博鳌特寫 | 吳建斌的門

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2019-08-13 04:02

  • “比如說公司債,一年内借新還舊是可以的,但是要再擴容,可能要窗口指導,可能批,也可能不批。把這些再進一步歸類,我們就會發現,融資的很多門都關上了。”

    2019博鳌房地産論壇·特寫 吳建斌緩緩步入直播間,與現場等候的記者一一微笑示意後,再到座位入座。

    一個小時前,他剛剛在博鳌房地産論壇做完一場演講,從大會激烈的讨論中抽身與媒體交流。

    “新書準備的如何?會寫些什麼内容?”

    “新書一直都有在做,最近主要忙攝影了。”

    ……

    簡單的寒暄令現場氣氛變得輕松自然,更像是一場座談會,吳建斌樂于分享他對行業、對企業杠杆的各種看法。

    這是他第二次參與博鳌,三天兩夜的行程被排得有些密集,據說第二天一大早5點多他就奔赴下一個目的地。

    今年是博鳌房地産論壇的第19年,也是中國房地産行業從高速增長轉入平穩的一年,無論是與會專家、學者還是企業家,對房地産的判斷都史無前例地謹慎。

    财務出身的吳建斌同樣如此,去年此時,他就發表過類似的觀點,隻是今年他對房企融資環境的表述似乎更加嚴峻。

    “過去中國房地産發展快最主要是金融方面的支持,而且支持的力度很大。但是從去年開始可能市場發生了一些變化,包括金融行業在收緊;另一方面,中美貿易戰導緻中國經濟出現一些調整,對房地産市場應該也有影響,所以在這種情況下,房地産遇到的問題和困難會比過去多很多。”

    面對内外部形勢的變化,最直觀的反應首先是房企的業績表現。

    吳建斌預測,明年房企整體的業績增長可能因為匯兌損失差,未必會有正面的影響,因為不少房企都大量在借美元債。

    顯然這不是一個令人振奮的觀點,尤其對習慣了高速增長,高利潤回報的房地産企業而言,面對平緩甚至下降,難免會造成巨大的心裡落差。

    不過,盡管悲觀情緒蔓延,吳建斌依舊擅長對症下藥,當多扇融資門被關,房企融資進入冰河期,他提醒房企,管理好現金流,同時減少不必要的負債。

    他指出,當前房企的融資工具已經不多,因此房企要把能用的融資工具用足,再盡可能把工作做得更細一點。

    “比如說公司債,一年内借新還舊是可以的,但是要再擴容,可能要窗口指導,可能批,也可能不批。把這些再進一步歸類,我們就會發現,融資的很多門都關上了。”

    以陽光城為例,從去年開始吳建斌就已經在主動控制債務的結構跟杠杆。

    具體包括,将有息負債的總量控制住,然後加快銷售,加快回籠資金,另一方面調整短債和長債的比例。

    盡管融資迫在眉睫,但對于目前已經負債較多,同時融資成本高的房企,吳建斌則建議靜觀其變。在他看來,對這類企業而言,目前并不是最佳的投資機會。

    “民企如果負債率很高,現在的融資成本很高,要想盡辦法先把這些安全墊找到,安全墊找到之後去等待,不急。”

    企業家要學會等,這與恒隆集團董事長陳啟宗的觀點不謀而合。然而,這說起來容易,對大部分享受過暴利的房地産商來說,更多是心态的考驗。

    作為一個财務官,“心态”是吳建斌時常提及的一個詞,這個心态既包括對行業未來的信心,也是對行業從暴利回歸正常的平常心。

    “房地産為什麼讓自己越來越難受呢?可能是預期太高了。然而銀行的融資不像原來那麼暢通,杠杆加不上去,所以我們對未來的預期要做适當的調整。”

    曆經中海30年,吳建斌身上沒有房地産行業常見的浮躁;在香港長達20年的職業生涯,也見證了97金融風暴的洗禮。

    “金融危機之後房價一夜之間可以跌百分之六七十,這些我們國内沒經曆過。”

    經曆過亞洲金融風暴,吳建斌早已練就處變不驚。

    在他看來,一方面,經過過去十幾年的高速發展,大量的房企都積累了很多财富,現在應該是好好夯實企業内部管理,然後迎接這次挑戰。

    另一方面,從中國的城鎮化趨勢來看,未來10年、15年,房地産市場仍然是一個蓬勃發展的市場,盡管當下确實遇到一些困難,但這也是很平常的事情。

    至于這個調整時期有多長,吳建斌的直覺更像是地産行業一個拐點的到來,這個拐點也是企業經營管理方面的拐點,也就是從融資杠杆驅動轉變為經營杠杆驅動。

    “往往在經濟不好的情況下,或者運營不好的情況下,正是我們夯實運營管理最好的時機。因為你的增長已經受到了制約,而且你的預期也不要那麼高,在這個時候你内部就要進行管理了。”吳建斌像一個老中醫,始終是穩如磐石,不露聲色地開出藥方。

    撰文:黎倩    

    審校:勞蓉蓉



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