25億滬上補倉“撿漏”記 保利發展與保利置業進退之間

觀點地産網 談到保利發展，人們第一反應便是它的前三追擊。從2012年跌出銷售榜前三後，到2017年提出“重回前三”，再到至今，保利發展在重登前三甲的路上已經狂奔了兩年多時間。

8月14日，保利發展以總價25.03億元成功競得上海闵行區浦江中心區34-1、34-6地塊（浦錦街道周浦塘南-9地塊），成交樓面價2.48萬元/平方米。

據了解，8月份，上海土地市場僅有6宗地塊出讓，其中，松江區2宗，闵行區2宗，寶山區和青浦區各1宗，總出讓面積達15.5萬平方米，總起價37.9億元。6宗地塊中，包括1宗商住用地，4宗商業用地和1宗租賃住宅用地。

保利發展競得的闵行區地塊，是8月份目前出讓地塊中面積最大的一宗，土地面積達6.5萬平方米，也是本月重點關注的地塊。由于一二線城市土地資源的稀缺性，今年以來保利接連在上海奪地，為其“前三追擊”赢得了重要籌碼。

縱觀近幾年上海的土拍市場，曾經議論紛呈的保利發展與保利置業“同門相争”中另一位成員——保利置業，似乎已消失在上海土地市場。

據保利置業2017年、2018年财務報表顯示，其2017年在上海無新增土地儲備；2018年僅有一個嘉定保障房項目，建築面積約15.9萬平方米。

25億元摘“降價”地

觀點地産新媒體查詢資料獲悉，保利發展競得的地塊編号為201909601号，由34-1地塊和34-6地塊組成，出讓面積6.5萬平方米，規劃建築面積10.07萬平方米，總起價23.61億元，樓面起價2.27萬元/平方米。

其中，34-1地塊為商住用地，容積率為1.6，其四至為；34-6地塊為其他商服用地，容積率0.77。兩塊地塊四至為：東至浦申路，南至北江洲路，西至浦馳路，北至立躍路。

據了解，上述地塊曾于2018年7月27日被終止出讓，此前起價為26.99億元，樓面起價26794元/平方米。再度挂牌出讓，除了總價下降了3.38億元之外，其他出讓要求未做出改變。

根據出讓文件要求，項目内中小套型住宅建築面積不得低于地塊住宅總建築面積的80%，即面積在7.42萬平方米以上；自持建築面積不低于15%的住宅物業用于租賃，並配建保障性住房建築面積應占規劃總住宅建築面積的7%以上；禁止建造三面（兩單元並聯），或四面臨空的類似别墅建築。

同時，34-6地塊還須設置200平方米的老年活動室、100平方米的生活服務點、300平方米的健身點，以及居委會、物業管理、治安聯防、圖書館、青少年活動室等公共服務設施；建成後除居委會、物業管理外，其他公共服務設施全部移交。

盡管該宗地塊有着諸多出讓條件限制，然而保利發展以溢價率6.01%奪標這塊位于上海主城區的地塊，事實上也是“撿了一個便宜”。

據了解，地塊周邊二手房價格均超過4萬元每平方米，同時周邊配套較為齊全，臨近地鐵8号線江月路站、仁濟醫院南院、浦江城市生活廣場等。

此外，4月29日，保利發展也以總價41.79億元拿下上海楊浦區江浦社區B2-03地塊，土地面積3.11萬平方米，溢價率1.46%。兩次土拍市場的成功奪標，為保利發展帶來了将近10萬平方米的土地儲備。

保利置業的“讓步”

一二線城市作為保利發展沖擊前三的核心區域，過去一年中，銷售額貢獻超過了50%，特别是以上海為代表的長三角城市群和以廣州為代表的珠三角城市群。所以，上海的擴儲和市場發展對于保利發展有着至關重要的作用。

2018年财務報表顯示，期内，保利發展在一二線城市及六大核心城市群銷售貢獻均達 77%；同時，一二線城市拓展金額和面積分别為74%和 61%，且三四線城市新增容積率面積中 53%位于珠三角、長三角城市群。

而在過去上海市場的發展中，保利發展並不那麼順利，除了要面對碧桂園、綠地、萬科等強硬對手外，還要與“自家兄弟”保利置業競争。此前，曾出現兩者同台競争同一宗地塊的情況，讓人們看得“雲里霧里”。

觀點地産新媒體了解，為了避免同業競争、内部資源劃分問題，保利發展和保利置業内部達成了協議，即理論下不能同時進入同一城市。随後，雙方開始走上了整合之路。

2017年底，保利發展提出“重回前三”，此時兩家公司也重啟了整合序幕，並在2018年取得了實質性的進展，讓保利發展未來的城市擴張不再受限制。

觀點地産新媒體通觀察上海土地市場的變化不難發現，整合效果讓雙方的發展更加明朗。

一方面是保利發展在上海擴儲上的積極、主動表現。據不完全統計，2015年9月至今，在上海土拍市場中，成功競得地塊的身影均為保利發展。期内，其共拿地8宗，土地面積達44.15萬平方米，總價達247.94億元。

數據：觀點指數統計整理

另一方面則是保利置業的逐步退出，距離其最近兩次上海拿地，已有3年左右的時間，並且還是以聯合體的方式參與。

2016年9月，保利置業與建發、金茂聯合開發上海嘉定新城E27-01地塊，其占有項目合資公司29.734%股權；2015年6月，保利置業、山東黃金聯合體以總價34.54億元競得楊浦區平涼社區01E2-01、02地塊。

另外，觀點地産新媒體查詢保利置業官網發現，其上海項目開盤時間基本上在2017年前。據官網顯示，截至目前，保利置業在上海共有19個項目，其中，13個為住宅項目，6個為商業項目。這些項目中，僅有“山金保利廣場”顯示處于規劃中，該項目為寫字樓/商業，位于楊浦區楊樹浦路。

從2015年初将上海定為“全年重中之重”，到2017年的“空白”，再到如今僅有的保障房項目，保利置業在上海的拓展似乎定格在了2015年左右，完全将上海市場的發展拱手讓給了“大哥”。

保利置業這一讓步，也讓保利發展離前三的目標更近了一步。據觀點指數研究院統計數據顯示，2018年度中國房地産企業銷售金額排行榜中，保利發展以4050億元名列第五名，距離第三名恒大的6002.1億元，相差接近“半個自己”。

而在2019年1至7月中國房地産企業銷售金額排行榜中，碧桂園、萬科、恒大分别以4524.9億元、3832.3億元、3263億元占據前三名，而保利發展則以2930億元名列第四名。

此時，保利發展與第三名的恒大銷售額相差僅有333億元。