主題讨論會之一 | 出夏入秋 成熟市場的房地産增長

观点网

2019-08-07 16:45

  • 從行業的發展周期來看,分為初期、成長期、成熟期和衰退期,的确是房地産行業正在從成長期進入成熟期,這個時期的一個特點就是說整個房地産行業快速發展的階段已經過去了。

    李興文:大家好,我是工銀國際的房地産分析師李興文。就像葉總說的,在座的很多專家領導都是身處行業的第一線,他們的分享可能是從業者的角度去分享,我作為一個行業研究員,更多是從觀察者的角度分享。

    現在的房地産行業,從行業的發展周期來看,分為初期、成長期、成熟期和衰退期,從這個角度來講,的确是房地産行業正在從成長期進入成熟期,這個時期的一個特點就是說整個房地産行業快速發展的階段已經過去了,行業的利潤率在不斷下降。

    現實情況中我們也看到,比如說2017、2018年的商品住宅的銷售面積,如果按照同比增長來看,2017、2018年分别只有8%、5%、1%和2%,這相比之前有大幅的降低,企業的利潤率也在下降。從這個角度來講,我們認為是符合進入成熟期的標準。當然這也是有一個前提,就是說整個的宏觀環境仍然在保持着穩定、平穩,房地産相關的政策其實也是長期連續和平穩的。

    雖然說整個行業的增長速度在減緩,但是我們認為整個需求空間仍然是存在的。今天上午一些專家也分析了,我們現在還有2到3億的城鎮化、城市化的人口的潛在的住房需求存在,我們還有很多的城市老舊房的更新改善需求存在,現在我們還有25到34歲的人群,大約有2億多人,他們現在已經進入了結婚生子階段。現在每年還有1000多萬對結婚的人群,其中80%以上是初婚人群,他們都是潛在的購房者。當然我們還有幾百萬的離婚人群,這也是潛在的購房者。

    正因為這些剛性需求和改善性需求存在,各個企業在實現多元化發展的時候,很多企業也可以進一步在行業内挖掘增長空間,去實現規模化的增長。

    李興文:當然這也分不同情況,對于已經形成規模的開發商來說,他們可以繼續依靠他們的優勢的開發建設、品牌認知和融資能力,通過準确的市場判斷,在未來的5—10年内繼續通過高周轉的方式去獲得高于行業平均的增長。

    現在中國的各個城市在房地産的發展階段是不一樣的,如果各位開發商把握好各個城市所處的發展階段和未來的趨勢,在适當的時機進入,其實是可以實現一個不錯的增長。

    再一個是緊握政策的脈搏,比如說現在提出的大灣區規劃、長三角發展規劃,長江流域城市群的發展規劃,再比如說本次中央政治局會議提出的城鎮老舊小區的改造,城市停車場、城鄉冷鍊物流建設,如果把握住這些點,其實仍然可以實現不錯的增長。當然這是對規模開發商來說的。

    對于中小開發商,現在大家的普遍感受是拿地越來越難了,特别是對于中小房企,因為相對于他們來說,大型開發商具有比較好的資金,融資能力也比較強,拿地優勢也比較強,這些能力形成了對中小企業、中小開發商進入土地市場的壁壘,對他們來說拿地比較難,即使他們拿到地,由于他們的融資成本比較高,産品溢價能力比較低,也不太能賺到錢。

    我們建議在企業的發展過程中,在尋求發展的時候,不要把規模放在企業發展的第一位,更多是應該轉向以客戶為中心,深入地挖掘客戶的需求和客戶的價值,轉向開發精品住宅、科技住宅,或者是客戶化定制的住宅,以提升他們的盈利能力,從而實現利潤的增長和規模的增長。

    葉建成:李總是工銀亞洲的地産首席分析師,所以他的意見是全方位的。下一位是丁老師,我們昨天晚上也聊過,丁老師是浙江杭州知名的地産媒體專家,您從杭州這方面有什麼看法?

    丁建剛:我認為目前中國的房地産市場根本不能算一個成熟的市場,甚至說得更嚴重一點,連市場都不能算。今年上半年在我所在的城市杭州,還有五六個樓盤,出現了萬人搖号來購買房子。現在的市場看上去是嚴重的供不應求,但是實際上不是那麼回事,它是限價政策導致的,因為限價政策,它實際上造成了一手房和二手房的嚴重倒挂,只要你能夠搖中一套商品房,新房跟同地段的二手房的差價是1萬元以上。

    大家想想,只要你有房票,你哪怕沒錢,你可以找别人借,只要你能借到錢,不去搖這套房子,是不是你就是傻子,就放棄了一次百萬元的中獎機會,因為搖到一套就是百萬元。所以在最近的兩年中,杭州這些搖号的購買商品房的購房者,據我了解70%到80%並非真正的需求,實際上是被我們的政策激發出來的投資性的需求,你說這能算是一個成熟的市場嗎?

    我認為成熟的市場不是按照15萬億、16萬億、城市化率多少的比例來算,而是這個市場是一個健康的、按照市場規律來運行的。但是我們調控了這麼多年,最短也是從2005年國五條開始算起,更長那就更早,到現在一直是采取行政的手段,而且手段用得越來越死。

    我們談了多少年的長效機制,從2010年溫家寶總理把它寫進政府工作報告的時候,到現在10年過去了,我們有一條長效機制建立了嗎?沒有。剛才賈康先生在演講的時候回應的那些問題,那篇文章就是我寫的,那篇文章叫八問财政部長。2014年賈康先生就在這里講,2017年房地産稅立法能不能立起來都要實行。當時我給他鼓了倒掌,現在2017年已經過去了兩年了,也沒有實行。所以我們的房地産的市場,我認為它理論上來講,不是一個真正的市場,所以談何成熟?

    在我所在的城市,以及全國各大城市都有這種問題,有三四十年的那種老房子還很多,在杭州的多層的住宅小區,還占了百分之三四十左右的存量,那些房子再過10年,理論上都不能住人了,多孔闆的結構,連圈梁都沒有,現在已經破爛不堪了,連加電梯都不敢加,那種房子一加電梯,搞不好結構就完蛋了。所以這種市場你說能算是一個成熟的市場嗎?我認為我們這個市場,第一,遠遠還沒結束,第二,還不是一個成熟的市場。

    葉建成:謝謝你為我們的市場打氣。但是剛才我也聽到朗詩地産的董事長田總講到,朗詩積極在做好本業,也去了美國開發,特别是也做了很多的别的輕資産創新的業務,咱們這里有朗詩的代表方總,您講一下,是不是你們覺得這個增長點已經成熟了,所以企業要去做别的創新的業務,去尋找新的增長點?

    方旭東:剛才我們田總做了一個戰略層面的解讀,我簡單從技術層面、執行層面給大家做一個解釋,我們朗詩是怎麼看待目前的市場,還有我們的探索。現在這個市場是不是成熟,是不是到頂,其實在我看來,可能是反映了很多業者對規模的焦慮,如果說沒有一定增量的市場,是不是各個企業都會經營上受到困難,這一點焦慮其實在我們朗詩是沒有的,或者說很小。

    我們在5年前基本上就不把追求規模來作為我們發展的目標,我們也不認為所謂的100強、500強就一定是比小的公司更有生存或者發展的概率,我們認為這個概率是一樣的。

    我們不追求規模,追求什麼呢?我們追求産品的品質,也就是說做綠色住宅的品質,這倒不是我們現在才提出來的,而是我們在公司設立不到三年(2004年)的時候就提出來的戰略,到現在為止沒有變過,而且我們這個綠色的确是叫好又叫座的。也就是說我在綠建上的投入是有更高回報的。從我們的财務數據可以看到,我們2018年的ROE是40%,遠高于同行的平均水平。這是解釋一下對規模的看法。

    方旭東:關于未來發展的方向,我們其實已經在開始大舉進入了。第一個是地産相關的服務領域,包括長租公寓、養老、綠色物業,我們都非常看好。

    比如長租公寓業務,是朗詩的戰略性業務之一,而且我們在進入這個行業之前就做了充分的戰略的論證,我們認為在兩三年前的政策風口,很快就會進入到行業的血流成河的血拼期,現在已經提前到來。過了這個階段以後,在市場上立足的企業才有可能收獲果實。有幸朗詩經過兩年多的時間,把長租公寓公寓業務發展到集中式的市場前列,我們已經是這個行業内不可或缺的玩家。這是服務型的行業的一個代表,包括養老、物業,我就不再贅述了,這是第一大類,做地産的服務。

    第二個是做股權的投資,這一塊是朗詩青杉資本一直在做的事情,這也是為了解決另外一個焦慮,就是對于資金、融資、成本的焦慮,我們這一塊的焦慮也是比較小的。看我們的數據可以看到,2018年我們的上市公司的有息負債率不到40%,我們的有息負債的綜合成本也就7%左右。為什麼我們能達到這麼低的水平?就是因為我們不用貴的錢,不用銀行以外的錢,我們絕大部分的債券資金都是銀行的資金。所以我的資産負債率,包括我的成本能夠控制得比較好。我們把高成本的資金、前融的資金都轉化成了股權投資,也就是田總講的,我們每一個項目都有一個大股的投資人,這個投資人幫助我們做股權投資,我們是小股操盤,所以我們在債務的壓力上也是比較從容的,這也是我們以後會大力繼續發展的一塊股權投資的業務,做資産管理。

    第三個是方興未艾的市場,就是核心一線城市的存量物業的改造更新,特别是辦公的物業,這也是我們青杉資本目前在經營的主營業務,我們具備了從收購到資金的募集,到方案的定位、改造、出租、運營,到最後退出,整個全鍊條的服務,我們認為這一塊市場目前來說才剛剛開始,我們要繼續大舉進入。

    葉建成:謝謝方總,朗詩确實在中小開發商當中是一個典範,我們過去都集中做住宅開發這一塊,但是朗詩已經開始到海外投資,切入存量房市場這個風口,包括找到一個資本的運作,做一個房地産開發商轉型,做基金管理公司的這些方面的探索,朗詩可能是很多開發商里面走得比較前的一步,可能後面還有一些朋友要問一下朗詩的經驗。

    我們來到下一位嘉賓,李戰洪總,您是來自曲江新鷗鵬,是做教育的,您看看您這邊一些看法。

    李戰洪:我說三個關鍵詞:成熟之痛、成熟的土壤和成熟之路。

    房改到現在已經21年了,博鰲論壇已經舉辦了19年。越有經驗,越有可能是你發展的障礙,房地産市場、房地産企業是這樣,會議組織也是這樣,座談的時候沒有擺位子,後來擺了也沒擺好。

    我們再談成熟,它将成為你未來發展的障礙,而且你不創新、不用心,可能也是這樣的,比如說我想喝水喝不到,拿個話筒拿不到,位置都擺不好,這都是19年的成熟帶來的痛,其實房地産行業也是一樣。過去輕易的成功,或者巨大成功的經驗,已經成為我們未來發展的障礙,如果不主動變革、勇于創新,你将沒辦法突破障礙,或者把自己的企業帶到明天,這一點很重要,我們的現狀已經告訴我們,成熟之痛,你不小心會很痛,而且會因為這個成熟之痛讓你在這個過程中滅亡。這是成熟之痛。

    第二是成熟的土壤,前面的老總說了,整個方面市場是一個政策的市場,我一直說其實市場很簡單,它就是向上的,但是政策很復雜,在一個政策主導的市場里面,你想要有成熟的市場和成熟的企業是不可能,所以它沒有這個土壤,沒有這個氣候。

    第三是成熟之路。如果我們只盯着房地産市場來做,我上次在演講中就說了,這是一條斷頭路,你跑得越快,死得越快。我們如果能夠同時做好兩到三個市場,而且不僅僅是房地産市場,比如說我們在做好文化市場的同時把地産市場做好,或者依托教育市場的同時把地産市場做好,或者依托康養的主題,把那個市場做好的同時把地産市場做好,這一點對未來十分重要。歸納起來,過去成功的經驗如果你抱着不放,那就死路一條。不成熟的政策、市場沒辦法讓房地産企業成熟。另外我們不僅僅是做好一個房地産市場,還有其他的市場。

    葉建成:企業的存在其實還是要講增長,不止是單純的活下來。

    下一位是來自碧桂園服務的李長江,你們覺得這個市場是不是已經到了一個成熟點,你們的看法是怎麼樣的?

    李長江:今天作為物業行業的代表來這里談增量的問題,物業服務行業從2014年彩生活在香港上市,如果以這一點為分水嶺,嚴格來講2014年以前,物業行業的同仁們並不關心房地産增長得多快,就行業本身而言,它漲的快,我的勞動力還大。2014年以後,物業行業因為跟資本對接了,同時碧桂園物業也在香港上市,所以我們也關注房地産行業的變化。但是有一條,無論房地産行業是15萬億還是10萬億,對物業行業而言,都是量的增加,因為最後所有的建築物,小區、商業、寫字樓,這些都要交給物業來提供服務。

    當房地産的發展勢頭不太快的時候,就我們本身而言,物業行業的頭部企業是可以開拓新的市場的。包括走向農村、走向城市、走向企業、走向三供一業等等更多的市場、更大的市場。包括還有過去物業行業並沒有覆蓋所有的住宅,還有一部分沒有實行物業管理的住宅,這也是增量。

    還有一點就是物業服務行業所産生的收入和收益,並不完全依靠物業管理費來支撐企業的發展,來面對投資者、面對資本市場,因為在我們看來,物業管理費産生的收益終究有天花闆,而真正能産生收益的部分是我們向我們的客戶,我們向業主提供的增值服務。比如小區的房屋的出租,房屋的出售、團購,拎包入住,甚至物業企業跟金融相對接,形成社區金融。由于物業企業離業主最近,如果有好的服務,業主的黏性甚至會形成對物業的依賴。

    因此,就物業行業而言,它的收入、收益也不是完全依靠規模的增長,完全依靠物業管理費的收入來形成。

    物業行業現在的變化已不是過去幾個大叔大爺在那里看門的時代,已經通過信息化、科技的手段去強化我們的服務,增強業主的體驗感,比如在碧桂園的小區,所有的小區都是車牌識别繫統,入口有人來識别,並且所有的小區都有高清智能監控繫統,業主跟物業的聯繫不再是只通過電話,包括繳費、報修、投訴等等。都跟社會的進步在接軌。

    也正是因為這樣,碧桂園服務2018年6月19号在香港上市以後,到今天剛好一年多一點,我們的市值最高的時候達到了520億左右。即使最近幾天在下跌,也是超過480億的。為什麼能得到資本的認同、投資者的認同?就因為我們不缺錢,我們有現金流,我們是輕資産經營,我們可以把模式确定以後,可以為投資者帶來更好的回報。而這一切的前提都是把服務做好。歡迎大家關注香港的6098,買我們的股票。

    葉建成:李總也講出了今天的物業管理已經超越了簡單的保安、清潔、維修等等功能,有很多的創新。碧桂園服務的市值480億,可能這個市值比很多重資産的房地産開發公司都高。

    李長江:在A股房地産企業里面都可以排名到前20。

    葉建成:下一位是王會長,作為廣東省開發商協會的會長,您在同行的溝通上也很頻密,您覺得咱們現在的市場到了哪個階段?是不是已經成熟了,到頂峰了?頂峰之後要怎麼幹?

    王韶:中國房地産快速發展了20多年,我也幹了20多年,也調控了N遍,之前調控了多少遍我可能還記得住,現在已經麻木了,不管是高速發展還是調控,我總感覺都是指狹義的商品住宅,而不是泛指房地産,不是廣義的房地産。如果說在中國住房短缺的時代,集中中國最廣泛的資源來發展商品住房,應該也是無可厚非的,但是我們應該要看到,咱們中國房地産經過了這麼多年的快速發展,應該說除了一線城市、一些熱點的二線城市以外,其它地方的商品住宅投資已經超過了當地的GDP的水平。就拿廣東來說,廣東作為一個經濟大省,我們很多地方的商品住宅的投資人超過了當地GDP發展的水平。

    房地産是房産和地産的總稱,商品住宅只是房地産衆多業态的其中之一,還有廠房、商業、倉庫,圍繞教育、醫療、衛生、服務等等辦公場所。這麼多年廣東省的房地産住宅投資都維持在GDP的90%左右。

    商品住宅更多是單一的銷售,賣完就拉倒了,都是短期服務,所以我們的房地産只有房,只有産,沒有業。就是說圍繞着産業和城市服務的那些功能比較熱。其實我覺得這正是中國房地産的備案。我作為廣東房協的會長,我有一些擔憂,當然也有一些思考。
    應該說我們的十九大,為中國的經濟,包括房地産的發展也指明了道路,人們對美好生活的追求、高質量發展第一次寫進了我們黨的報告里面。還有房住不炒、租售並舉、住有所居,新的住房支隊已經得到了确立。還有7月30号的中央政治局的會議,應該說是擲地有聲,也給一些存在幻想的人潑了一盆冷水,不作為短期推動經濟的政策,從推進器到穩定器,我是非常認同的。

    王韶:為什麼中央有這個舉措呢?因為十九大已經把穩定作為最重要的要求。所以從那時候開始我們房地産的定位,還有産業的屬性都發生了很大的變化,我之前也講過我們地産這種民生的趨勢是不可避免的,在這個情況下需要穩定器,房地産的發展要兼顧到金融穩定、經濟穩定,甚至是政治穩定,所以我一直講房地産的穩定發展是壓倒一切的。從去年731中央政治局會議開始,我就在廣東地産界講這個事情,今後房地産市場是不會允許大起大落的。

    另外房地産伴随着全面進入小康社會,還有很大的空間,關鍵是我們怎麼做。所以我對企業的建議是,要真正把以人為本落到實處,未來我們的消費者是90後。90後的需求是什麼?碧桂園服務也好,彩生活也好,他們為了順應科技和消費的變化,做了很多的探索。

    還有就是圍繞着人們對美好生活的追求,上午陳淮老師也講了,沒有生活,我們要更高品質的房子。應該說高品質房子是未來中國房地産市場的剛需。同時我們要提供高品質的生活的服務。包括粵港澳大灣區的發展,它要發展工業、港口、物流,同時粵港澳大灣區還是要建設一個宜居宜業宜遊的優質生活空間,在粵港澳大灣區建成區里面,這個立體交通是很完善的,會帶來很多剛需,也會讓住房需求流動起來,這些都還是有機會的。

    另外就是給行業一個建議,規範的程序是非常重要的,現在你觀察媒體對房地産的負面非常多,我也不停地提醒廣東的企業,誠信、歸規範是我們的生命線,如果失去了,可能會陷我們企業于萬劫不復之中。

    最後我們要通過綠色、文化、科技來推動我們企業實現這個可持續發展的道路。

    我們的朗詩為什麼發展這麼好?因為它敏銳地抓住了綠色這個房地産的差異化發展道路,不是說房地産沒有市場,關鍵是怎麼做。

    葉建成:謝謝王會長的建議,最後請邵宇先生發言。

    邵宇:我簡單講一下,成熟不成熟都是自己的感受。其實剛才我給大家那幾張核心的圖都看得很清楚,比如說我們比較東京和上海的熱力圖,一比較就知道成熟不成熟,在中心城區肯定是成熟的,跟人家是一樣的,但是在中間的空白的地方是不成熟的地方,這個區域是建什麼,那就取決于大家各顯神威,可以從中找到你所需要的方向。你要他在已經把這個社會分化到沒有辦法再挽回,房價已經高企到年輕人買不起的這樣一個固化的結構之前進行調整還來得及,你要過了這個點那就很難再去調整過來。所以我覺得這樣一個政策和趨勢都很明确,就看大家怎麼做了。

    丁建剛:我認為未來我們的市場還有很大的提升空間,經過我的調查,我們現在的需求不滿意的程度達到了70%,這方面還有提升的空間,另外是業态還有很多的空間,我們現在的90後、00後佛繫的很多,結婚家庭很多,離婚家庭也很多,還有不結婚的家庭也很多,這些不結婚的或者離婚的,比結婚的需求還大,因為結婚是合二為一,離婚就是一拆二了,這個需求還是很大。

    所以未來從市場需求來說還有很多,比如說我們的舊城改造的事,現在這個事提得很高,但是怎麼改造,誰來出這個錢?我們的物業維修基金只有65塊錢每平方米,誰都想把電梯裝上,把立面再粉刷一遍,把門窗全換一遍,哪里來錢,怎麼解決資金的問題?需要國家來立法解決這個事情,大多數人同意,如果少數人不同意也沒辦法,然後來改造這些舊的小區,這才能使得我們這樣一些需求激發出來。

    葉建成:我們的需求一直在改變,從産品上,從追求美好生活上,從追求服務的角度,我們都看到市場有很多的空間,特别是在今天的市場來講,已經從過去純粹是一個一手開發的市場進入了一個存量房的市場,從過去純粹房屋的搖手到有房屋的持有、運營、服務從這方面來考量,從過去純粹靠自有資金,靠銀行貸款,到進入資本市場,資産證券化、私募基金、ABS等等金融工具的發展,都帶來了很多新增的業務點,還有新增的區域的擴張的機會,謝謝各位。

    主持人:掌聲感謝各位,請各位嘉賓移步到舞台中央合影留念。(合影)

    審校:勞蓉蓉



    相關話題讨論



    你可能感興趣的話題