我記得日本1985年簽廣場協議，到1990年前後資産泡沫破滅，形成金融危機，在1985—1991年這個階段，日本的資産迅速的膨脹，日本大東京地區的房地産的總市值超過了美國，而當時日本幾乎所有的經濟學家，包括分析師很少有人站出來說我們有問題，結果等到有一天突然崩潰的時候，所有人如夢初醒。

巴曙松：說有問題的人老被地産界的研究人員攻擊，主要是這個原因。

田明：在日本那個市場里面應該是比較開放的，我認為他們受到攻擊到不敢說話的情況跟中國不太一樣。但是主流的經濟學家沒有人站出來驚醒，一直到災難來臨，才如夢方醒，我們更應該相信常識。我就想中國的GDP假如按6.5%持續增長，全球把中國剔除以後的GDP增長2%都不到，中國這種增長能夠持續嗎？中國的規模現在已經占全球GDP的20%，如果你保持6.5%，其它國家加起來保持2%，這種增長到最後不就只剩下中國一家了嗎？全球會讓這樣的局面持續下去嗎？不可能，這是基本的常識判斷，所以我第一點認為中國20年房地産高歌猛進的增長階段過去了，中間可能會翻幾個小浪花，但是不改變趨勢。

第二點，回應巴教授的這個問題，唯規模論可以休矣。房地産這麼多年都是唯規模論，在今天繼續唯規模論，可能誤導這個行業的發展，增加這個市場的浮躁。從微觀上講，在今天已經面臨這樣一個重大的調整時刻，如果還是唯規模論，将是災難性的。

如果說在今天這個時點，我們看有些企業杠杆加得很高，什麼錢都敢接，什麼債都敢拿，什麼地都敢拍，拍一大堆地王，然後又陷入在調控嚴重的城市里面，想賣賣不掉，或者大量屯兵于四五線城市，如果是這樣的企業，我認為他們後面會有很大的問題。所以從宏觀、微觀來講都不能再唯規模論。

我們的規模基本上都是看預售收入，還不是現房确認的會計收入。我們是按照預售收入來做排行榜，這里面的亂象很多。其實怎麼評價房地産這個行業，我覺得我們應該有一個新的評價繫統，剛才聽了你的提問，我初步想了一下，可能要包括四個維度，一是有一定的規模，二是你這個規模下的盈利能力，你的盈利性如何。第三是你實現這樣的盈利的财務穩健程度，你可不可持續，會不會有風險暴露出來。第四是面對這個行業調整的時候，你的産品、服務、商業模式有沒有創新。

巴曙松：按照你這個標準，我們今天發布的排名可能要大洗牌。

田明：我建議觀點可以重新按照其它幾個比較全面的維度設一個權重來評價一下，這樣我們排出來的真的是多少強，而不是多少大。我們現在排名的是銷售規模多少大，盡管我們叫多少強，其實並不強，有很多企業只是按規模來算的。你看看它的盈利性指標、财務穩健指標、創新指標，根本不值得看。所以這不是強，只是大。

可能中國的房地産需要重新思考，重新有一套邏輯來發展。因為我們的第一條講了，大的趨勢在這里，我們需要重新有一個更理性的評價繫統。

巴曙松：非常感謝，如果就按照你預期的話，這個拐點開始往下走了，就像我們80年代大學里面流行的一句詩，“上坡路和下坡路是同一條路”，怎麼走下來，然後我們怎麼能平穩地把這條路走下去，這是非常關鍵的。

我們還有三位專家沒有發言，時間已經不多了，我不限制你們的時間，我相信你們會掌握好時間，把最精彩的思想說出來。

李軍：我是綠城的李軍，我們聚焦一下剛才巴教授提的問題。巴教授提了一個很好的問題，以銷售規模排名不合理，而且提出了很好的建議，需要一些利潤排名。但我認為這個建議做不到。舉個例子，縱觀這20多年的房地産，其實是一個年輕的孩子，是它長個的時候，這個時候孩子一定比身高、比體重，這時候有Top10的排名，就跟孩子去高考考試一樣，要進985、211，這時候的孩子比的就是這個東西。

當然我們知道他成熟了以後，他走上社會，要比收入，那就是巴教授講的要比利潤，但是我們認為這也不是最終狀态，大家知道随着年齡增長，我們真正要比的是健康，比誰活得久，比誰活得質量高，那才是一個全面的狀态。所以聚焦您的這個問題，我認為這是一個當下這個階段的必然的情況，不長個了也不用擔心，因為後面還有更多的好日子，還有成家立業的好日子，大家不用計較，這個當下的情況，随着時間的推移，随着行業的成熟，它會被改變。

巴曙松：長個的時候還是要看點規模，但是要想活得長，還要看可持續性和業績。

方明富：由于時間關繫，我也簡單說一下我的觀點。先回答巴教授剛才提的問題，為什麼現在房地産企業比較關注規模或者排名。實際上有幾個方面的原因，第一是由于現在官方沒有一個相對比較科學的排名讓大家去了解房地産在經營過程當中的實際現狀。

第二是現在的公衆，或者媒體，或者金融機構，他可能是比較關注這個排名，來評估這個企業在經營過程當中的一些能力，可能通過這種排名，他才能認知這個企業的經營能力，這是大家要關注排名的原因。

第三是為什麼不能把一些稅收、利潤在當期進行合理的綜合評估，因為它有一個現實情況，房地産銷售是一個預售，它不是現房，這種情況下它的稅收和利潤反映，要滞後2到3年時間，可能你不能客觀評價房地産企業當期的經營情況，這是我對排名的看法。

同時今天這個主題還談到對房地産未來的迷思和彷徨，我用四句話總結自己的看法：第一，我認為房地産在未來一段時間還是有非常長的周期。第二，房地産企業之間的壓力在未來一定會越來越大。第三，單一的住宅開發模式可能未來的路越來越窄。第四，多元和生态體繫的構建可能是未來房地産突圍必須思考的一個邏輯。

吳建斌：前面各位專家都講過了，觀點都差不多，因為我們都來自房企，不是做理論研究的。排名對一個企業是非常重要的，而且這個排名最快體現的指標就是規模，因為其它的指標都相對比較滞後，稅收的指標比較滞後，利潤的指標要滞後兩三年，反映當期的經濟狀況或者企業的綜合實力，實際上就是銷售，銷售的規模是非常重要的。

另外一方面，目前市場上很多排名，銀行、政府也很關注規模的指標，所以這是非常現實的事情。但是規模排名确實也帶來了很多問題，這也是我們行業里邊要有一個專業的機構，或者是政府出面把一些概念捋一捋。因為目前的規模統計很亂，有全口徑的指標，有權益指標，還有報表合並的指標，有的時候是很亂的。

房地産的規模從業務的單元來講，又把各種收入都當成規模，有住宅銷售的，有銷售股權的，還有建築合約額的，所以指標的口徑也很亂。我也是呼籲從國家的層面，或者是專業的層面上把這些指標的口徑捋一捋，這樣既是按規模走，又是按專業的口徑走，可能效果會好很多。

另外一點，房地産這個行業未來的走勢，我認為從中國的城鎮化趨勢來看，未來10年、15年，房地産市場仍然是一個蓬勃發展的市場。無論是人口的導入，或者是我們的收入結構、收入增長的角度，再加上中國人的投資喜好，我覺得房地産市場仍然是一個非常好的市場，而且機會很多。但是當下确實遇到一些困難，這也是很平常的事情，縱觀我們過去幾十年的房地産市場發展，差不多每三年我們都會遇到一次比較大的調整。

現在這個調整肯定是歷史上最嚴苛的，或者是基本上地産人說了不算的狀态，這個狀态能維持多久很難講，但是它對房地産市場的供求矛盾的影響還是蠻大的，怎麼樣讓房地産要走到一個市場化的市場，這條路還很長。但眼下房地産公司确實要度過一個難關，就是融資的大門不斷關閉，最高峰是2015年下半年開始，2016、2017年一共兩年半的時間，我們的融資所有大門都打開，所以這幾年給房地産公司創造了非常好的融資環境，發展速度也比較快。

但從2018年開始，基本上就在關門，現在能融資的窗口不是很多，在這種情況下，房地産企業确實面臨一個重大的轉型，也就是過去我們是用融資加杠杆推動上規模，推動企業發展。可能從現在開始，房地産公司要變成一個經營方面加杠杆，融資方面降杠杆的态勢來推動房地産發展。

巴曙松：綜合下來，我覺得各位專家講了非常好的看法，首先，城鎮化還有很大空間，推動城鎮化房地産肯定是主力，如果加上非戶籍人口的城鎮化，空間更大、需求更大。

第二，短期肯定有調整，在這個背景下，我剛才試圖從評估指標這一個溫度計出發來看這個市場出現的轉變，我覺得讨論得非常有價值，特别是給觀點明年排名，怎麼把這個指標體繫科學化提出了很好的建議。

最後我聽下來，好像來自業界、學界的觀點分化也很明顯。博鰲地産論壇明年還得開，我剛才聽到有個别學者對選題總是非常不滿，總是覺得轉折、冰點這些話題選得不是太好，所以最後我想請這位學者能夠對明年的市場給大家做一個展望，對明年的題目選題提個建議，請陳淮教授。

陳淮：我在想中午飯的問題。

今年還有4個多月的時間，我認為從今年到明年，這個形勢是非常清楚的，我們要應對國民經濟增速下行、貿易戰，以及老百姓生活改善、産業結構升級等很多方面的問題。落實到房地産這一塊就是一個字——穩。你也别想大起，但也不讓你大落。基本就是這樣的狀态。一二線穩中可能還要收緊，剛才沈建光說三四線明顯的擴張，但是大家務請注意，三四線分化得很厲害，有1/3是他這個情況，所以碧桂園6月份就賣了850億。還有1/3在等待機會，還有1/3需要四五年的時間才能起來。

簡單來說，不論從政策還是客觀需要，以及企業自身轉型、觀望等很多方面，接下來會是一個相對平穩的狀态，當然也有企業家說穩就是降。

巴曙松：穩是不是穩中有降？

陳淮：什麼叫降？如果說沒有原來的增速就叫降，如果這個意義上我就不辯論了，如果說有相對的增速，我認為還是會有所增長。

巴曙松：明年要到16萬億？

陳淮：這個數你就别問我了。現在股評家、金融專家喜歡用這樣的語言，由于美聯儲降息、人民币貶值，股市昨天呈現大跌狀态，今天有可能繼續向下尋底，但也不排除報復性反彈的可能。

巴曙松：連一向積極唱多的人都不敢輕易做樂觀的預計，我們還是謹慎一點好。謝謝各位。