觀點直擊 | 李思廉：誰說今年市場差？（實錄）

觀點地産網 與李思廉的對話總能帶給人驚喜。

“富力在7月份流出來的文件，是真的。”或許開誠布公總好過遮遮掩掩，李思廉毫不忌諱地對台下說：“其實是我起草的。”

他口中的這份文件，繫于7月26日流傳出市面的一份内部檔案《關于要求地區公司确保完成銷售任務的通知》。通知明确強調，2019年下半年富力的工作重點應圍繞“促銷售、抓回款”開展，且下半年原則上暫停拿地工作，市場都想知道富力的用意？

“目前行業的潮流就是不積極拿地。”會後被媒體圍着追問的李思廉要用一句話堵住所有人的嘴。他希望大家理解，這是行業的普遍狀況，並非富力有意獨樹一幟。

除土地市場外，李思廉並不認為二級市場也在變差：“誰說今年的市場差？沒有很差，你看見哪一家公司很差？一家都沒有。”

下半年能賣一千億

根據年初公布的目標，富力2019年将推出多達200個項目，預計貨值3000億元，去化53%以完成1600億元的年度目標。

半年下來，目標完成了三分之一。資料顯示，截至6月30日富力地産權益協議銷售602.2億元，同比增長6％；銷售面積552萬平方米，同比增長25％。

不少人提出疑問，李思廉則胸有成竹：“分開來就是上半年賣600億，下半年賣1000億左右，特别是四季度推的貨會多一些。”

按過往經驗，富力亦一般會在第四季度實施大力度的促銷活動。去年10月份，該公司就推出了“富力好房·傭多多”全民營銷APP。一經注冊，經紀人推薦成交後将收獲稅後1%的高額傭金，而購房者有額外97折購房優惠。

事實證明，接下來的11月富力合約銷售金額環比猛增109%至181.9億元，單月銷售面積達約159.82萬平方米，環比上升1.2倍。12月單月的數據雖稍顯遜色，金額和面積仍達到172.1億元和125.12萬平方米，同比增幅都超過1倍。

回頭看富力最新的銷售情況，今年前7月銷售了707.2億元，同比上升5%，完成1600億元的44.2%。若要達成進度，富力在接下來8-12月每月至少要實現約178億元銷售額。

“我們下半年應該是賣900到1000億左右，全年大概是1500、1600億左右，這個沒有大的問題。”所以到底能不能完成目標，李思廉留下了肯定的答案。

加強銷售的最終目的是促進回款，富力2018年的回款率接近90%，李思廉年初時稱希望今年也将保持這樣的水平。

交樓是重中之重

同樣根據年初公布的目標，富力計劃在2019年交付高達920萬平方米的可售面積，以便繼續加快結轉。這是增厚營收和利潤的重要法寶，所以董事長助理陳志濠不斷強調：“交樓是重中之重。”

公告顯示，富力上半年營業額為350.5億元，其中物業發展業務營業額同比增加2%至299.75億元，對應入賬可售面積287.3萬平方米，入賬的總體平均售價為每平方米1.04萬元。

李思廉對此表示，交樓方面，上半年交三分之一，下半年交三分之二，一直是公司的傳統。

“這保持了超過10年。”李思廉說，富力下半年一定能交付600多萬平方米的面積。而參考2018年的實操結果是：上半年交付40%，有60%在下半年結轉。

陳志濠補充：“公司上半年實際上已經按計劃交付了327.8萬平方米。”另外目前富力在建面積接近3000萬平方米，其中可售面積2300萬平方米，結轉交樓一切按部就班，全年的營收與利潤絕對有保障。

“就是我們今年要交付的920萬平方米，其中的670萬平在現在這一刻（即8月22日）已經賣了。”李思廉繼續列出數據，指公司全年預期最少能結轉的670萬平方米，已經大于去年全年交付入賬建築面積611萬平方米。

換句話來說，即使不能足額交付920萬平方米，富力今年全年利潤，理論上已經大于去年全年的利潤。

公告還顯示，富力上半年入賬的總體平均售價1.04萬元/平方米（2018年同期的平均售價是1.23萬元/平方米），繫由于“期内新項目貢獻的營業額占總營業額的23%所致，新項目通常以較低售價推出以吸引客戶。”

這造成的結果是與2018年同期的43.2%相比，今期富力物業開發業務總體毛利率微跌至41%。另一方面，富力期内銷售成本中每平方米土地及建築成本，也由去年同期的6180元下降至5830元，是一個利好。

李思廉則預測：“我們在上半年維持在41%的毛利率，全年會稍微低一點，約35%至40%的水平。”

中報顯示，富力截至半年擁有已售未結轉超過1200億元，毛利率預計為35%至40%。

不可能不拿地

雖然在内部文件中宣布“下半年原則上暫停拿地工作”，但李思廉認為，富力作為一家房地産開發商，不可能不拿地。

在他看來，“一些記者朋友，特别是自媒體的朋友”有點斷章取義，因為《關于要求地區公司确保完成銷售任務的通知》中明明留有“如遇有優質土地項目等特殊情況，可單獨呈報集團董事長審批”。

“短時間看見的融資各種的條件比較緊，銀行收緊了信貸環境，所以企業本身出于自身的保護，保守一點也是正常的。”李思廉解釋。

所以富力上半年一直在降低拿地力度，期内新增23塊土地，權益面積652.9萬平方米，涉及的金額大概是180億元，平均地價為2700元/平方米。

“可以看到我們對于買地的審慎态度，並且對于地價的嚴謹性。”陳志濠接着說，截至目前富力擁有的6100萬平方米土地儲備，保持着2500元每平的地價優勢。未來富力則希望通過舊改獲取有成本優勢的土地，其形容對于城市更新，富力是“重兵去做”。

“我們在城市更新項目已經超過60個，規劃的面積大概6000萬平方米左右。”他透露，近期将能轉化當中的1000萬平方米，形成2000億元貨值。

以下為廣州富力地産股份有限公司2019年中期業績發布會現場問答實錄：

現場提問：公司下半年是否存在交付壓力？關于拿地，富力今年拿到不少的地，數據列出來新增了23塊，今年政策收緊為什麼反而拿這麼多地？

李思廉：關于拿地，其實我們拿地很少，拿了20多塊地，上半年大概拿了653萬平方米，花了180億，大概平均地價2700/平方米。這符合我們的商業模型，因為我們均價大概賣1萬1，所以我們的銷售地價大概占了30%，還是一個安全繫數。

交樓方面，公司每年都差不多是上半年交三分之一，下半年交三分之二，這保持了超過10年。所以今年上半年交了大概300萬，下半年大概交600多萬。現在是8月份，一切也在計劃當中。

反正交樓這個計劃不會有大的波動，因為交樓主要都是工程費的事，工程費用占我們整個資金結構的部分很少，不會有什麼差錯。

現場提問：針對上下半年交樓三分之二的目標，以前是因為市場不一樣能夠實現目標，今年市場這麼差的情況，怎麼保證？另外銷售目標能完成嗎？

李思廉：誰說今年的市場差？沒有很差，你看見哪一家公司很差？一家都沒有。

看全年的數據，全國賣樓估計還是16萬億，沒有差。在中國這麼一個龐大的國家來說，還是可控的，而且還算是合理的數據。

銷售方面，其實是根據有多少新的樓盤來推算的，下半年應該是賣900億到1000億左右，全年大概是1500億到1600億左右，這個沒有大問題。

現場提問：富力7月底出了一個文件說公司要暫停拿地，公司做這樣的決定是怎麼考慮的？前段時間已經入股了華泰汽車，對于投資汽車産業的風險是怎麼看的？酒店業務方面，營收對比去年同期沒有增長，而且虧損額從去年同期的1.8億上升到4.2億，這是什麼原因？

李思廉：富力在7月份流出來的文件，其實是我起草的。

但是記者朋友，特别是自媒體的朋友，特别劃了這句話出來，大家看看後面兩句，我說“如果有特别的地，還是先問問公司老闆”。其實短時間内在融資方面各種條件比較緊，銀行收緊了信貸環境，所以企業出于自身的保護，保守一點也是正常的。

與華泰汽車的合作，當時是屬于意向性的協議，其實是全部停止了，我們沒有進軍這個行業。

酒店整盤賬，因為每年都有折舊，所以大家很容易看到虧損，但是酒店這個行業是看現金流的。我們全年90間酒店，利潤大概是14.5億左右，上半年大概完成了40%多，這還是正常的。每年都折舊，折舊就會容易産生虧損，這也是正常的。

現場提問：公司上半年實際的去化率是多少？回款了多少資金？公司下半年具體的推貨計劃以及去化預期是怎樣的？融資方面，看到短債方面下半年有116億到期，2020年上半年也有135億到期，公司上半年的融資項目也比較多，下半年是不是公司的融資次數是不是也會變多？

李思廉：公司希望去化率在50%到60%之間，所以剛才陳志濠提到我們的貨值，全年前後可供的大概3000億，我們希望賣1500億、1600億左右，大概5成左右。下半年特别是四季度推的貨多一些。分開來就是，上半年賣600億，下半年賣1000億左右。

其實去到這種量，幾十億、一百億在我們行業不算太多，差不多賣一個月樓就可以解決。很多行業見不到錢，但是房地産始終是一個見到錢的行業，如果一些債到期就賣樓積極一點。

下半年融資次數一定沒那麼多，因為現在你想多都多不了。

現場提問：利潤方面，今年比上年的增幅好像低了，原因究竟在哪里？最近人民币的币值下降了很多，會不會影響到債券？最近深圳設為先行示範區，可能會對深圳的房價或地價有什麼影響？

李思廉：深圳先行示範區說完之後，相關的部門都立刻提到，不代表會放寬房價，所以其實大家照之前的做。深圳的項目你想買都很難，不只是難，是很難。其實深圳沒什麼住宅地推出來，每一次推出來大家都争得很厲害，不是很适合我們公司。我們會有介入一些舊城、舊村改造的項目，但是還沒有那麼快。

美元對絕大部分的内房股是一種賬上的虧損，由于大家發美元債，到計算的時候，用2018年的12月31日美元兌人民币的匯率，對着2019年12月31日美元的匯率（如果人民币跌的話），所有的公司都反映發美元債的匯率損失。

但是這是一個會計數字，其實大家都沒有什麼感覺，因為都是借美金還美金。借美金還美金是國家的政策，新增的就沒有了。你可以借新的來還舊的，這是目前的國家政策。

至于剛才記者朋友問，我們的利潤率低了，應該不是，你是從哪里看到的？增幅是因為計算半年而已，如果是全年，我們在現在這一刻，交樓結轉了的已經是670萬平方米，超越了去年全年。

大家聽得明白這句話嗎？就是我們今年将會交920萬平方米左右，其中的670萬在8月22日之前已經賣了，我們現在的結轉數已經大于去年全年。換句話來說，就是全年的利潤，理論上做了8個月多，已經大于去年一年。

現場提問：現在融資渠道越來越少，接下來2019年到2020年，境外人民币債與美元債的比重大概是怎樣？現在的融資環境與去年下半年相比，覺得情況如何？

李思廉：關于這些金融政策預測非常困難，我只可以綜合地來看。

房地産作為一個重要的産業，如果要在很多數據保護的情況下，基本上房地産都不可以缺少的。當然，會慢慢減少對房地産的依賴性，這已經是一個政策，所以在今年的經濟報告中也提到“盡量減少對房地産的依賴”。

現在公司的美元債占20%左右，我想這個比例會在這個幅度内，想增加也不容易。因為國家發改委已經很明确，在大概兩個月之前說，“不讓新增，新增只可以還舊債”。

對這句話的理解，就是沒辦法多發，因為控制着總量。