觀點直擊 | 綠地香港陳軍：我們儲備了不少彈藥

觀點地産網 “露蟬聲漸咽，秋日景初微。”或許是對上半年公司表現較滿意，綠地香港董事局主席陳軍選擇以一首詩來作為2019年中期業績會開場，不過這句詩同樣适合形容當下由夏入秋的房地産行業。

8月22日，香港萬豪酒店，與陳軍並排列席業績會的依舊是首席運營官侯光軍、助理總裁陳增立、董事會秘書雷雨。

和往年不同的是，這一次綠地香港将媒體業績會和投資者會合二為一。對此，陳軍的解釋也頗具時代色彩：“地産行業風雲變幻，我們時間緊、任務重。”

今年是這家公司成立的第六個年頭，在經歷了最初負債高達170%的激進階段，随着房地産行業整體形勢的變化，在新的五年周期，綠地香港也逐漸進入平緩增長期。

中期報告顯示，2019年上半年，綠地香港合約銷售金額約256.05億元，與去年同期相比增幅約67%，其中上海、江蘇、廣西區域分别貢獻了45%、16%和13%的銷售額。

期内，公司擁有人應占溢利約為7.06億元，按年增加約113%，核心淨溢利約達5.22億元，按年增加約145%。

盡管上半年各項數據都保持一定增長，但與過往數次不斷強調銷售目標相比，今天的業績會中，陳軍及管理層言談中始終強調的是其對現金流、穩定發展、利潤效益等規模之外指標的關注。

“實際我認為百分之五十六十的增速並非常态，我也不認為綠地香港應該每年保持這麼高的增長，在當下這個行業周期中，我們應該回歸合理的空間。”

在他看來，綠地香港正在進入一個平緩增長期。

據觀點地産新媒體了解，2019年，綠地香港的銷售目標為500億，以上半年完成51%，全年可售貨值700億推算，完成500億銷售将是大概率事件。

與此同時，在毛利率和淨利率表現上，綠地香港則較母公司交出更符合資本市場要求的成績。

數據顯示，回顧期内，公司毛利率由去年同期的約24%升至約36%。對此，陳軍稱：“未來公司毛利率30%是可以保障的。”

“現金流更重要”

“現金流更重要，我們充分準備好彈藥。”

淡化規模目標，債務調整成為上半年綠地香港的工作重心之一，以保證充足的現金流抓住接下來土地市場的機會。

陳軍表示：“在國家收緊房地産融資的環境下，我們的融資政策也是在不斷的收集，穩中偏緊，更向龍頭企業進行傾斜。”

具體而言，從債務結構上，過去綠地香港有70%以上是美元債，截至2019年上半年，這一比例已降至40%以内。

據觀點地産新媒體了解，在年内房企紛紛發行美元債的風潮下，綠地香港僅在7月發行一筆2021年到期的3億美元票據，票面利率6%。

另據陳軍介紹，上半年綠地香港有6.5億美元票據需要償還，除上述一筆3億美元債，大部分債券是用公司現金予以償還，這是公司從匯率和債務結構出發做的統一安排。

他同時透露，綠地香港也從來沒通過信托方式進行融資，而如今看來這樣謹慎的融資對企業是有好處的。

事實上，在綠地香港成立的最初幾年，公司的資産負債率一直居于高位，其中2015年高達172%。

而據2019年中報數據顯示，截至2019年上半年，綠地香港的淨負債率已由2018年年末的88%降低至50%，融資成本5.17%，較去年年末5.21%的平均融資成本有所下降。

不過，陳軍也透露，如果債券市場的價格合适，加上有比較好切入土地市場進行加倉的話，不排除下半年會加大融資規模，适當提高負債比例。

“我們在境内的融資空間也是非常大的，有很多工具都還沒有用，但我們其實都已經做了準備了。”

值得一提的是，今年4月，綠地香港宣布出售位于上海的五里橋項目，半年報數據也顯示，期内上海區域貢獻了綠地香港整體銷售額的45%。

對此，董秘雷雨表示：“交易推進非常順利，年底可以完成交易。”他表示，這個項目是一次性處置的，土地收益並未計入到上半年的利潤中，預計到今年年底，該筆交易的收益将可歸入到整體利潤中去。

關注下半年拿地

盡管今年以來，土地市場呈現一片回暖，但綠地香港似乎是其中相對冷靜的一個，而從管理層的表态來看，他們更關注下半年的機會。

中報數據顯示，期内，公司僅在雲南昆明、廣西南甯、安徽廣德、江蘇鎮江、浙江桐鄉等5個城市收購6幅土地，總計的土地款為41.85億元，新增總建築面積約268萬平方米，平均土地成本1560元/每平米。

土地布局上，綠地香港則偏向聚焦主業和已經深耕的區域，包括長三角、珠三角以及廣西、雲南等地。截至2019年6月底，綠地香港在20座城市擁有土地儲備約2010萬平方米，平均樓闆價為2665元每平。

雖然上半年沒有太多土地進賬，但陳軍認為，随着債務壓力增多，下半年地方政府一定會增加相一部分土地的供應。

與此同時，一些房企由于資金鍊的問題，加上金融調控的問題，土地市場競争的激烈程度可能會明顯減弱，這個時候就給了綠地香港更多的選擇空間。

另據管理層透露，下半年綠地香港内部定出的直接土地款在130億左右：“但這只是一個參考值，更關鍵要看項目的成色。”

值得一提的是，拿地沖規模之外，陳軍也更看重增長的效益。

以五里橋項目為例，陳軍透露，在這個項目旁邊是歌斐的一個資産，當時平安已經和歌斐談了很久，同時也在關注綠地香港的項目，但陳軍直接對平安稱，“你的價格砍得太低了。”

至于買家Brookfield最終為何選擇綠地香港的價格，就在于資産足夠優質，才能滿足這樣的溢價。

對此，陳軍強調的邏輯是，你拿到手的這些資金未來的收益，是否超過你現有持有這個物業的這個收益，才是管理層選擇是否出售或者購買一個項目的出發點，而非單純的追求規模。

另外，他特意補充道，“我不會說今年一定要拿300億的土地，然後不管什麼樣的情況我都要把300億土地拿下去，而是要看獲取項目的質量高不高。我也很願意告訴投資者，如果我們這樣盲目的增長，其實沒有效益也沒有意義。”

而在拿地渠道上，管理層表示，會在政府勾地和國企合作並重把握市場的一些機會和市場的結構，尋找優質的並購和發展機會。

“其實我們儲備了不少的彈藥，下半年，我們會根據市場狀況抓住機會，有好的土地會考慮多拿。”對于接下來的土地市場，綠地香港似乎頗有信心。