觀點直擊 | 李長江：收並購可以補齊碧桂園服務短闆

觀點地産網 “3月19日見到媒體朋友們時所說的‘後悔’的問題，至少這半年實現了，因為跟我們一起走，我們交了一個比較好的半年答卷。”8月份的半年業績會上，李長江如是說道。

李長江所指的“後悔”一事，指的是今年3月份碧桂園服務舉辦業績會當天，公司股價下跌10.3%至12.00港元。彼時，李長江表示：“我也不明白今天股價為什麼下跌，如果有看走眼的投資者，最後一定會後悔的。”

走到中報會的時間點，李長江似乎可以松一口氣了。截至8月23日收盤，碧桂園服務股價報21港元，較開盤價19.36港元上漲9.3%，成交量2520.47萬股，成交額5.19億港元。

上漲背後的動因，或許可以從半年報業績表現中看出一二。

面積上看，上半年，物業服務收費管理面積增加約3530萬平方米至2.17億平方米，同比增長58.48%；物業服務合同管理面積增加約7920萬平方米至5.84億平方米，同比增長51.35%；合約面積是收費面積的2.7倍。

營運數據上看，上半年，碧桂園服務收入為35.16億元，同比增幅約74.4%；毛利為13.78億元，同比增幅約75.3%；毛利率則增加0.2個百分點至約39.2%。

另外增幅較大的數據是利潤方面，上半年淨利潤較同期增長72.3%至約8.26億元，公司股東應占利潤則較同期增長73.4%至約8.17元，剔除所得稅回撥因素後，兩項指標均較去年同期上升超過90%。

據悉，盈利能力的增長主要由于物業管理在管面積的增加，以及社區增值服務與非業主增值服務收入的綜合上升。

其中，物業管理在管面積的增加除了常規來自母公司開發物業，還有第三方開發商物業。數據顯示，上半年碧桂園服務來自第三方開發商的收入占比為23%，去年末則為11%，

截止到6月30日，通過品牌拓展和收並購得到的合同面積是1.14億平米，比去年同期增長92%；收費管理面積超4000萬平米，同比增長199%。

收並購方面，年初還說着“追求門當戶對、不會見人就愛”的碧桂園服務，上半年的動作卻明顯增多，前7月，先後並購北京盛世剩余股權、上海聯源、佛山元海、港聯不動産、嘉凱城5家物管公司。

值得關注的是，碧桂園服務以3.75億元代價收港聯不動産全部股權，該物業公司前身為港聯物業，此前由合富輝煌持股85.5%，服務超過350座涵蓋中高端住宅、寫字樓、商業綜合體、公建、産業園等各類不動産，屬于較為優質的物業標的。

對于該筆收購，李長江現場表示，港聯不動産是以商業物業為主的公司，從目前公司投資内容來看，需要一家有品牌、有追求、有量的商業物業公司，可以補齊短闆。

此前在2019博鰲房地産論壇期間，李長江曾對觀點地産新媒體透露，目前公司已與港聯不動産已在團隊整合、方向調整快速對接。

“以後一定會在商業市場方面發力，占有一席之地。”李長江稱，碧桂園物業此前一直在尋找優質的商業標的，此次是“兩廂情願”走到了一起，未來也會繼續尋找符合標準的標的。

對商業標的的收購引來現場追問，商業物業管理毛利比較好，很多物業同行也想往這方面走，那碧桂園服務未來是否會調整加大商業的業态比例？

對此，李長江介紹稱，目前公司業态比例方面大概是9：1，超過90%是住宅，10%是商業、寫字樓、工業園區、城市服務等，並強調這不是刻意追求的比例結果，是公司發展到現在自然形成的結果。

李長江續稱，雖然公司看重商業物業，但是千萬不要認為住宅物業毛利就一定低，“反而在物業行業里面，從收並購、股權合作的角度，如果非要說價格的高低，住宅我們認為比商業還好，原因是離客戶最近，有客戶的地方，就有更大的生意可做，可以講出很多故事，最後給以投資者很好的回報。”

雖然加大收並購步伐且表示“特别是當我們需要新的業态時候，只要符合我們要求，我們有能力都會（進行收購）”，李長江仍強調，未來依然堅持以品牌拓展為主、收並購為輔的公司拓展策略。

此前在接受觀點地産新媒體采訪時，李長江也稱，今年底将是物業服務行業收並購的冷靜期，過去並購的那種瘋狂已經消退，只有高質量增長、符合自身模式的並購才可能存在。

然而，不管側重哪種拓展方式，既然選擇規模擴張與加速，就要承受相應的代價。

據了解，為進一步增加獨立第三方物業開發商的項目數量，碧桂園服務去年建立了一支市場拓展團隊，該團隊去年在合約拓展上貢獻5000萬平方米面積，收並購貢獻近2000萬面積。

但這也直接導致了銷售及營銷開支增加，2018年年報顯示，碧桂園服務銷售及營銷開支約2660萬元，同比增長183.0%；行政開支則約為7.59億元，同比增長66.9%。

今年上半年，這兩項指標仍有一定的同比上漲，銷售及營銷開支約2012.7萬元，同比增長128.4%；行政開支約為4.65億元，同比增長58.16%，不過行政開支率較去年同期下降1.4個百分點至13.2%。

早在年初的時候，首席财務官黃鵬就回應過銷管費用一事，稱“這（拓展成果）值得銷售、營銷費用的增加”。如今看來，對于身處外拓需求期的碧桂園服務來說，這種銷管成本的增長趨勢應該會維持一段時間。

就在前一天母公司碧桂園業績會上，管理層與現場媒體就一二線還是三四線布局進行了一番讨論；而在碧桂園服務業績會現場，這個話題同樣被挑起。

“今年行情使大家對三四線比較保守，會不會影響到你們去收購一些目標，以及從母公司拿過來一些面積的考量？”“如果三四線城市放慢比較多，而一二線城市加價能力比較強，會不會影響對你們的物業管理需求？”……

與母公司步調一致的是，李長江也強調碧桂園服務項目是全域覆蓋，無論是一二三四五線，甚至縣城都全域覆蓋。不同的是，從物業角度出發，市場變化時物業公司可以通過服務去輔助消化不利影響。

“在這個時候，如果市場發生收緊，任何一個開發商更需要優秀的物業企業去通過服務增強業主客戶購買他房産的信心，這對于優質物業企業而言反而存在着機會。”

李長江一如既往地自信：“碧桂園服務是三四五線物業服務的專家，我們最懂這些區域的業主需要什麼樣的服務，這一點我毫不客氣地說。”

業績會漸近尾聲，李長江又調侃起了“後悔”的話題，“請投資者繼續跟我們一起往前走，一直走到底！”