觀點直擊 | 綠景中國:不要規模,隻要利潤最大化

观点地产网

2019-08-22 00:50

  • 相比招拍挂拿地,綠景中國舊改模式最大的優勢是盈利性超過同業一倍的水平:“一般同行業毛利率水平在20%左右,而我們過往幾年基本上在50%以上。”

    觀點地産網 8月21日下午,綠景中國在香港舉行了中期業績會,活動開始前20分鐘,綠景中國行政總裁兼執行董事唐壽春、執行董事鄧承英、财務總監兼公司秘書陳曉薇等管理層早早來到了現場,與投資者、媒體、嘉賓等進行交流。

    談話間,不難看出管理層對今年上半年成績的喜悅。盡管成績喜人,然而直到活動開始前的最後一刻,綠景中國才将這份成績單對外公布。

    截至2019年6月,綠景中國合同銷售金額約40.87億元,同比增長310.3%;實現總收益約34.22億元,同比上升約346%;公司股東應占盈利為9.92億元,同比增長417%;每股基本盈利20分,同比增長408%。

    關于合同銷售金額,陳曉薇在會上表示,年初整體合約銷售目标是50億,目前合約銷售金額達到了40億,已經完成了80%。整體來說,今年的目标基本上已經鎖定了。

    而合同銷售金額的增長主要來源于核心業務,綠景中國房地産開發與銷售收益約29.88億元,同比上升約865%。其中,綠景紅樹灣壹号住宅項是合約銷售的主要貢獻力量。

    據了解,期内該項目合同銷售為33.7億元,确認銷售收入為27.5億元,目前尚有42.8億元未銷售貨值。

    50億銷售目标與90億現金流

    2018年,綠景中國合約銷售目标為100億元,今年則直接減半了,與上述爆發性增長的數據形成了鮮明的對比。這也不難看出,其對行業、自身的保守看法。

    會上,唐壽春認為:“現在持有的項目可以讓公司維持穩定的增長态勢,但今年上半年較去年同期相比,增幅确實比較大。最核心的兩點,一是幾個高質量樓盤的推出為業績構成極大支撐;二是從增長比例上看,去年同期基數較低。從全年來看,我們還是希望在保持年初确定的目标下穩定增長。”

    關于銷售規模,綠景中國其他管理層在會上也多次提到了“不要規模,隻要利潤最大化”。

    對此,鄧承英說道:“現在我們不提銷售目标,因為我們不會有預算拿地;其次我們是效益型,追求利潤,每年利潤按計劃完成,走盈利取勝,而不是每年一定要做到多少。”

    綠景中國一直保持着高于行業水準的毛利和淨利率的訣竅在于深耕舊改開發模式,期内取得毛利為24.08億元,同比上升約446.5%;毛利率70%,同期為57.4%;核心盈利約5.69億元,同比增長623%。

    關于舊改模式,綠景中國投資者關系總監陳健民認為,相比招拍挂拿地,綠景中國舊改模式最大的優勢是盈利性超過同業一倍的水平:“一般同行業毛利率水平在20%左右,而我們過往幾年基本上在50%以上。”

    毛利的爆發性增長也為綠景中國帶來了穩定的現金流,截至6月30日,公司現金余額達90.93億元,較2018年底的75.9億元增加了15億元,充足的現金流也為其在舊改市場繼續發力。

    下一個機遇?

    今年8月18日,中共中央、國務院發布《關于支持深圳建設中國特色社會主義先行示範區的意見》,深圳未來将分三步跻身“全球标杆城市”。消息一出引起了國内一片熱議,房地産開發商也紛紛表示了對深圳市場前景的看好。

    對于起家、戰略定位均為深圳的綠景中國而言,無疑遇上了新的歷史機遇。截至目前,綠景中國在深圳已經有17個項目。其中,15個項目竣工時間在2019年前,綠景黎光項目、梅林項目兩個項目已完成簽署收購,處于待開發狀态。

    同時,通過控股股東聯動增加土儲的方式,綠景中國未來在深圳地區将有440萬平方米左右的優質土儲注入到上市公司中。其中,包括了深圳最大舊改項目——白石洲舊改項目,總計容開發規模達到了358萬平方米,綠景中國将分三期開發,周期為8-10年。券商測算,該舊改項目貨值高達2200億元。

    談到深圳先行示範區時,唐壽春變得興奮而又激動。在業績會上,他表示,建設意見出台那一天,公司主席第一時間向内部全體同仁分享了這個消息,大家對此都充滿喜悅。

    “深圳先行示範區确定下來,對深圳來說意義重大,可以說深圳歷史上第二次實騰飛,如果改革開放是第一次,這将是深圳的第二次重大機遇。無論是從改革開放還是創新的角度,都會給深圳帶來巨大的商機。同時,随着深圳經濟總量和質量的提升,帶動剛需和規劃,也契合了舊城改造,我們遇到了比其他公司更好的機遇。”

    此外,在行業面臨信托融資收緊的壓力下,綠景中國以銀行專項貸款為主的融資模式,包括“開發貸”和“抵押貸”等,減少了外部環境的影響。唐壽春和他的團隊,相信公司十幾、二十年布局好的“棋盤”,将為公司帶來更加長遠的利潤和發展。

    撰文:利晉    

    審校:徐耀輝



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