華夏幸福半年利潤達承諾 環京依賴褪去與異地擴張

觀點地産網 8月16日，香港，中國平安2019年中期業績發布會。據觀點地産新媒體現場了解，董事長馬明哲與總經理任匯川公開表态：“平安不參與房地産經營管理，不做野蠻人。”

時間來到下午，平安派駐了兩位董事和數位高管的華夏幸福，便揭開了其半年來的業績面紗。這也是平安入股一年，華夏幸福第一次發布半年度業績。

華夏幸福上半年實現營業收入387.30億元，同比增長10.74%；淨利潤84.81億元，同比增長22.44%。截至報告期末，公司總資産4,570.67億元，歸屬于上市公司股東的淨資産468.90億元，分别比上一年度末增長11.56%、7.11%。

在業績貢獻方面，環京以外區域實現收入148.08億元，同比增長96.54%，占公司主營業務營業收入的比例由上年同期的21.69%提升至38.47%。

随着華夏幸福産業園區業務異地復制戰略調整的推進，環京以外區域在整體業績占比中增長明顯；對公司及其重要的另一架馬——車産業發展服務業務亦快速推進，在環京區域外加大比重。

從綜合數據來看，在面對樓市調控、房住不炒等政策前提下，華夏幸福各項關鍵數據都較去年迎來了不小的漲幅。其中，最關鍵的淨利潤，半年超過80億也讓華夏幸福在面對與平安達成的對賭協議有了足夠的信心。

據觀點地産新媒體了解，在去年引入平安戰略投資時，華夏幸福曾承諾，在2018年度、2019年度、2020年度的淨利潤增長率分别不低于30%、65%、105%，即分别不低于114.15億元、144.88億元、180億元。若未完成目標，華夏幸福将對平安資管進行現金補償。

按照全年144.88億元的淨利潤目標計算，84.81億元的半年淨利潤已經達標58.54%。

半年銷售方面，華夏幸福實現銷售額645.31億元，簽約銷售面積共計551.05萬平方米。其中，産業新城業務園區結算收入額143.83億元，占銷售額的22.29%；園區配套住宅業務簽約銷售額479.17億元，占銷售額的74.25%；其他業務（物業、酒店）銷售額22.31億元，占比3.46%。

從區域上分析，環京以外區域的銷售額為375.64億元，同比增長16.82%，占公司整體銷售額比例從上年同期的39.94%大幅提升至58.21%，環京以外區域的住宅業務銷售額264.67億元，同比增長10.91%，銷售額比重由上年同期的37.40%提升至55.24%，銷售面積比重由上年同期的47.21%提升至66.20%。

不止如此，在新增項目方面，華夏幸福報告期内新增5個入庫PPP項目，全部位于環京以外的外埠區域。華夏幸福産業服務收入 118.75 億元，其中，環北京以外區域産業服務收入 87.74 億元，同比增長96%。

這一部分的持續性收入将對華夏幸福的現金流産生極大的正面影響，與物業銷售“一錘子買賣”不同的是經營性收入是一個長周期的現金回款，在銷售承壓的狀态下會是有效的現金補充。

總的來說，華夏幸福的主營業務在環京以外區域的迅速發展，充分印證了産業新城模式的可復制性，進一步減少了對環京區域的依賴，也不至于陷入環京區域樓市和土地市場調控的依賴。

在年初的業績會上，公司管理層坦言，“确實大家都知道，2017年和2018年公司在環北京地區是遇到了困難。”面對環北京的政策冰封，華夏幸福在不斷從外圍尋找解決的路徑。

從2019年上半年達成的目標來看，華夏幸福确實如所預設的一般，成功從京津冀區域突圍，大幅降低了在環京區域的收入和銷售。

據華夏幸福半年報披露，其将繼續核心都市圈聚焦戰略，深耕京津冀都市圈，繼續布局長三角都市圈和粵港澳都市圈三個高能核心都市圈。

除了在區域重點上的改變，不喜歡在公開市場拿地的華夏幸福半年來也拿下了不少的地塊。以總價7.28億元競得的南京宅地；19億元競得南京栖霞、江甯兩宅地等一繫列動作，華夏幸福也在通過不同辦法豐富土儲獲取方式。

華夏幸福在此前令市場诟病的債務方面也做了不小的改善，公司貨币資金 551.85 億元，預收款項 1402.85 億元，預計将在未來二三年内逐步結轉為公司的營業收入與利潤，基本鎖定公司未來三年的經營業績，這些都是公司在償債方面十分有力的底牌。

據此前公告披露，截止2019年7月31日，華夏幸福借款余額為1845.07億元，前7月累計新增借款金額454.68億元，累計新增借款占2018年末淨資産的比例83.10%。

在減少資金壓力的措施上，華夏幸福有了平安作為二股東後顯然有了更多辦法。以今天最新的公告為例子，華夏幸福拟向平安人壽轉讓北京豐台項目，總價近58.3億元。

在轉讓完成後，平安人壽委托華夏幸福下屬子公司在項目地塊上代為開發建設標的物業，並在標的物業開發建設完成後對標的物業提供運營管理服務。

華夏幸福首次采取輕資産管理模式，項目公司将就代建事項向華夏幸福運管支付代建管理費，代建管理費包括固定代建管理費及激勵代建管理費。