博鰲特寫 | 吳建斌的門

2019博鰲房地産論壇·特寫 吳建斌緩緩步入直播間，與現場等候的記者一一微笑示意後，再到座位入座。

一個小時前，他剛剛在博鰲房地産論壇做完一場演講，從大會激烈的讨論中抽身與媒體交流。

“新書準備的如何？會寫些什麼内容？”

“新書一直都有在做，最近主要忙攝影了。”

……

簡單的寒暄令現場氣氛變得輕松自然，更像是一場座談會，吳建斌樂于分享他對行業、對企業杠杆的各種看法。

這是他第二次參與博鰲，三天兩夜的行程被排得有些密集，據說第二天一大早5點多他就奔赴下一個目的地。

今年是博鰲房地産論壇的第19年，也是中國房地産行業從高速增長轉入平穩的一年，無論是與會專家、學者還是企業家，對房地産的判斷都史無前例地謹慎。

财務出身的吳建斌同樣如此，去年此時，他就發表過類似的觀點，只是今年他對房企融資環境的表述似乎更加嚴峻。

“過去中國房地産發展快最主要是金融方面的支持，而且支持的力度很大。但是從去年開始可能市場發生了一些變化，包括金融行業在收緊；另一方面，中美貿易戰導致中國經濟出現一些調整，對房地産市場應該也有影響，所以在這種情況下，房地産遇到的問題和困難會比過去多很多。”

面對内外部形勢的變化，最直觀的反應首先是房企的業績表現。

吳建斌預測，明年房企整體的業績增長可能因為匯兌損失差，未必會有正面的影響，因為不少房企都大量在借美元債。

顯然這不是一個令人振奮的觀點，尤其對習慣了高速增長，高利潤回報的房地産企業而言，面對平緩甚至下降，難免會造成巨大的心里落差。

不過，盡管悲觀情緒蔓延，吳建斌依舊擅長對症下藥，當多扇融資門被關，房企融資進入冰河期，他提醒房企，管理好現金流，同時減少不必要的負債。

他指出，當前房企的融資工具已經不多，因此房企要把能用的融資工具用足，再盡可能把工作做得更細一點。

“比如說公司債，一年内借新還舊是可以的，但是要再擴容，可能要窗口指導，可能批，也可能不批。把這些再進一步歸類，我們就會發現，融資的很多門都關上了。”

以陽光城為例，從去年開始吳建斌就已經在主動控制債務的結構跟杠杆。

具體包括，将有息負債的總量控制住，然後加快銷售，加快回籠資金，另一方面調整短債和長債的比例。

盡管融資迫在眉睫，但對于目前已經負債較多，同時融資成本高的房企，吳建斌則建議靜觀其變。在他看來，對這類企業而言，目前並不是最佳的投資機會。

“民企如果負債率很高，現在的融資成本很高，要想盡辦法先把這些安全墊找到，安全墊找到之後去等待，不急。”

企業家要學會等，這與恒隆集團董事長陳啟宗的觀點不謀而合。然而，這說起來容易，對大部分享受過暴利的房地産商來說，更多是心态的考驗。

作為一個财務官，“心态”是吳建斌時常提及的一個詞，這個心态既包括對行業未來的信心，也是對行業從暴利回歸正常的平常心。

“房地産為什麼讓自己越來越難受呢？可能是預期太高了。然而銀行的融資不像原來那麼暢通，杠杆加不上去，所以我們對未來的預期要做适當的調整。”

歷經中海30年，吳建斌身上沒有房地産行業常見的浮躁；在香港長達20年的職業生涯，也見證了97金融風暴的洗禮。

“金融危機之後房價一夜之間可以跌百分之六七十，這些我們國内沒經歷過。”

經歷過亞洲金融風暴，吳建斌早已練就處變不驚。

在他看來，一方面，經過過去十幾年的高速發展，大量的房企都積累了很多财富，現在應該是好好夯實企業内部管理，然後迎接這次挑戰。

另一方面，從中國的城鎮化趨勢來看，未來10年、15年，房地産市場仍然是一個蓬勃發展的市場，盡管當下确實遇到一些困難，但這也是很平常的事情。

至于這個調整時期有多長，吳建斌的直覺更像是地産行業一個拐點的到來，這個拐點也是企業經營管理方面的拐點，也就是從融資杠杆驅動轉變為經營杠杆驅動。

“往往在經濟不好的情況下，或者運營不好的情況下，正是我們夯實運營管理最好的時機。因為你的增長已經受到了制約，而且你的預期也不要那麼高，在這個時候你内部就要進行管理了。”吳建斌像一個老中醫，始終是穩如磐石，不露聲色地開出藥方。