博鰲演講 | 孟曉蘇：呼喚REITs 從房改到房地産金融創新思考

孟曉蘇 （國務院發展研究中心資産證券化REITs課題組組長、匯力基金董事長 ）：今天跟大家談談房地産創新這個主題，回顧21年前的7月份，國務院發布了深化住房制度改革的文件，啟動了全國的住房制度改革。住房制度改革把住房建設培育為新的經濟增長點和新的消費熱點，應用到住房建設領域，同時也開啟了金融創新的過程。

我還很懷念當年陣容強大的房改課題組，我們的組長和顧問團隊都是中國的頂級專家。房改20年，通過長效機制為中國經濟發展注入了長期的增長動力，在房改之前中國經濟總量只是排世界第7位，房改使得在20年里房地産投資增長了40倍，由此拉動了中國經濟總量增長的10倍。

房改之後，每兩年我們平均經濟總量超過一個國家，到近幾年又進一步拉大了和第三名以後的距離，朱镕基總理高興地說，是房地産業拉動了100多個産業的發展，而國務院也是接受了我的意見，在2003年就把房地産業列為國民經濟的支柱産業。

現在面對着中美貿易摩擦，中央要求要全面做好六穩工作，就是在去年年底提出的六穩，其中包括穩金融、穩投資、穩預期。韓正副總理在到住建部考察的時候也特别提出了三穩（穩地價、穩房價、穩預期），這些都跟房地産金融有關。

在房改之後，我們為了适應房改，推出了多項金融創新，這里面有的已經都實現了，我今天講的是三個方面，就是現在進行時的三個方面。

第一個談一談住房抵押貸款。住房抵押貸款雖然已經成功，但是現在還需要繼續推進。當年在銀行普遍不願意向老百姓貸款的情況下，是俞正聲部長帶着我到銀行的行長會上給他們做工作，告訴他們銀行抵押貸款為什麼老百姓會還錢，首先把供給側的思想解決了。

需求端，老百姓當時不願意借錢買房，怎麼解決的？顧雲昌就編了一個中國老太太和美國老太太天堂對話的故事，一下子就把老百姓的心結給解開了，近幾年我們看到住房抵押貸款發展得很好。但是最近我們也聽到了有些監管機構說，居民購房影響消費。

我大為不解，其實居民購房就是消費，而且居民購房之後還會裝修，還會買家具家電，怎麼會是影響了消費呢？其實他只是看到了買房人兜里的錢少了，但是他沒注意到買房人錢投出去，他通過傳導效應，拉動了多項支付，每一個産業的支付又都包括對勞動者的支付，由此拉動了整個消費。

這些事情可以拿一個形象的故事來比喻，有個美國的故事講的是，有人拿了100美金去住店，在他去挑選房間的時候，酒店老闆就飛快地跑去還錢，他找到了餐館老闆還了餐費，餐館老闆又趕快跑到肉鋪老闆那里還了買肉的錢，肉鋪老闆跑到屠宰場交了進貨的錢，屠宰場的老闆叫來妓女，還了他應該還的錢。而妓女到了酒店，又把她住店欠的錢交了。這一圈支付都是真實的支付，我們不管這個住店的人最後是住了店，形成了他的消費，還是沒有住店，把錢拿走了，這一圈支付都是真實的。

現在我們看到的是銀行普遍存在惜貸，並不缺錢，但是銀行不敢往外貸，銀行願意給誰貸款？銀行知道最好的貸款就是居民住房抵押貸款，資産都是新的，而且付了30—50%的首付款，現在居民房貸余額以後達到38萬億元，占到銀行信貸的28%，而且品質優良。

對于老百姓的貸款，特别是住房按揭貸款，就是給樹澆水要澆到樹根上一樣，看起來是交到樹根上，但是它通過樹根傳導到樹葉，把小微企業都救活了。

這對銀行有沒有什麼風險呢？沒有風險，因為中國居民的負債率很低，相對他的房産淨值，根據瑞士信貸的統計，負債率只有9%，根據西南财大的統計，負債率只有4.8%。對老百姓的住房抵押貸款，有着貨币傳導作用的好處，面對經濟下行壓力，應該考慮向什麼地方貸款安全，應該防止銀行的惜貸。

第二個再談談我所推動的住房反向抵押貸款，這是在2003年在溫總理剛剛上任的時候我就向他提出了建議，他批示之後擱置了10年，在這10年里人口老齡化，而且在這10年里房産大幅度增值，普遍增值了10倍以上。

中國房屋的長期上漲是一個穩定的趨勢，30年新房的銷售均價上漲了20倍。到了2013年，國務院再次發文，要推動反向抵押養老保險試點，最終還是由我所創立的幸福人壽所辦成，現在主要的銷售産品是幸福人壽的房來寶和中保人壽的安居樂。

這樣的産品是這樣操作，老人入保之後房屋繼續居住，而且居住終身，給付金從入保之後的下個月開始領，而且是供奉終身。老人活着就有住房，又拿錢。

這筆錢怎麼還呢？在老人去世之後，老人的子女把老人借的本金和利息都還了，房子可以拿回去，如果不還錢，這個産品就是按照不還錢設計的，房産不能歸保險公司，必須拿到市場上按公允價格拍賣，拍賣的資金優先償還本息，剩下的都歸老人子女，這個做法很講理，所以老人參保之後，感到自己的生活得到了明顯改善。

現在幸福人壽只做了200多位老人，而這些老人都很滿意，一般他們的給付金所得都是他們退休金的1.3-1.5倍。比如北京的康先生，他們老兩口一個月只有7000塊錢的退休金，他是個失獨家庭，現在每個月又從幸福人壽能夠拿到1萬塊錢的給付金，加起來就是1.7萬元，他們計算了今後再老一點就住養老院，把這個房子租出去，租金全歸老人，這樣就可以獲得2.4萬元，他們感到自己吃穿不愁，康先生說現在每天早上一睜眼想的就是怎麼花錢。老先生很幽默。

現在這個産品要推廣到全國，這個産品在中國到底能有多大的規模呢？我們光說中國無子女的老人就占到10%，失獨家庭超過了100萬個。剛才已經有專家講到，現在我們的房産總價值已經超過了400多萬億，僅老人和準老人的房産價值就占了其中的一半，而其中無子女的家庭，沒有繼承人的又占了10%。

這樣算下來，如果光解決這部分人的問題，它的資産規模總量就超過了現在保險業的總資産。它的意義就是能夠在養老方面提供一個支柱的作用，是銀行提出的5個支柱，其中反向抵押以房養老就可以明顯地把個人購買商業保險這個支柱支撐起來。

最後一個講講關于REITs的問題。這些年我一直在致力于研究和推動REITs，我呼籲公募REITs，包括用社會資金來持有政府的公共資産。我們所提出的用REITs可以有效化解地方債，獲得了各方面的支持。

在國務院發展中心，我們在2015年成立了課題組，由我和劉世錦擔任組長，請了陳元同志擔任總顧問，我們研究的題目就是如何把政府的資産證券化。在這幾年，國務院和中央不斷地在提出資産證券化的要求和号召，包括2016年李克強總理提出的，探索基礎設施等設施的資産證券化。

關于什麼是REITs，在座的是行家我就不多說了，我要說的是這是一個偉大的金融創新，它是把凝固的不動産資産通過基金變成了上市品，所以我對REITs最簡明的定義就是不動産收益權進入資本市場流通。在2000年左右，我請國外專家來講金融創新的時候，他們都說出了REITs，沒有更好的金融創新可以講，這句話應該送給當下的中國。

各國各地對REITs的規定都有這麼幾條：按期分紅、上市流通、免稅優惠和限制投向開發。現在我們面對的是地方債務不斷地擴大，基本上沒有還本的希望。現在借新債不過是為了還舊債而已，有些地方連利息都還不起。怎麼解決這個問題？好在我們的地方債70%以上是用于基礎設施建設，是有資産保證的。

現在我們在住房上要提倡租購並舉，要完善住房制度改革，這是習主席提出的要求，租購並舉就需要有主體，所以特别提出了要支持專業化、機構化住房租賃企業的發展。這些住房租賃企業不能光靠資本金，他們靠銀行貸款也靠不住，他們就需要用資産證券化的手段來進行。

中國證監會和基金業協會都在積極地推動着不動産證券化，在沒有REITs之前，我們有各種類REITs，包括ABS、CMBS等等，但這些基本上都是債務型的，而不是權益型。

中央在十九大報告中特别提出了“要提高直接融資比重，促進多層次資本市場發展”，我們發展資産證券化更多的要側重于權益型。

這幾年在各方面的推動之下，國務院和主管部委都把文件發出來，而且該發的文件都發出來了，包括國務院辦公廳提出了，關于租賃房方面的REITs。住建部和證監會發布的關于租賃房方面的REITs。國家發改委和證監會、國家财政部、人民銀行和證監會共同發出的支持基礎設施不動産證券化，它翻譯成“不動産”，主要是指基礎設施。去年中共中央辦公室和國務院辦公廳還對央企提出了資産證券化的要求。

關于能不能用公募進入到REITs的市場，我們請示全國人大，也做了法律解釋，中國證監會依法有權規定公募基金投向資産支持證券，這就看證監會敢不敢作為和願不願意作為。我們看到了退休的肖鋼同志最近在呼籲公募REITs。為什麼你退休了才呼籲？我們希望在職的人也能來呼籲REITs。

我們這幾年還面臨着一個問題，就是國進民退很嚴重，包括過多的發地方債所構成的這些地方平台公司，平添了一批新國企。怎麼樣能夠加強和加快中央已經既定的國有企業和國資改革的方針呢？我認為應當加快三個償還：

第一，要把房産還給居民，通過房改已經基本完成，現在還有一些沒完成的，要加快推進。

第二，要把養老金償還給職工，現在已經通過劃轉部分國有資本，充實社保基金，來補足過去多年拖欠的養老金的缺口。

第三，要把借債償還給債權人，既然你還不起本金，連利息都還不起，那好辦，我不讓你還本金，我只需要你把它證券化，把資産還給債權人。

通過這樣的做法，它不僅推動了新舊動能轉換，也是推動混改的最佳方案，每一單REITs就是一個混改，它可以使虛增資本加快償還，同時也可以推動中國資本市場的平穩發展。

為此我借今天的論壇再次呼籲公募REITs早日落地中國。謝謝大家。