博鰲演講 | 曾粵晖：房地産境外融資趨勢

 曾粵晖 （建銀國際金融有限公司董事總經理）：各位來賓、各位朋友，大家上午好！非常荣幸也非常高興有機會再次出席博鰲房地産論壇，在這里我要對主辦方和各位熱情相邀的業界朋友表示感謝。

我今天的主題是“房地産在境外融資的趨勢和主要途徑”。之前的幾位講者也有提及，這個政策的密集出台，可能我們對較短期的未來究竟會發生什麼不太容易做出具體而精确的預測，基于這樣一個特定的環境，我昨天晚上對我的資料也進行了一個新的消化，更多的是希望結合一些公開的市場數據和我個人從業的經驗感受，從幾個角度講講。

首先回顧一下過去的兩年，尤其是過去的半年、三個月，市場在融資上做了什麼和出現了什麼情況。雖然大家可能會對近期總體的情況覺得不容樂觀，但是從我個人的從業經驗來說，我相信最基本的道理大道至簡，仍然是波浪式前進、螺旋式上升。

具體到房地産這個行業來說，只要大家共同努力，辦法總比困難多。我想和大家一起來看看，我們可能可以在未來結合過去的經驗做些什麼。

首先簡單地點一下題，既然是房企的融資，在境内、境外房企的融資總體來說會有哪些基本的渠道，這些渠道，有的用得比較頻繁，有的相對較少，但是總體來說有這樣一些，一方面是項目融資，就單個項目來說，從前期拿地，土地的貸款、非標的信托、資管。

中期到了開發，我們可以跟商業銀行争取獲得開發貸款，以及采取近期比較流行的供應鍊金融。這其實並不是一個新鮮事物，但是近期較多地被提及。

後期主要是房地産産品的銷售和運營，我們仍然可以使用購買客戶的按揭貸款、商業性經營物業的抵押貸款等等。

從公司層面，房地産企業的融資來說，他們可以到資本市場解決，境内外的IPO。當然從A股房地産的IPO來說，我們覺得極不可行，因此到境外、到海外去實現房地産企業的挂牌上市融資，可能會成為一個較為現實的選項。

企業在境内外的信用債券，使用DCM的工具，超短期的融資債、短期、中期融資券，定向工具PPN、以及交易商協會ABN等等，另外還有公司債，包括了公司債和私募債，另外還有證券ABS、資産證券化、REITs等等，不一而足。

總體來說應該說這個工具箱還是非常多元，選項還是很多的。可能具體到使用來說，我們又可以分成不同的市場、不同的主體選，這是一個相對比較深入的話題。

在我們進行項目交流的時候，我們會結合每一個企業自己的具體情況。比如說是否有評級、之前是不是曾經采用過這種融資手段或工具，市場的采信等等，情況怎麼樣，我們會為它設計出更具體、更有效、更可行的融資的方案。

政策方面，之前也向很多的同行和演講嘉賓進行了聆聽和學習，特别是5—7月份房地産相關的政策出台是比較密集的，從銀行貸款（開發貸、並購貸等等）條件的設置，從非標産品對銀行方面的一些要求的改變，包括銀保監會的相關文件等等，都進行了窗口性的指導。

境内外發債也經歷了一個起伏，我們知道發債的成功與否和順利程度，一方面取決于政策在具體時期的制約或者是促動，但更多也受到市場氛圍和投資者對于這個市場的一些預見性，個體的預判的喜好、偏好的影響。

其實在近期（近一兩年）曾經出現過挑戰性的發債格局，也曾經經歷過供不應求，大家覺得非常好，熱烈追捧，以至于政策出台之後，市場進入觀望、冷靜的演變。股權融資自2016年的930以來，除了個别的資産並購，私募股權融資受到了一定的瓶頸和制約。當然我們可以從産品等等方面進行一些創新，看看能不能在政策許可的前提下走出一條新路。

這是2019年5月份到730期間出台的關于房地産行業融資政策的一覽，這里有住建部對地王的點名，也有銀保監會23号文強化對地産融資的監管，以及到6月13号郭樹清主席在陸家嘴論壇上對房地産開發商的一些點評。7月6号銀保監會對信托公司窗口指導，進行余額管控的政策，7月12号發改委文件，以及7月20号監管部門對信托業務統一標準等等的政策出台。

我們把時間放得更長一點，我們看看在我剛才所介紹的幾種房地産開發企業融資工具，對于它開發資金來源的占比，在過去的近10年間是怎麼樣的情況（截止2019年7月31号）。

我們看到最主要的資金來源，大家可以從這個柱狀圖了解到，首先是國内的常規貸款，昨天大家也提及房地産的排名，也熱烈地探讨了這個排名應該用什麼口徑來排，你這個排名的意義在哪里。其實就一個最現實的意義來說，坦白來講，房地産企業的排名對于在商業銀行取得開發貸的容易程度還是有關聯的。

有一位講者也說到，這類似于孩子上學成績的排名，排在前面的大概率應該是優秀生、學霸、好孩子，最起碼他的主業是把學校搞好，成績排在前面應該值得信賴，因此其它方面應該也有余力賦予其他的職責。

房地産企業也一樣，我們知道現在房地産企業的排名也有很多，協議簽約、銷售、預售只是其中的一個口徑，當然大家看得比較多。貸款之余，自籌資金和其它資金來源，利用外資都占了一定的比例。

具體講到債券，房地産行業債券的淨融資情況，今天我想主要講講股權、債權兩方面的融資對企業的幫助。

總體來說，債券的融資是比較受到各方面的政策的影響，也包括了貨币和财政政策宏觀和微觀的影響，它呈一個起伏的狀态，有一定的規律性。

房地産行業原本就是一個強周期的行業，所以比較多聽到的一個熱詞就是怎麼在這個行業的發展里面踏準節奏，把握周期性的機會。這個說起來比較簡單，過後來總結也确實很有規律，但是身處其中的時候，我們還是需要通過一些輔助性的工具，以及合作夥伴提供的咨詢服務，來加以抉擇和判斷。

目前來看地産債确實比較集中的壓力出現在今年的三季度和四季度之初。關于7月12号發改委出的房企發行外債只能用于置換未來一年到期的中長期掌權的政策，由于我們之前也多有提及，所以我對它不想再做很詳細的解釋，總體的解讀是說，由于對這個融資的用途受到了限制，所以大家可能再次使用到境外發債的工具會不會有些影響和制約。特别是近期有些房企的朋友問得比較多的是，如果我以前從來沒有在境外發過債，那又談何去還一年内即将到期的中長期，這該如何做？如果有時間的話，我回頭會做一些詳細的解讀。

從2019年7月份乃至于到2020年7月份，将會有如下這些金額的到期要償還的債券的數量，7月份有407億，最高的出現在2019年的九十月份，分别有502和559億。但總體來看還是比較均衡的。

到2020年年初，我們知道這個到期跟當時的發行是有關的，大多數的債券會選擇整數年期的發行期，半年期的也有，但是相對較少，所以我們看到在相對窗口比較弱的農歷春節期間，一二月份還款的壓力比較低，因為當時發行的數量也相對較少。

從金額較大恰恰說明過去一兩年的時間里面，債券市場尤其是境外債券市場是顯著回暖的，我們看到了在2016年只有93.69億的發行，但是2017、2018年都已經接近500億，2019年上半年更加是有92只，358.49億。

由于時間關繫，我再講講在境外發行房地産類股票目前的一些選擇，到底情況是怎麼樣的。

目前在活躍在香港市場交易的境内房企的總家數大概是80家左右，過去的10年在香港上市的境内房地産企業一共有70家，去掉中間私有化退市的萬達商業，目前仍在市場里面活躍交易的一共是69家。

從2018年以來，正荣、弘陽、萬城、大發、美的、恒達、銀城、德信、中梁控股等等9家房地産公司向後成功登陸香港聯交所，目前仍有幾家房地産企業已經遞交了上市申請，在等待着在香港挂牌上市的成功，歷史仿佛再現了當年整個房地産市場，加上這一次，一共三次的房地産上市的熱潮。

總體看來，由于香港聯交所對地産上市企業上市挂牌企業的态度相對較為歡迎，相比之下其他的境外市場，以及我們的境内的A股應該說條件更為嚴格。

這種情況下香港成為境内房地産企業到境外上市挂牌的一個很好的選擇，同時搭建了一個好的上市平台之後，可能會為我們剛才所講述的一繫列上市之後的再融資帶來諸多的便利。

市場确實路阻且長，但是我們應該順勢而為。任何時候都有任何時候的特定情況，但是我們看到衆多的優秀企業在優秀企業家引領，在衆多優秀機構的輔助、合作之下，仍然笃定地邁着穩健的步伐，一步步的前行，從成功走向更大的成功，我們也希望有更多的機會相約、相聚，共同溝通，為市場的繁荣、為企業的成功做出更大的貢獻。