觀點直擊 | 雅居樂業績會：毛利、地産與多元之間（實錄）

觀點地産網 周三，香港四季酒店、萬豪酒店稍顯熱鬧，萬科、雅居樂、建業、佳兆業美好等房企紮堆舉行中期業績會。

下午16時，雅居樂在萬豪酒店召開2019中期業績會，主席兼總裁陳卓林、副總裁潘智勇、副總裁王海洋出席現場。值得一提的是，因前幾月首席财務官張森的辭任，除了主席陳卓林，現場回答媒體也更多交給了潘智勇與王海洋。

這家于去年剛邁過千億門檻的房企，在今年上半年算是踩點達成指標。年報顯示，上半年，雅居樂累計預售的地産項目金額582億元，完成全年預售52%。

“今年上半年的業績算是不錯了，尤其是在預售金額上能達到52%的目標，我們相信全年的目標是不會變的。”作為掌門人，陳卓林肯定了雅居樂上半年的表現。

但他也表示，下半年的經濟和環境具有挑戰性，“去年我們說今年要實現10%的銷售增幅，大家說保守，現在看保守就對了。”陳卓林順帶調侃了年初公布銷售目標時外界的反應。

不過，當天業績會所聚焦的更多來自于一項標紅的指標。

上半年，雅居樂毛利為82.2億元，同比下跌31.6%，毛利率為30.3%，同比下降19.3%——這樣數據對于毛利水平一向較高的雅居樂而言，顯然是突兀的。

毛利的問題引來了現場媒體們的幾番追問，在潘智勇忙着解釋海南區域項目所造成的影響時，陳卓林還是顯得自信沉着。

“現在整個行業的毛利率要達到30%以上，已經算很好了。”

毛利的跌落：成也海南

中期報告顯示，上半年，雅居樂毛利及毛利率均有不同程度的下滑，其中，毛利率為30.3%，同比下降19.3%。這對于雅居樂來說是少見，從2015年到2018年，雅居樂的毛利率從25.1%升至43.9%。

如此大幅度的下降，對于這家高毛利率的房企來說，不可能沒有感知的。事實上，早在年初2018年業績會時，前财務首席官張森就提前預告了這一問題。

彼時張森表示，因受累于海南島項目，預計2019年毛利率水平将出現下滑，相對會比較保守，估算大概在30%以上。

在此次半年度業績報告中，雅居樂稱，毛利率下降主要是由于多個城市受“因城施策”的影響，導致高毛利率項目的銷售收入确認占比大幅下降，致使集團整體毛利率有所下降。

外界都很敏銳地捕捉到，其中最主要的影響是在海南。

據悉，經歷去年調控之下，海南房地産市場陷入一片低迷，對于重倉海南的雅居樂而言，影響無疑是更大的。

從數據上看，2017年海南清水灣單項目預售金額約170億元；2018年，雅居樂整個海南市場預售金額100億元左右，對比明顯，這也是去年全年雅居樂銷售目標未達標的重要原因。

據潘智勇業績會現場透露，2019年上半年，海南市場項目入賬僅有10億元，去年同期則有90億元。波及至毛利方面，去年同期海南項目毛利貢獻66億元，今年只有6億元。

“毛利率下降的原因很明顯，高毛利的收入少了，具體來說就是海南島。”潘智勇表示，海南島項目的毛利率達58%，毛利收入的急劇下降導致了高毛利的變化。此外，潘智勇還表示，同期的建安成本、土地成本提高了，所以也導致了毛利率下降。

潘智勇承認，這是雅居樂要面臨的一個問題。同時，認為自去年4月開始到今年6月30日為止，雅居樂已經消化了不利影響。

主席陳卓林則看得更長遠：“現在整個行業的毛利率要達到30%以上已經算很好了，我們之前高是因為入賬率高，今年比較少，但我預計未來幾年會陸續擴大。因為現在新的政策出來了，所以我相信我們2020年、2021年、2022年，地産上尤其是海南島有了增幅，我們的毛利率會相應地變高。”

對于之後毛利率得以在30%以上，潘智勇認為有兩方面因素的保證。

其一，目前雅居樂非房闆塊的毛利率達40%，其中雅生活34%，這将提升整體毛利水平。其二，現在新拿的項目如果毛利率不到30%的話，是不會拿的。

“我不敢說觸底反彈或是到此為止，但是起碼能夠控制到這個水平，30%對雅居樂來說應該沒什麼大問題。”

毛利率下降指標之外，另一項呈正向增長的指標也引起觀點地産新媒體注意。據悉，上半年雅居樂公司股東應占利潤為50.77億元，較去年同期37.59億元上升35.1%。

當中，包括将一家項目公司的34%權益出售予一家獨立第三方，同時失去控制權的稅後淨收益22.42億元，以及一家合營企業轉至附屬公司的除稅後重估收益4.35億元。據悉，該轉讓項目公司為惠州市惠陽雅居樂，拟轉讓一定股權予深圳創喻。

也就是說，若除去出售項目公司的收益，上半年的淨利潤為28.35億元，同比是下降的。

對此，潘智勇對觀點地産新媒體表示，若撇去出售事項影響，确實利潤率有輕微下降，其中主要是毛利下降的原因。

潘智勇對此沒有過多闡述，而是從出售層面表達其合理性：“這是一個很正常的商業行為，我們做生意買進賣出是很正常不過的，關鍵是算好賬、看時機，如果達到最大價值就可以賣。”

他進一步表示，惠州項目如果由雅居樂自己操刀，預計五年之後才能達到20億的收益，所以現在引進合作者相當于回籠現金。

地産與多元之間

或許是毛利與淨利的表現欠佳，主席陳卓林對于雅居樂未來的發展尤其是地産業務方面，還是如年初一樣持有保守謹慎的态度。

“去年我們說今年要實現10%的銷售增幅，大家說保守，現在看保守就對了。”陳卓林肯定當初自己的預判。

對于雅居樂未來三年，陳卓林稱，在地産方面就20%的增幅，基本上不會增加得太多：“今年是10%的增幅，未來幾年假使有錢的情況下預計也是20%的增幅。”

對地産業務的增幅判斷，也直接影響到了雅居樂對于拿地的計劃，“有多少錢做多少事情”。

據觀點地産新媒體了解，上半年雅居樂在土地上處于相對積極的狀态，包括百輪競價後22.5億斬獲昆明兩宗打包宅地，溢價率129.2%；高溢價在江門、惠州接連補倉；以及斥31億首度在北京公開市場奪地。

“上半年買地有230多億，我們認為是合理的，在整個行業去看，和雅居樂的排名是成正比的。”陳卓林說道。

但對于下半年，陳卓林則表示有多少錢做多少事，預計在回收的成本中再拿一半出來買地，具體視下半年的現金流情況：“下半年買地我想也是幾十億到一百億。始終都是那句話，有好的項目就投，相信下半年是有機會收購合並的。”

如此謹慎的原因，陳卓林将其歸結為目前的土儲情況。

截至上半年，雅居樂擁有權益的土地儲備有4000萬平方米，按照目前的銷售價值已超6000億；同時，在每一年10%左右的增幅下，預計未來會有7000億的貨值，足以供給未來四年的發展。

相比于地産業務的保守謹慎，陳卓林對于雅居樂多元化業務則顯得進取多了。

多元化已然是這幾年雅居樂身上最為突出的標簽，與其他房地産同行穩固基本盤的共識不同，雅居樂從2016年就啟動多元化進程。

目前，雅居樂已形成地産、雅生活、環保、教育、建設、房管、資本投資和商業管理等八大産業集團並行運營的格局。截止去年末，雅居樂在物業管理、酒店營運、物業投資及環保業務上的總收入為36.58億元，占總收入比重為6.52%。

上半年，雅居樂多元化業務營業額為24.4億元，業務收入占比自去年同期的6.8%上升到9%。其中，物業管理、物業投資及環保業務收入分别較去年同期上升63.9%、4.9%及68.9%。

也就是說，目前雅居樂在物業發展收入與多元化業務收入的占比上，分别為91%及9%。

對于此前提過的地産和非地産業務各占一半營業額的目標，陳卓林表示：“多元化發展策略是沒變的。”

其稱，希望2019年全年多元化業務有15%左右的增幅，未來三年的計劃是希望每一年遞增10%左右，這幾年中雅居樂也抽出接近30%的投資額出來供給其他産業。據陳卓林年初透露，今年的500億投資計劃中，400億将投向房地産業務，100億投資于其他領域。

“我希望4年後，到2022年、2023年，這項收入與我們原定的目標是不變的，其他的産業和地産可以各占一半的營業額。”

對于此前入股力世紀，是否入局新能源汽車，潘智勇表示，此次合作是基于資本股權層面的，在這個過程中公司也在尋求更多的合作，但肯定不做汽車，只做在行的事情。

“下一步，如果說力世紀在産品落地的時候，我們也不排除做相關配套的服務，比如說在工業園、産業園的建設方面提供相配套的服務，但雅居樂沒有做汽車，他們做不等于我們做。”

以下為雅居樂集團控股有限公司2019年中期業績發布會現場問答實錄：

現場提問：恒大剛剛宣布在全國幾個樓盤打7.8折，雅居樂是否也會考慮降價？目前，内地樓市處于低迷，這将會如何影響經濟？另外，雅居樂如何看待深圳先行示範區？這個計劃是否會增加樓價和地價？雅居樂是否打算在深圳擴張？

王海洋：雅居樂從去年到現在對每一幅土地、每一個項目都是按照原有的計劃去往前推動的，當然我們會階段性地進行調整。

下半年我們還有20多個新項目開盤，開盤的時候可能會有一些銷售的激勵，但是整體來說不會全國大範圍的降價，只會結合市場的情況進行局部調整，我們在這一塊的計劃性還是比較強的。

陳卓林：說到深圳的先行區，我覺得對香港、對深圳，尤其是對大灣區是非常有利的。

我們說“9+2”，就是九大城市加上香港和澳門，幾十年來，深圳的科技各方面也發展得很快，所以現在能夠作為先行區，我覺得對整個大灣區尤其是對香港絕對是一件好事。

雅居樂對大灣區是充滿信心的，現在我們6000-7000億的貨值中，大灣區就占了1000多億，我們也會一如既往地加大對大灣區的投入，包括深圳周邊。事實上我們在惠州等其他地方也會看，當然我們也是看市場和資金情況來決定。

現場提問：雅居樂上半年在北京拿了一塊地，是否也反映了公司接下來會加大在一線城市的投入？剛才也說了下半年不急着買地，是否代表着下半年在投地上會減緩？另外，毛利率的下降幅度比較明顯，公司公告也提到是因為高毛利的項目還沒入賬，這些高毛利項目主要在哪些城市？什麼時候能結算入賬？是否會影響到今年全年的财務表現？

陳卓林：北京的項目很難得，地段非常好，因為現在正在控制價錢，不能多賺，只能說是回報。

說到下半年的投資，雅居樂過去幾年都是穩健的，尤其地産上今年是10%的增幅，未來幾年假使有錢的情況下預計都是20%的增幅，有多少錢做多少事情。上半年我們拿了230多億的地，整個行業看，排名是成正比的。

下半年我預計在回收的成本中再拿一半出來，我想也是幾十億到一百億。始終都是那句話，有好的項目就投，我相信下半年是有機會收購合並的。

至于毛利率，現在整個行業的毛利率達到30%以上已經算很好了。之前毛利率高是因為入賬率高，今年比較少，但我預計未來幾年會陸續擴大。因為現在新的政策出來了，所以我相信我們2020年、2021年、2022年，地産上尤其是海南島有了增幅，毛利率會相應地變高。但是現在來說，有30%的毛利率已經不錯了。

現場提問：今年上半年的拿地方式上産業小鎮的占比約42%，這個拿地方式與多元化業務是否有一定的銜接？目前多元化業務的營收雖然有所增長，管理層提到可能會拿30%的額度來做這塊投入，在營收相對還不能貢獻太多的情況，在地産主業的獲地競争力上是否也有一定的反哺能力？另外，上半年的主要融資活動還是聚焦在境内債和境外債上，那麼下半年的融資工具主要以什麼方式為主？會不會根據市場情況進行調整？

王海洋：關于産業小鎮和多元化業務之間的關繫，為什麼雅居樂可以做産業小鎮？其實和多元化有一定的關聯。

因為我們的地産這塊也會把現有的八大産業的資源引入到産業小鎮的項目里，比如教育、雅生活和商業等等。

而且現在産業小鎮主要集中在文旅、體育和康養三大闆塊，這也是雅居樂一直延續下來的，雅居樂做文旅闆塊多年，也積累了一定的經驗。

同時，我們做了文旅産業小鎮新的IP“樂活天地”的發布。但總的來說，産業小鎮是地産未來的取地和發展的方向，也是一個抓手，所以與我們的多元化是不矛盾的，而且能夠形成一個相互的支撐。

我們要求産業小鎮一是結合我們的優勢，二是有一些産業資源的整合，能夠一起把這個産業小鎮做好、做成。

潘智勇：關于融資環境和融資工具的問題，我們今年整個集團的到期債務383億，其中上半年為219億，全部已經還了。下半年大概有164億，基本上是債務融資。

目前國家确實在貨币政策方面是比較嚴的，我們将會選取合适的工具來完成債務融資，二三十個融資的工具我們都可以用。

目前來看，金融機構對雅居樂集團的授信額度是1600億，還有858億沒用，空間還是比較大的。下一步我們的債務在境内到期有139億，在香港約24億。

我們會采取兩方面的做法：在内地，我們會以雙邊貸款為主，包括開發貸和並購貸等。在香港以債務融資為主，我們将通過銀行貸款，适當的時候也可以考慮發點債。

因為現在符合政策的國家還是支持的，應該說這方面已經作了充分的安排。對雅居樂的影響是有的，但是沒有想象中的那麼大，請大家放心。

現場提問：毛利率跌幅是否已經見底？深圳成為先行示範區對大灣區是有利的，但是對雅居樂本身的影響是否可以多說一些？另外，雅居樂今年是否能夠達到全年的銷售目標？

潘智勇：關于毛利率的問題。第一方面，确實來說，我們今年上半年的毛利是下降的，原因很明顯。

第一是高毛利的收入少了，具體來說就是海南島項目，毛利率是58%，占我們營收的40%。去年同期收入為90億，今年入賬只有10億。去年同期毛利貢獻66億，今年只有6億，所以毛利收入的急劇下降導致了高毛利率的變化。

第二是因為同期的土地成本和健康成本增加，非海南闆塊的成本去年同期的成本是7500元/平方米，今年達到8960元/平方米，增加了17%。

第二方面，我們很高興地看到，自去年4月開始到今年6月30日為止，通過一年多的時間，我認為已經消化了對雅居樂的不利影響，已經有了33%的毛利率，現在做到30%已經是一個不錯的數字。

另外，我們很有信心以後可以做到30%以上，有兩個方面的原因。第一，非房闆塊的毛利率達到40%，雅生活達到34%，環保闆塊65萬多，将較好地提升我們的整體毛利水平。

第二，我們目前開始拿的地，也大概是30%毛利率的地産商拿的地，如果拿不到30%大家基本上是不要的。

所以，為什麼說未來高于30%可期？主要是從這兩方面來說的。我不敢說觸底反彈或是到此為止，但是起碼能夠控制到這個水平，30%對雅居樂來說應該沒什麼大問題。

陳卓林：深圳作為先行區肯定對雅居樂是非常好的，雅居樂在中山的土地儲備有400多萬平方米，在惠州也有400多萬平方米，總的也接近了1000億貨值。

因為深圳的地比較少，深中通道一開通，深圳機場去到中山也就18公里左右，不用半個小時的車程就能到中山。當然這對香港更有利，所謂“9+2”，對香港來說是一個很突出的優勢。

說到今年的業績，我們還不想改，希望能夠達到1130億，我估計是沒問題的，具體還要視現在的經濟和市場情況。

現場提問：以前雅居樂在廣州的項目和土地是很多的，最近基本上沒看到雅居樂在廣州拿地或者有新的項目，對廣州的土地增加有沒有一些考慮？雅居樂在廣州的舊改方面有沒有一些在談或意向的項目？第二，公司期内利潤50多億，但其中有20億來自于出售惠州的項目，如果剔除掉這個項目，物業銷售的利潤是比去年同期有所下降的，這個原因是什麼？

王海洋：關于大灣區拿地的問題，雅居樂成長于大灣區，對大灣區的關注度也特别多、特别深。在中山和惠州的土地儲備比較多，也是一直延續下來，因為我們很多年前在中山、惠州就拿了地，到現在為止價格非常高。

對廣州區域，我們本來的關注度很高，但目前整個廣州的土地供應不足。但是對廣州的土地，我們肯定是很執着的，我們現在通過舊改、産業和其他方式都在推進，只不過有的是在前期，現在土地沒有最終落地。

我們城市更新的土地儲備超過1000億的貨值，其中有50%以上在廣州。所以無論是廣州還是其他的“9+2”城市，後期我們都會以多方式去獲取土地。

潘智勇：關于我們的淨利潤上漲問題，剔除其他，收益額還是增長不大。

第一主要還是由于毛利率的問題，導致地産在傳統概念中的毛利是下降的，這是可以理解的。第二，我們在其他收入方面，得益于一兩個項目的處理獲得了比較好的收益。

比如去年下半年，我們在惠陽引進合作者進行合作，後來也有武漢長凱項目，這兩個項目帶來了比較好的現金流和利潤。

我們怎麼看這個問題？以後還有沒有呢？我想首先這是一個很正常的商業行為，我們做生意買進賣出是很正常不過的，關鍵是算好賬，是自己持有還是找合作方做還是把它處理掉？我們都是按照商業原則進行處理的。

其實我們往年也有經驗，我們以前在海南也是通過增發、引進戰略股東進行合作開發，得到了比較好的效果，這是可以看得到的。

是否繼續做？我覺得還是利益最大化，從集團、為股東的利益最大化來看。如果說項目合作比自己做更好，我們不介意找合作。如果能夠現金回流，利潤早點進來，我覺得也是符合股東和公司要求的。

我們剛剛說的幾個項目，如果我們自己做，五年之後拿回利潤還不如現在通過引進合作者的方式來處理，立馬多了16億的現金。所以我們上半年買了28塊地，多了900億的貨值。

相對于我們以三四億的股權相對應找合作者，少了90億的貨值，所以我覺得是很正常不過的行為，只要是對企業、對股東有利的事，我們都會考慮。

現場提問：去年您和我們說過希望今年多元化業務收入占公司的占比有一至兩成，同時希望三到五年後占比達到三至五成？是否仍然維持這個短中期目標？另外，公司有沒有在看香港的其他項目？有什麼進展？

陳卓林：多元化發展策略是沒有變的。上半年有9%的增幅，下半年會更多，環保闆塊估計是15%左右。之前說10%到20%，現在大概是取個中間值。

剛剛也說過，估計每一年的增幅占整個集團的利潤的10%左右。我希望4年後，到2022年、2023年，這項收入與我們原定的目標是不變的。

香港的項目目前進展順利，設計、手續各方面都很正常。當然我也很看好香港的市場，我們還是按照自己的時間表去做。至于投資香港的其他業務，我們一直以來都是比較穩健的，肯定以國内的地産為主。後期在香港是有機會的，如果我們剛好有錢、項目合适，我們不介意逐步加大地産方面的投入，但依然以國内為主。

現場提問：之前雅居樂公布和力世紀在汽車基地項目有一個合作，兩邊的具體分工是怎麼樣的？今年上半年拿地主要在一二線城市，目前雅居樂的拿地策略和過去幾年相比有沒有什麼改變？對三四線城市的房地産市場和土地市場怎麼看？

潘智勇：關于力世紀的合作，第一，我們首先基于對新能源汽車未來發展空間的期盼是認同的。

第二，我們比較看好力世紀本身具有的資源和能力，所以我們在資本股權層面有合作。在這個過程中，我們也在尋求更多的合作，但我們肯定不做汽車，我們只做我們在行的事情。

下一步如果力世紀在産品落地，我們也不排除做相關配套的服務，比如在工業園、産業園的建設方面提供相配套的服務，這是我們的基本看法。雅居樂沒有做汽車，至于其他的同行怎麼做，我覺得每一家企業和集團都有自己的發展戰略和定位，他們做不等于我們做，我們希望大家都成功。

王海洋：關于拿地，現在我們聚焦在一二線城市，和前兩年的拿地策略有什麼不同？

首先，雅居樂的策略就是“多方式拿地、拿好地、不拿錯地”，至于土地是集中在一二線城市還是三四線城市？我們會結合市場的情況去判斷，目前我們強調的是安全度、未來為股東創造的價值。

我們說一二線城市，但後面還有一句話是說，“一二線城市周邊具有核心競争力、吸納力的優質區域”，這就是都市圈的概念。

因為現在的城市可能不是單極的，而是多極的，最終會形成一個都市圈。如果在這個都市圈里，産業、人口、經濟各方面都比較好的時候，我們不排斥在這個都市圈里布局，即使是三線城市，但只要是好地方，都是可以拿的。我們在選城市這一塊，安全度、未來的價值空間都是可控的、安全的。