博鰲特寫 | 融資冬天的禮物與課堂

观点网

2019-08-12 01:19

  • 眼下房地産公司确實要渡過一個難關,就是融資的大門不斷關閉。

    2019博鰲房地産論壇·特寫 房地産依舊發展着,2018年創造了15萬億的銷售規模。

    "15萬億,整個決策層都很擔心。"巴曙松說,一些"不太嚴肅"的銷售排名是否足夠客觀和靠譜?

    賈康等人高度贊同,學者們認為,需要将更多的目光聚焦于利潤、稅收等能反映企業真實發展的數據,他們支招:"規模、盈利性指標、财務穩健指標、創新指標……"

    聽到此,作為房企的代表,招商蛇口劉偉趕緊補充:"作為房地産企業,适度的規模還是有必要的。"他很坦誠,績優生招商蛇口在班里排名靠前,會很光荣。

    的确,如今房企銷售額仍在不斷創新高,如此決策層擔着的心怎麼也放不下,只能"降降溫",給房企的發展增加點難度,融資就是其中一把利劍,每砍一刀都是重傷。

    這也給博鰲房地産論壇今年的話題提供了背景,亦或者說,關于融資,人們總是聊也聊不夠。大會兩天,融資這條暗線隐藏其中。

    一個禮物

    "眼下房地産公司确實要渡過一個難關,就是融資的大門不斷關閉。"

    發言者是陽光城的吳建斌,他從不一本正經地念發言稿,演講向來幹貨滿滿。如果不是熟知他的從業經歷,他看起來更像是一位和藹的大學教授。

    來自一線,他對市場有很直觀的感受,他告訴我們,去年的融資環境,他尚不能下決心稱為"冬天",但今年,"冬天"真的要來了。

    以前的日子着實好過,"最高峰2015年下半年開始,所有融資大門都打開,30多種工具可以用,給房地産公司創造了非常好的融資環境。"吳建斌語速平緩,音調不高,看起來從來不會跟誰紅臉。

    話語溫柔卻一針見血,"企業管理的核心是财務管理,财務管理的核心實際上是現金流管理,而現金流的管理的核心是經營性現金流的管理。經營性現金流的管理,實質上是可以動用的現金流的管理。",吳建斌将現金流看得非常重要,他将演講主題定為:把現金流管理當做當前最為重要的事來抓!

    不知台下的嘉賓們是否憂慮自己的現金流。

    但當這幾個大字出現在身後巨大的弧型LED大屏幕上時,與會來賓都擡起了頭,打起了精神,融資難已經是共識了。

    下半年,銀保監會、發改委列了各種各樣的政策,對銀行貸款、信托、發債都全面收緊。近日,銀保監會下發64号文,加強房地産信托合規管理和風險控制。

    緊箍咒帶得越來越緊了,所以,吳建斌要給大家上節課:"從财務角度,如何配合公司在這個階段渡過難關。"

    "以前是所有門都打開,現在是慢慢把這些門都關起來,有些門已經徹底關了,有些門是半關的狀态。"

    那麼,現在的融資工具還有哪些?短暫的停頓後,吳建斌的PPT給了我們答案,是關于股權類、債權類以及項目層面的清晰羅列。

    選擇空間並不多,但企業還是要生存下去,優秀的還是要保持一定的發展速度,吳建斌提了幾個建議。

    首先,将能用的融資工具用到極致;其次,抓住短暫的窗口期。他稱,在靜觀其變的時間段,盡可能少花錢,多回籠資金,解決資金流動性問題。

    "第三是控預期,年初大家對自己的預期安排是5%-10%,3月小陽春,很多公司又把預期提高了。"吳建斌似乎有些擔憂,他說,這樣投資了就很大,資金又沒回來,融資現在又不像原來那樣暢通;第四點則是控增長。

    吳建斌的演講向來很多幹貨,在演講中,他給出的這件棉襖是這個"冬天"最好的禮物了。

    上一堂課

    不同于吳建斌的實戰經驗,金融專家和研究學者更傾向于理論及數據研究,分析市場。

    供需理論是經濟學里最重要的理論之一,需求大于供給會導致價格上漲。若要保持供需平衡,便只能擴大供給或者降低需求。

    博鰲房地産論壇,大佬們齊齊開講經濟學。可惜,"供需平衡"短短四字,是現實中最可望而不可及的奢求。

    "我們要做的不是限購,不是抑制居民對于房地産的需求,尤其是居民改善生活的需求,而是應該加大房地産的供給。"洪灏一語中的,只有這樣才能有效地讓房價上升的壓力下降。

    巧合的是,前一天登場的樊綱上台後第一句話是:"應該多放我們2001、2002年的照片,那時年輕。"

    而他同樣也講了經濟學:"價格由供求決定,這是市場經濟基本的機制,我們要在需求和供給兩個方面來進行分析,分析價格和市場的走勢,這是基本的分析方法。"

    他從供給講起:"市場不均衡的一個重要問題有時候在于需求旺盛、供給跟不上,甚至需求可能是正常的,而供給是受壓抑的。"

    樊綱問台下,不做供給方面的事情,價格不就上漲嗎?這是一個反問句,答案大家都知道。

    他稱,過去相當長的時間里,我們就在犯這樣的長期戰略性的錯誤,這個錯誤就是城鎮化的戰略,給小城市、小城鎮增加土地供給,鼓勵他們去建房、增加供給,而嚴格限制大城市,而人又遷移進了大城市。

    大城市需求旺盛,又得不到供給,還要嚴格控制容積率,就造成了過去供求關繫的嚴重失調,也就造成了大城市價格上漲、小城市庫存積壓,從而導致房地産市場的兩極分化。

    由此,需要研究人的遷移,人們追求美好生活需求的驅動下,會向什麼地方轉移?

    "在城市化進程階段上,小城市的人口正在流出,往大城市轉移。"樊綱告訴我們,所以住房的供給首先要解決大城市的供給短缺的問題。

    撰文:陳玲    

    審校:鐘凱



    相關話題讨論



    你可能感興趣的話題

    資本